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二、所有權(quán)

所有權(quán)是指所有人在法律限制的范圍內(nèi)對(duì)物進(jìn)行全面支配的權(quán)利。

(一)所有權(quán)的性質(zhì)

1.整體性：它不是占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能在量上的總和，而是一個(gè)渾然一體的權(quán)利，不能在內(nèi)容或時(shí)間上加以分割。由此所有權(quán)才可以派生出他物權(quán)，即他物權(quán)系從所有權(quán)上新創(chuàng)設(shè)而取得，而非從所有權(quán)中分割取得。

2.本源性：所有權(quán)是他物權(quán)之母，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，所有權(quán)產(chǎn)生出他物權(quán)的情況就越多。

3.彈力性：所有權(quán)雖受他物權(quán)的限制，但他物權(quán)一旦消滅，所有權(quán)即恢復(fù)其圓滿狀態(tài)，因此所有權(quán)猶如彈簧，可因承受負(fù)擔(dān)或負(fù)擔(dān)的消除而伸縮。

4.永久性：所有權(quán)無(wú)存在期限的限制，可永久存續(xù)，因此為無(wú)期限物權(quán)，此與他物權(quán)及債權(quán)均有不同。

5.社會(huì)性：為社會(huì)公益之需，所有權(quán)在現(xiàn)代社會(huì)中應(yīng)受法律的限制，由此使所有權(quán)呈現(xiàn)較強(qiáng)的社會(huì)化色彩，與羅馬法之所有權(quán)的絕對(duì)性不同。

(二)所有權(quán)的權(quán)能

1.占有：指對(duì)物的控制，可分為所有人占有和非所有人占有，后者又可分為合法占有和非法占有。

2.使用：指依物的通常用法而加以利用。它由物的使用價(jià)值所決定，還取決于科技發(fā)展的程度和人們的認(rèn)識(shí)水平。

3.收益：指收取物的天然孳息和法定孳息，獲取經(jīng)濟(jì)上的利益。天然孳息是基于物的自然屬性而產(chǎn)生的收益，如母雞生蛋、果實(shí)和樹(shù)枝脫離。法定孳息是基于法律規(guī)定而產(chǎn)生的收益，如存款得到利息，租房得到租金。

4.處分：是指對(duì)物進(jìn)行事實(shí)上或法律上的處置，即決定物在事實(shí)上或法律上的命運(yùn)。其中前者是指對(duì)物予以有形的變更或毀損物的本體，后者如所有權(quán)轉(zhuǎn)移或設(shè)定用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)。

上述諸權(quán)項(xiàng)中，使用權(quán)是所有權(quán)的靈魂，而處分權(quán)則是所有權(quán)的最終體現(xiàn)。

由于上述權(quán)能的存在，特別是使用權(quán)的存在，為所有權(quán)與其權(quán)能的分離提供了可能；隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，法律上遂從以所有為中心轉(zhuǎn)變到以利用為中心。

除此之外，所有權(quán)還具有排除他人干涉的消極權(quán)能。2012年物業(yè)管理師報(bào)名時(shí)間

(三)善意取得制度

善意取得，又稱即時(shí)取得，是指無(wú)權(quán)處分他人動(dòng)產(chǎn)的占有人，在將其占有的動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人時(shí)，若第三人取得該動(dòng)產(chǎn)系出于善意，即取得其所有權(quán)。該制度限制了所有權(quán)的追及效力，旨在保護(hù)交易安全。

善意取得的構(gòu)成要件包括：

1.其適用對(duì)象須為動(dòng)產(chǎn)；但記名有價(jià)證券不適用善意取得，我國(guó)規(guī)定盜贓物、遺失物不適用善意取得。

2.動(dòng)產(chǎn)必須是基于有償法律行為(如買賣、互易)而取得；通過(guò)繼承、遺贈(zèng)、贈(zèng)與等無(wú)償方式取得者，不適用善意取得。

3.受讓人須實(shí)際占有該動(dòng)產(chǎn)；若尚未占有動(dòng)產(chǎn)，則物權(quán)尚未移轉(zhuǎn)，當(dāng)然不適用善意取得。

4.受讓人取得財(cái)產(chǎn)時(shí)須出于善意，即不知情。若明知讓與人無(wú)處分權(quán)而受讓，則不能予以保護(hù)。善意的判斷時(shí)間，以物的交付時(shí)間為準(zhǔn)。

善意取得的法律效果是善意受讓人取得動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，而且為原始取得，動(dòng)產(chǎn)上原有的負(fù)擔(dān)歸于消滅。質(zhì)權(quán)、留置權(quán)也應(yīng)適用善意取得制度。

(四)相鄰關(guān)系

相鄰關(guān)系是指兩個(gè)以上相互鄰近的不動(dòng)產(chǎn)所有人或者使用人，在使用不動(dòng)產(chǎn)時(shí)因相鄰各方應(yīng)當(dāng)給予便利或者接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。當(dāng)事人一方基于相鄰關(guān)系而享有的權(quán)利就是相鄰權(quán)。

就相鄰關(guān)系的性質(zhì)而言，是對(duì)所有權(quán)的限制，是基于法律規(guī)定而產(chǎn)生。相鄰權(quán)不是獨(dú)立的權(quán)利，但是它可以對(duì)抗第三人，且不需要登記就可產(chǎn)生。相鄰關(guān)系在法律性質(zhì)上不屬于強(qiáng)行規(guī)定，應(yīng)允許當(dāng)事人自由協(xié)商；只是在當(dāng)事人無(wú)特別約定時(shí)，才有該規(guī)定適用的余地。

相鄰關(guān)系不僅由民法予以規(guī)范，關(guān)于水污染、空氣污染等方面的環(huán)境保護(hù)法也涉及相鄰關(guān)系，所以相鄰關(guān)系的處理須由私法和公法規(guī)范共同協(xié)力。

相鄰關(guān)系的處理原則，《民法通則》規(guī)定的是“有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理”的原則。

(五)共有

所謂共有是指由兩個(gè)以上的主體對(duì)同一物共同享有一個(gè)所有權(quán)，包括按份共有和共同共有兩種類型。民法上的所有分為單獨(dú)所有和共有。

共有可以基于法律規(guī)定、當(dāng)事人約定以及特定的事實(shí)而發(fā)生。共有并不違反一物一權(quán)主義。

按份共有是指兩個(gè)以上的共有人對(duì)同一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)按照預(yù)先確定的份額享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。在按份共有中，各共有人對(duì)于共有物存在一定的應(yīng)有份，此應(yīng)有份雖是所有權(quán)在量上的分割，但其性質(zhì)、內(nèi)容和效力則與單獨(dú)所有權(quán)無(wú)異，各人的權(quán)利就其應(yīng)有部分而存在于共有物的全部。

共同共有是指兩個(gè)以上的共有人根據(jù)某種共同關(guān)系，對(duì)共有物不分份額地享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。其種類包括夫妻共有、家庭共有、遺產(chǎn)未分割前的繼承人的共有。

三、建筑物區(qū)分所有權(quán)

建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指由區(qū)分所有建筑物的專有權(quán)、共有權(quán)以及基于共同關(guān)系而產(chǎn)生的成員權(quán)所構(gòu)成的特別所有權(quán)。業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

業(yè)主的專有權(quán)是指業(yè)主就其專有部分所享有的所有權(quán)。專有部分的修繕、管理和維護(hù)，由業(yè)主為之并負(fù)擔(dān)其費(fèi)用。

業(yè)主的共有權(quán)是指業(yè)主按照法律或者管理規(guī)約的規(guī)定，對(duì)區(qū)分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用和收益的權(quán)利。在沒(méi)有約定時(shí)，各個(gè)人的共用部分應(yīng)依業(yè)主專有部分所占的比例定之。

一幢建筑物所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)應(yīng)由業(yè)主按份共有，個(gè)人的份額依其專有部分的面積在整幢建筑物中所占的比例來(lái)確定。在土地使用權(quán)和專有部分的關(guān)系上實(shí)行連動(dòng)主義，即只能一起處分，不得分離。

成員權(quán)是指業(yè)主基于在一幢建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬和使用上的不可分離的共同體關(guān)系而產(chǎn)生的作為建筑物的團(tuán)體成員所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)的總和。

業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主會(huì)議，選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主會(huì)議或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主有約束力。對(duì)于侵害業(yè)主共同權(quán)益的行為，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)等違反合同發(fā)生的爭(zhēng)議，業(yè)主會(huì)議經(jīng)三分之二以上業(yè)主同意，可以以業(yè)主會(huì)議的名義提起訴訟、申請(qǐng)仲裁；業(yè)主也可以以自己的名義提起訴訟、申請(qǐng)仲裁。

四、用益物權(quán)

用益物權(quán)即對(duì)他人之物在一定范圍內(nèi)為使用、收益的物權(quán)。它是定限物權(quán)、他物權(quán)；其標(biāo)的是不動(dòng)產(chǎn)；是獨(dú)立物權(quán)。用益物權(quán)的意義在于便于物盡其用，以最大限度地發(fā)揮物的價(jià)值和使用價(jià)值。我國(guó)目前規(guī)定有國(guó)有土地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、典權(quán)、居住權(quán)以及探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)、漁業(yè)權(quán)、馴養(yǎng)權(quán)和狩獵權(quán)等特別物權(quán)。

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