為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)經(jīng)營管理這門學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)經(jīng)營管理輔導(dǎo)資料，希望可以對參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

空調(diào)費(fèi)的核算

1電費(fèi)

中央空調(diào)之公共用電有主機(jī)和輔機(jī)(水泵、冷卻塔等)兩部分，所以：

2水費(fèi)。

3維修費(fèi)(僅指公共部分，各業(yè)主戶內(nèi)風(fēng)機(jī)由業(yè)主負(fù)責(zé)費(fèi)用)，包括材料和人工費(fèi)用。

41～3項(xiàng)之不可預(yù)見費(fèi)用，按10%計(jì)算。

注意：由于辦公樓、商場的人流量不同，所以制冷量在設(shè)計(jì)時(shí)也不一樣。在提出上述之后，各類型物業(yè)要根據(jù)其設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)調(diào)整價(jià)格。如商場一般制冷量是寫字樓的2倍，所以，對于商場的空調(diào)費(fèi)分?jǐn)偩蛻?yīng)是(元/月·平方米)。

5更新儲(chǔ)備金。

環(huán)衛(wèi)清潔費(fèi)的核算

1人工費(fèi)。包括管理人員及工人的工資、福利津貼、獎(jiǎng)金、保險(xiǎn)、制服等。F1(元/月)

2清潔機(jī)械材料費(fèi)。其中大型清潔機(jī)械，如大樓幕墻清潔設(shè)備、打蠟拋光機(jī)等，按價(jià)值和使用年限折算出每月的值；日常易耗品及工具，每月作預(yù)算。F2(元/月)

3垃圾桶購置費(fèi)。

4垃圾清倒費(fèi)。

5化糞池清理費(fèi)。

6水池清潔費(fèi)。

7清潔環(huán)衛(wèi)所需之其他費(fèi)用。

保險(xiǎn)經(jīng)營

(一)保險(xiǎn)宣傳

保險(xiǎn)宣傳是保險(xiǎn)展業(yè)的開路先鋒。

1保險(xiǎn)宣傳的方式

保險(xiǎn)宣傳的方式有多種多樣，如廣告、座談會(huì)、文藝演出、電臺(tái)、報(bào)刊、宣傳品及設(shè)立咨詢站等，要借助經(jīng)濟(jì)界、理論界、新聞界的力量，使保險(xiǎn)宣傳工作社會(huì)化。

2心理學(xué)的應(yīng)用

參加保險(xiǎn)是“安全的需要”。俗話說“天有不測風(fēng)云、人有旦夕禍福”，參加保險(xiǎn)就能化險(xiǎn)為夷。保險(xiǎn)宣傳要講究趣味性、實(shí)用性和知識(shí)性，案例宣傳最能激發(fā)人們的保險(xiǎn)需求心理。

3應(yīng)用公共關(guān)系的手段

要注意自我形象設(shè)計(jì)，在服飾及言談舉止，都要給人莊重可信感，同時(shí)要重視業(yè)務(wù)素質(zhì)的提高，做到知識(shí)淵博給人留下好的印象。在宣傳方法上，要循序漸進(jìn)。從客戶的利益出發(fā)，鼓勵(lì)投保，即使對方態(tài)度冷漠，也要耐心講解保險(xiǎn)道理，破除客戶對保險(xiǎn)的種種疑慮。注意市場反饋，善于收集公眾的信息，向公司提供經(jīng)營決策的建議。

(二)保險(xiǎn)展業(yè)的渠道

1直接展業(yè)

保險(xiǎn)公司依靠自己的業(yè)務(wù)人員去爭取業(yè)務(wù)。

2保險(xiǎn)代理人展業(yè)

保險(xiǎn)代理人和保險(xiǎn)人訂立代理合同，在規(guī)定的職權(quán)范圍內(nèi)為保險(xiǎn)人招攬業(yè)務(wù)，并按招攬的業(yè)務(wù)量取傭金。保險(xiǎn)代理分為專職代理和兼職代理。兼職代理是由輪船公司、旅行社、銀行、物業(yè)管理公司等機(jī)構(gòu)，代辦保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。保險(xiǎn)公司要與代理機(jī)構(gòu)簽訂合同或協(xié)議，合同內(nèi)容為：代理職責(zé)、權(quán)利、義務(wù)、險(xiǎn)種范圍、代理手續(xù)、保費(fèi)結(jié)算、手續(xù)費(fèi)提取標(biāo)準(zhǔn)和合同期限等。

3保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人展業(yè)

保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人是投保人的代理人，對保險(xiǎn)市場和風(fēng)險(xiǎn)管理富有經(jīng)驗(yàn)，能為投保人制訂風(fēng)險(xiǎn)管理方案和物色適當(dāng)?shù)谋ｋU(xiǎn)人。

(三)保險(xiǎn)推銷訣竅

1適合客戶的需要

在保險(xiǎn)推銷中，發(fā)現(xiàn)了客戶的需要，就應(yīng)加緊辦理，以免喪失機(jī)會(huì)，在續(xù)保時(shí)，尤其要注意這一點(diǎn)。

2提供咨詢

推銷員要設(shè)法為客戶提供咨詢和風(fēng)險(xiǎn)管理服務(wù)，說明推銷的保險(xiǎn)單怎樣能滿足他的需要，以便樹立良好商譽(yù)。

3善于觀察反應(yīng)

在推銷交談中，要善于觀察客戶的反映。

保險(xiǎn)推銷的訣竅，有待實(shí)踐中擴(kuò)大。

(四)保險(xiǎn)承保

保險(xiǎn)承保是保險(xiǎn)經(jīng)營的重要環(huán)節(jié)，承保可簡單定義為對被保險(xiǎn)人的選擇，由承保人決定接受或拒絕投保。

1業(yè)務(wù)選擇

承保人必須選擇一組能夠適當(dāng)平衡的被保險(xiǎn)人，即低于平均損失的被保險(xiǎn)人能夠抵銷高于平均損失的被保險(xiǎn)人，以使保險(xiǎn)費(fèi)收入足以支付所有賠款和費(fèi)用。

2承保的步驟

1)制訂承保方針

承保手冊具體規(guī)定承保險(xiǎn)種、展業(yè)地區(qū)、使用的保險(xiǎn)單和費(fèi)率厘訂計(jì)劃，可接受、難確定和拒保業(yè)務(wù)、保險(xiǎn)金額、需要上一級(jí)批準(zhǔn)的業(yè)務(wù)等。承保手冊起到承保方針的作用。

2)取得和評價(jià)承保信息

承保人在決定是否接收投保時(shí)要對投保人作出評價(jià)、評價(jià)需要有關(guān)信息。承保人可以從投保單、代理人報(bào)告、實(shí)地檢查報(bào)告等取得信息。

3作出承保決策

(1)接受投保、出立保險(xiǎn)單。

(2)有條件地接受投險(xiǎn)保。

如投保人低于承保標(biāo)準(zhǔn)，則減少保險(xiǎn)金額，或使用較高的免賠額或較高的費(fèi)率，只有投保人接受限制性條件，保險(xiǎn)公司出立保險(xiǎn)單。

(3)拒絕承保。

投保人投保明顯低于承保標(biāo)準(zhǔn)，予以拒絕。

4承保管理

承保管理是承保人對保險(xiǎn)合同訂立過程的管理，從一項(xiàng)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的洽談、投保到簽單、收取保險(xiǎn)費(fèi)等都屬于承保管理的范圍。要求：

1)投保人對保險(xiǎn)標(biāo)的必須具有可保利益。

2)保險(xiǎn)標(biāo)的的內(nèi)容與實(shí)際相符，保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)的存放或坐落地點(diǎn)寫清楚。

3)核定保險(xiǎn)范圍和確定保險(xiǎn)金額。

4)承保人按費(fèi)率表和有關(guān)規(guī)定準(zhǔn)確和合理地厘訂費(fèi)率。

5)簽單員繕制保險(xiǎn)單、復(fù)核登記，裝訂成冊、備查。

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