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二、房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃的實施
(一)修前預(yù)檢
修前預(yù)檢是對待修房屋、設(shè)施設(shè)備進行全面的檢查,目的是掌握修理對象的技術(shù)狀態(tài)。
修前預(yù)檢可按下面的步驟進行:
(1)技術(shù)人員首先要閱讀技術(shù)說明書和各類圖紙,熟悉對象的結(jié)構(gòu)、性能和技術(shù)指標(biāo)。其次是查看技術(shù)檔案,了解對象的故障及其修理的歷史情況;
(2)使用和維護人員介紹對象目前的技術(shù)狀態(tài)和主要缺陷;
(3)進行外觀檢查,如磨損、油漆及缺損情況等;
(4)進行運行檢查,開動設(shè)備,觀察運行情況;
(5)按部件解體檢查。將有疑問的部件拆開細(xì)看是否有問題,拆前要做好記錄,以便解體時檢查及裝配復(fù)原之用;
(6)預(yù)檢完畢后,將記錄進行整理,編制維修工藝準(zhǔn)備資料,如修前存在問題記錄表、零配件修理及更換明細(xì)表等。
(二)修前資料準(zhǔn)備
修前預(yù)檢結(jié)束后,工程技術(shù)人員須準(zhǔn)備各類圖紙、圖樣、記錄表格以及其他技術(shù)文件等。
(三)修前工藝準(zhǔn)備
資料準(zhǔn)備工作完成后,根據(jù)情況決定是否編制修理的工藝規(guī)程或設(shè)計必要的工藝裝備等。
(四)其他準(zhǔn)備
其他準(zhǔn)備包括對材料及零備件、專用工、量具和設(shè)備的準(zhǔn)備,2012年注冊物業(yè)管理師報名時間以及具體落實停修日期和時間、向業(yè)主和有關(guān)部門發(fā)出通知、清理作業(yè)現(xiàn)場等設(shè)施設(shè)備停修前的準(zhǔn)備工作。
(五)組織實施
要嚴(yán)格按照房屋及設(shè)施設(shè)備的維修計劃實施,在確保安全的前提下,注意控制以下幾個因素:
1.質(zhì)量的控制
對維修養(yǎng)護質(zhì)量有影響的要素進行有效控制,并加強對工程質(zhì)量的驗收檢查,確保維修養(yǎng)護工作能夠達到計劃的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
2.進度的控制
物業(yè)的房屋和設(shè)施設(shè)備的使用率較高,停機維護一般都會給物業(yè)的使用造成不便。對維修養(yǎng)護工作進度進行有效控制,既可以減少維修養(yǎng)護工作對物業(yè)使用的影響,也有利于降低成本。
3.成本的控制
通過對維修養(yǎng)護成本的構(gòu)成要素進行有效控制,提高維修養(yǎng)護工作的經(jīng)濟性。
(六)驗收和存檔
企業(yè)應(yīng)該根據(jù)房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護項目實際情況和工程量,采取適當(dāng)?shù)尿炇辗绞?。驗收時應(yīng)注意以下幾個問題:維修養(yǎng)護工作是否按照計劃全部完成?維修養(yǎng)護工作是否達到要求的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)?維修養(yǎng)護工作的效率如何?成本控制的效果如何?如果未能滿足計劃要求,原因是什么?采取何種補救措施?
維修養(yǎng)護工作的存檔應(yīng)該包括維修養(yǎng)護的計劃、預(yù)算和批準(zhǔn)文件、維修養(yǎng)護工作記錄、更換材料和零配件記錄、竣工圖和驗收資料等。
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