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住宅小區(qū)停車場產權歸屬法律分析

目前住宅小區(qū)內停車場的產權歸屬和收費問題，一直是物業(yè)管理中矛盾的焦點，圍繞著上述問題的爭議和糾紛一直不斷，因此，如何正確的解決小區(qū)內公共停車場的產權歸屬問題，從而對停車場是否應該收費、如何收費、費用如何分配給出法律的解答，是目前法學理論和立法實踐中必須面對的一個問題。

由于我國目前尚無統(tǒng)一的物權立法，因此，我們需要從現有的規(guī)定出發(fā)，借助物權理論研究的成果，進一步的推理，來分析小區(qū)內停車場的產權歸屬問題。

一、住宅小區(qū)公共停車場的產權歸屬

開發(fā)建設單位通過劃撥、出讓、轉讓等方式獲得土地使用權以后，在土地上進行開發(fā)建設，形成房屋以及包括道路、綠地、停車場等在內的附屬設施。在開發(fā)建設單位對小區(qū)內的任何財產進行轉讓以前，小區(qū)內除土地以外財產的所有權或者土地使用權都是歸開發(fā)建設單位的。在開發(fā)建設單位開始出售住房以后，其他人要獲得小區(qū)內財產的所有權或者土地使用權只能通過兩個途徑，一是通過一定的法律行為取得，其中主要是轉讓和贈與。通過和開發(fā)建設單位簽訂轉讓合同或者贈與合同取得所有權或者土地使用權。二是按照物權理論當中主物和從物的變動規(guī)則取得。在物權理論當中，從物是附屬于主物的，當主物的所有權或者使用權發(fā)生轉移，從物的所有權或者使用權也應當相應的發(fā)生轉移。同時，按照物權的公示公信原則，物權必須以一定的外部形式表現出來，對于動產，占有是其物權公示的方式；對于不動產，登記是其公示的方式。因此，對于小區(qū)內財產權利的轉移，同時也要完成法定的公示方式，才能得以實現。

如果沒有上述的情形，即沒有雙方關系財產權利轉移的合意，也不是從物附屬于主物轉移，同時還沒有一定的公示，就不會發(fā)生所有權或者使用權的轉移。也就是說，具體到停車場，要判斷其所有權或者使用權是否轉移，一要看是否有轉移的基礎原因，也就是前面論述的兩種情況；二要看是否完成了法定的公示要求，也就是是否有產權的登記。除此以外，都不發(fā)生物權變動的效果。

小區(qū)內公共停車場的情況是很復雜，下面將針對每一種情況分別進行分析：

第一，小區(qū)內利用公共道路所設置的停車場。這一類停車場只存在使用權的爭議問題。這類停車場的使用權應當是依附于道路的使用權歸屬的，道路的使用權歸誰，在道路上設置的停車場的使用權也就相應的屬于誰。那么小區(qū)內公共道路的使用權屬于誰呢？我認為，小區(qū)內的公共道路是作為房屋的從物而存在的。判斷一個物是否是從物，兩個重要的標準是這個物在效用上是否有獨立性，在結構上是否是主物的組成部分。只有那些并不是主物的組成部分，同時又不具有獨立的效用，其效用是依附于主物而發(fā)揮的物，才可以成為從物。小區(qū)內的公共道路在結構是獨立于房屋的，同時并不以交通運輸為其存在的目的，而主要還是使用房屋的人方便。因此，我認為，小區(qū)內的公共道路是作為房屋的一種從物而存在。當房屋的所有權發(fā)生轉移時，道路的使用權相應的也應當發(fā)生轉移。房屋的所有權人，也同時成為公共道路的共同使用權人，按照一定的份額享有公共道路的使用權?；诖?，在小區(qū)公共道路上設置的停車場的使用權，同樣也應當屬于所有房屋所有權人。

第二，小區(qū)內按照規(guī)劃單獨建設的地上停車場。這一類停車場同樣只存在使用權的問題。但使用權不存在從物跟隨主物發(fā)生權利轉移的問題，這一類的停車場的使用權發(fā)生轉移的唯一原因就是根據雙方的法律行為，主要的是轉讓和贈與。具體到實踐中，如果開發(fā)建設單位和小區(qū)內的業(yè)主沒有就這一類停車場使用權進行約定，這一類停車場的使用權就應當歸其投資建設者所有。如果業(yè)主和開發(fā)建設單位就這一類停車場的使用權進行了約定，則按約定確定其使用權歸屬，需要注意的是，根據不動產物權必須經登記才發(fā)生權利轉移的要求，此時，必須辦理使用權的變更登記才產生使用權轉移的法律效果。

當然，開發(fā)建設單位也可以同業(yè)主約定在這些停車位的使用權不發(fā)生轉移的前提下，允許業(yè)主使用，這種使用在開發(fā)建設單位和業(yè)主之間產生租賃關系，但此時業(yè)主享有的權利是一種債權，而不是一種物權，不具有排他的效力。

第三，小區(qū)內的地下停車庫。地下停車庫和地上停車場又是不同的，地下停車場并不依附于土地，而是已經具有了本身結構上的獨立性。因此，地下停車庫構成一個獨立的物，并不是從物，不產生跟隨主物發(fā)生權利轉移的問題。那么，地下停車庫的所有權同樣在沒有特別的約定時，應當歸最初的投資建設者所有。

地下停車場往往是由很多的停車位組成的，這些停車位都是處于同一個封閉的空間內，并不具有結構上的獨立性，因此，不能單獨成為物權的客體，因此，這些停車位可以根據約定由不同的人使用，但是使用者對其只有債權而沒有物權。也就是說開發(fā)建設單位不能將地下停車庫中的各個停車位的所謂所有權或者使用權分別轉移給不同的主體。但是，開發(fā)建設單位可以通過合同允許不同的主體分別使用不同的車位，但這種權利只是一種債權，不具有排他的效力。

二、住宅小區(qū)公共停車場產權歸屬的立法問題

從前面的分析可以看出，確定住宅小區(qū)內公共停車場的產權歸屬，涉及到下列一些最基本的民事制度：

一是物權客體的界定。什么樣的物可以成為物權的客體，單獨的停車位到底是不是獨立的物權的客體。地下停車庫和地上停車場在法律性質上是不是有區(qū)別等。

二是主物和從物的劃分。如前所分析的，從物的權利隨主物轉移，因此，如何認定主物和從物對于確定某些部位的權利歸屬非常重要，到底小區(qū)內哪些部位可以成為房屋這一主物的從物，需要法律對從物的認定加以明確。

三是物權轉移的規(guī)則。從物的權利是否隨主物轉移而轉移，所有權或者使用權產生、變更的依據到底有哪些等等。

這些問題都是最基本的民事制度范疇，因而只能通過完善物權立法，在國家基本民事法律制度當中加以解決。在這些最基本的問題確定的前提下，小區(qū)內的停車場的產權歸屬就主要應當通過各民事主體本身的約定來解決，國家立法不可能具體規(guī)定到哪一個部位歸誰所有。

國務院頒布的《物業(yè)管理條例》沒有對停車場的產權歸屬進行明確的規(guī)定。這樣的做法是明智的。根據《立法法》的規(guī)定，基本的民事制度只能由法律規(guī)定，在前述的基本民事制度、民事活動規(guī)則沒有解決的情況下，行政法規(guī)對小區(qū)內不動產物權的歸屬進行規(guī)定是徒勞無功的，同時也有可能造成國家立法對民事權利不正當的干預。實際上，國家立法對于民事權利，只應當明確最基本的活動原則，具體到停車場的歸屬問題，就是要明確物權取得、變更的一系列規(guī)則，然后由當事人根據這些規(guī)則，通過自己的民事行為明確物權的歸屬。

三、明確住宅小區(qū)公共停車場產權歸屬的其他注意事項

第一，應當完善商品房買賣合同的內容。以前商品房買賣合同對公用部位的約定（即通常說的公攤面積）通常只包括建筑物內的部分，目前業(yè)主的共用部位已經遠遠不再局限于單幢建筑物內。事實上，業(yè)主在購房是實際上已經支付了很大一部分建筑物以外的共用部位的開發(fā)建設成本，因此，理應對這些部位享有一定的權利。合同中對這些部分進行約定應當明確分攤的范圍、分攤的比例以及費用的計算等。

第二，嚴格執(zhí)行土地權屬登記制度。根據《城市房地產管理法》的相關規(guī)定，業(yè)主在取得房屋所有權后，應當憑房屋所有權證書向土地管理部門申請土地使用權證書。業(yè)主的財產權利應當體現在房屋所有權證書和土地使用權證書，這兩個證書上。根據物權的公示原則，不動產物權必須經登記公示才能生效，因此，業(yè)主的土地使用權也只有在登記部門進行登記以后才能真正取得。

但是從現在的實踐來看。購房人在購買房屋是往往只是取得房產管理部門發(fā)的房屋所有權證，而沒有土地使用權證，也沒有到土地部門進行登記的做法。這樣就使得業(yè)主的土地權利一直都是模糊的。這種模糊對業(yè)主的財產權利是一種侵害，尤其在遇到拆遷等的時候，業(yè)主無法證明自己的土地權利，在獲得拆遷補償的時候，其合法權益就容易受到侵害。因此，在購房人與開發(fā)建設單位簽訂了商品房買賣合同、明確土地權利分攤以后，應當根據合同的約定到土地部門進行土地權利的登記，在登記中明確權利人的權利范圍

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