為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理這門學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試相關(guān)輔導(dǎo)資料，希望可以對(duì)參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

九、交通管制因素

交通管制對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響結(jié)果如何，要看這種管制的內(nèi)容和物業(yè)的使用性質(zhì)。對(duì)于某些類型的物業(yè)來講，實(shí)行某種交通管制也許會(huì)降低該類物業(yè)的價(jià)值，但是對(duì)于另一些類型的物業(yè)來講，實(shí)行這種交通管制則可能會(huì)提高該類物業(yè)的價(jià)值。例如，在住宅區(qū)內(nèi)的道路上禁止貨車通行，可以減少噪聲、汽車尾氣污染和行人行走的不安全感，因此會(huì)提高物業(yè)的價(jià)值。

十、心理因素

心理因素對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響有時(shí)是不可忽視的。影響物業(yè)價(jià)格的心理因素主要有如下方面：①購(gòu)買或出售心態(tài)；②個(gè)人欣賞趣味(偏好)；③時(shí)尚風(fēng)氣；④接近名家住宅心理；⑤講究風(fēng)水或吉祥號(hào)碼，如講究門牌號(hào)碼、樓層數(shù)字等。下面列舉幾種情況：

1．物業(yè)需求者遍尋適當(dāng)?shù)奈飿I(yè)，當(dāng)選定了合意的物業(yè)后，如該物業(yè)的擁有者無出售之意，則物業(yè)需求者必須以高出正常價(jià)格為條件才可能改變其惜售的原意，因此，如果達(dá)成交易，成交價(jià)格自然會(huì)高于正常價(jià)格。

2．有時(shí)物業(yè)購(gòu)買者出于自身的急迫需要，在與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手爭(zhēng)奪中只求得到物業(yè)，從而會(huì)抬高價(jià)格。

3．物業(yè)擁有者偶然發(fā)生資金調(diào)度困難，急需現(xiàn)金周轉(zhuǎn)，無奈只有出售物業(yè)變現(xiàn)，這時(shí)的成交價(jià)格多會(huì)低于正常市場(chǎng)價(jià)格。有債務(wù)糾紛的物業(yè)，債務(wù)人為達(dá)到快速脫身的目的，會(huì)故意賤售物業(yè)。

市場(chǎng)法

第五節(jié)  收益性物業(yè)估價(jià)的基本方法

物業(yè)估價(jià)是為了特定的目的，對(duì)特定的物業(yè)(或物業(yè)權(quán)益)在特定的時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定。一宗物業(yè)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值，通?？梢詮娜缦?個(gè)途徑來求?。孩俳谑袌?chǎng)上類似的物業(yè)是以什么價(jià)格進(jìn)行交易的——   基于明智的買者肯出的價(jià)錢不會(huì)高于其他買者最近購(gòu)買類似物業(yè)的價(jià)格，即基于類似物業(yè)的市場(chǎng)交易價(jià)格來衡量其價(jià)值；②如果重新開發(fā)建設(shè)一宗類似的物業(yè)需要多少費(fèi)用——基于明智的買者肯出的價(jià)錢不會(huì)高于重新開發(fā)建設(shè)類似物業(yè)所必   需的代價(jià)，即基于物業(yè)的重新開發(fā)建設(shè)成本來衡量其價(jià)值；③如果將該宗物業(yè)出租或營(yíng)業(yè)預(yù)計(jì)可以獲得多少收益——基于明智的買者肯出的價(jià)錢不會(huì)高于該宗物業(yè)預(yù)期未來收益的現(xiàn)值之和，即基于該宗物業(yè)的預(yù)期未來收益來衡量其價(jià)值。由   此在物業(yè)估價(jià)上產(chǎn)生了三大基本方法，即市場(chǎng)法、成本法、收益法。

一、市場(chǎng)法

(一)市場(chǎng)法概述

市場(chǎng)法又稱市場(chǎng)比較法、比較法，是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似物業(yè)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚?，以求取?nbsp;  價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

市場(chǎng)法適用的對(duì)象是具有交易性的物業(yè)，如物業(yè)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房等。而那些很少發(fā)生交易的物業(yè)，如特殊廠房、學(xué)校、紀(jì)念館、古建筑、教堂、寺廟等，則難以采用市場(chǎng)法估價(jià)。市場(chǎng)法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)并在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期，存在著較多類似物業(yè)的交易。如果在物業(yè)市場(chǎng)發(fā)育不夠或者類似物業(yè)交易實(shí)例較少的地區(qū)，就難以采 用市場(chǎng)法估價(jià)。

運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)一般分為下列4大步驟進(jìn)行：①搜集交易實(shí)例；②選取可比實(shí)例；③對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理。其中，根據(jù)處理的內(nèi)涵不同，分為價(jià)格換算、價(jià)格修正和價(jià)格調(diào)整。價(jià)格換算即建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，價(jià)格修正即交易情況修正，價(jià)格調(diào)整包括交易日期調(diào)整和物業(yè)狀況調(diào)整；④求取比準(zhǔn)價(jià)格。

(二)搜集交易實(shí)例

運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)，首先需要擁有大量真實(shí)的交易實(shí)例(一般來說，不能反映市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格行情的報(bào)價(jià)、物業(yè)管理師報(bào)考條件標(biāo)價(jià)是無效的。但這些報(bào)價(jià)、標(biāo)價(jià)在一定程度上可以作為了解市場(chǎng)行情的參考)。只有擁有了大量真實(shí)的交易實(shí)例，才能把握正常的市場(chǎng)價(jià)格行情，才能據(jù)此評(píng)估出客觀合理價(jià)格或價(jià)值。因此，首先應(yīng)盡可能搜集 較多且真實(shí)的交易實(shí)例。

在搜集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)盡可能搜集較多的內(nèi)容，一般包括：①交易實(shí)例物業(yè)的狀況，如名稱、坐落、面積、四至、用途、產(chǎn)權(quán)、土地形狀、建筑物建成年月、周圍環(huán)境、景觀等；②交易雙方，如賣方和買方的名稱、之間的關(guān)系；③成交日期；④成交價(jià)格，包括計(jì)價(jià)方式(如按建筑面積計(jì)價(jià)、按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)、按使用面積計(jì)價(jià)、按套計(jì)價(jià)等)和價(jià)款；⑤付款方式，如一次性付款、分期付款(包括付款期限、每期付款額或付款比率)、貸款方式付款(包括首付款比率、貸款期限)；⑥交易情況，如交易目的(賣方為何而賣，買方為何而買)，交易方式(如協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等)，交易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)方式，有無利害關(guān)系人之間的交易 (關(guān)聯(lián)交易)、急賣急買、人為哄抬等特殊交易情況。

(三)選取可比實(shí)例

針對(duì)某一具體的估價(jià)對(duì)象及估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)目的，不是任何交易實(shí)例都可以用來參照比較的，有些交易實(shí)例并不適用。因此，需要選取符合一定條件的交易實(shí)例作為參照比較的交易實(shí)例。我們把這些可用于參照比較的交易實(shí)例，稱為可 比實(shí)例。

選取的可比實(shí)例應(yīng)符合如下4個(gè)基本要求：①可比實(shí)例物業(yè)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象物業(yè)的類似物業(yè)；②可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近；③可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合；④可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常市場(chǎng)價(jià)格或能夠修正為正 常市場(chǎng)價(jià)格。

選取的可比實(shí)例數(shù)量從理論上講越多越好，但是，如果要求選取的數(shù)量過多，一是可能由于交易實(shí)例的數(shù)量有限而難以做到，二是后續(xù)進(jìn)行修正、調(diào)整的工作量大，因此，一般選取3個(gè)以上(含3個(gè))、10個(gè)以下(含10個(gè))可比實(shí)例 即可。

(四)建立價(jià)格可比基礎(chǔ)

建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括如下5個(gè)方面：①統(tǒng)一付款方式；②統(tǒng)一采用單價(jià)； ③統(tǒng)一幣種和貨幣單位；④統(tǒng)一面積內(nèi)涵；⑤統(tǒng)一面積單位。

物業(yè)由于價(jià)值量大，其成交價(jià)格往往采用分期付款的方式支付。估價(jià)中為便于比較，價(jià)格通常以一次付清所需要支付的金額為基準(zhǔn)，因此需要將分期付款的可比實(shí)例成交價(jià)格折算為在其成交日期一次付清的數(shù)額。具體方法是通過折現(xiàn) 計(jì)算。

(例4，2]  某宗物業(yè)交易總價(jià)為30萬元，其中首期付款20％，余款于半年后支付。假設(shè)月利率為o．5％，試計(jì)算該宗物業(yè)在其成交日期一次付清的價(jià)格。

[解]  該宗物業(yè)在其成交日期一次付清的價(jià)格計(jì)算如下：

在統(tǒng)一采用單價(jià)方面，通常為單位面積上的價(jià)格。土地除了單位土地面積上的價(jià)格，還可為單位建筑面積上的價(jià)格——樓面地價(jià)。在這些情況下，單位面積是一個(gè)比較單位。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況，還可以有其他的比較單位，如倉(cāng)庫(kù)以單位體積為比較單位，停車場(chǎng)以每個(gè)車位為比較單位，旅館以每個(gè)房間或床位為比較單位，電影院以每個(gè)座位為比較單位，醫(yī)院以每個(gè)床位為比較單位，保齡球館以每個(gè)球道為比較單位，等等。但有些可比實(shí)例宜先對(duì)其總價(jià)進(jìn)行某些修正、調(diào)整后，再轉(zhuǎn)化為單價(jià)進(jìn)行其他方面的修正、調(diào)整。因?yàn)檫@樣處理時(shí)，對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的修正、調(diào)整更容易、更準(zhǔn)確。例如，估價(jià)對(duì)象是一套門窗有損壞的商品住宅，選取的可比實(shí)例的門窗是完好的，成交總價(jià)為20萬元。經(jīng)調(diào)查了解得知，將估價(jià)對(duì)象的門窗整修或更新所需要的正常費(fèi)用為o．5萬元，則宜先將該門窗是完好的可比實(shí)例的成交總價(jià)20萬元，調(diào)整為門窗是損壞的總價(jià)19．5萬元(20—0．5＝19．5)，然后再將此總價(jià)19．5萬元轉(zhuǎn)化為單價(jià)進(jìn)行其他方面的修正、調(diào)整。

在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價(jià)格之間的換算，應(yīng)采用該價(jià)格所對(duì)應(yīng)的日期時(shí)的匯率。在通常情況下，是采用成交日期時(shí)的匯率。但如果先按照原幣種的價(jià)格進(jìn)行交易日期調(diào)整，則對(duì)進(jìn)行了交易日期調(diào)整后的價(jià)格，應(yīng)采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的匯率進(jìn)行換算。匯率的取值，一般采用國(guó)家外匯管理部門公布的外匯牌價(jià)的賣出、買人中間價(jià)。在統(tǒng)一貨幣單位方面，按照使用習(xí)慣，人民幣、美元、港幣等，通常都采用“元”。

在現(xiàn)實(shí)的物業(yè)交易中，有按建筑面積計(jì)價(jià)、有按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，也有按使用面積計(jì)價(jià)的。它們之間的換算公式如下：

在面積單位方面，中國(guó)內(nèi)地通常采用平方米(土地面積單位除了平方米，有時(shí)還采用公頃、畝)，中國(guó)香港地區(qū)和美國(guó)、英國(guó)等習(xí)慣采用平方英尺，中國(guó)臺(tái)地區(qū)和日本、韓國(guó)一般采用坪。由于

Lh㎡=10000㎡

1畝＝666．67㎡

1平方英尺＝0．09290304㎡

1坪＝3．30579㎡

所以，將公頃、畝、平方英尺、坪下的價(jià)格換算為平方米下的價(jià)格如：

平方米下的價(jià)格＝公頃下的價(jià)格÷10000

平方米下的價(jià)格＝畝下的價(jià)格÷666 .67

平方米下的價(jià)格＝平方英尺下的價(jià)格÷0.09290304

平方米下的價(jià)格＝坪下的價(jià)格÷3.30579

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