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房地產(chǎn)價格的含義

房地產(chǎn)價格（目前主要以房產(chǎn)價格來表現(xiàn)，土地價格則隱含在房價之中，據(jù)此，以下簡稱房產(chǎn)價格）是由房屋生產(chǎn)經(jīng)營過程中的社會必要勞動時間形成的價值的貨幣表現(xiàn)形式。房產(chǎn)價格的制定，應(yīng)以正常生產(chǎn)、合理經(jīng)營情況下的社會平均生產(chǎn)成本，流通費用，加上合理利潤和應(yīng)納稅金為依據(jù)。

房產(chǎn)價格在生產(chǎn)、流通、消費過程中，從不同的角度和不同的計算方法來看，可以劃分為如下幾種表現(xiàn)形式：

1從房屋的使用性質(zhì)來分，有生產(chǎn)用房價格、住宅用房價格和其他用房價格。

2從房屋生產(chǎn)流通過程來分，有開發(fā)建筑安裝造價與經(jīng)營銷售價格。

3從國家管理房產(chǎn)價格的形式來分，有國家定價、國家指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。

4從房產(chǎn)價格的計算方法來分，有平均價格、基本價格和銷售價格。

5從房產(chǎn)經(jīng)營方式來分，有房屋出售價格與房屋出租價格。

房產(chǎn)價格的特點

房產(chǎn)同其它商品一樣，具有價值和使用價值。但是房產(chǎn)與其他商品相比，又有其特殊的屬性，其價值與價格的構(gòu)成，又有不同于其它商品的特點。

1房產(chǎn)價格形成的因素很多。以北京為例，目前的房屋建設(shè)成本，不僅含有建筑安裝費、勘查設(shè)計費、土地征用拆遷安置費、稅金和利潤等必須的費用，而且含有四源費、大市政費、公共建筑配套工程費等。由此可以看出，房產(chǎn)價格形成的因素比其它商品價格形成的因素要多得多。這樣，就使新建商品房的銷售價不斷上漲，居高不下。2012年物業(yè)管理師考試報名

2房產(chǎn)價格中隱含著土地價格。當(dāng)前，在城市房產(chǎn)的交易價格中，均隱含著土地價格。在一個城市內(nèi)，建筑結(jié)構(gòu)、建筑標(biāo)準(zhǔn)、建筑形式、建筑年代、建筑用料、裝修設(shè)備、使用性質(zhì)等完全相同的房屋，只是由于地段環(huán)境的不同，房屋的價格往往差別很大。地處市區(qū)繁華地段的房屋價格要比郊區(qū)不繁華地段的房屋價格高出許多，有的差價達(dá)一倍以上。這種差價實質(zhì)上是一種超額利潤，它屬于土地的級差收益，大部分應(yīng)該歸土地所有者即國家所有，而不應(yīng)該全部歸房屋產(chǎn)權(quán)人所有。

3房產(chǎn)價值實現(xiàn)的形式多、時間長。由于房屋使用期限長，絕大多數(shù)房屋都要使用30年到80年，而且用途廣泛，其價值實現(xiàn)的形式也多種多樣。用于市民居住的房屋，其價值可能隨著房屋出售一次實現(xiàn)，也可能通過房屋出租經(jīng)過多年才能實現(xiàn)。由于企業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營的房屋，均屬于固定資產(chǎn)，其價值要通過折舊逐年加以實現(xiàn)。

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