為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)管理綜合能力這門學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)管理綜合能力復(fù)習(xí)方法，希望可以對(duì)參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

業(yè)主時(shí)代的沒落與新生

從賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的一個(gè)普遍規(guī)律。2004年上半年，當(dāng)眾多媒體對(duì)此起彼伏的業(yè)主維權(quán)事件進(jìn)行追蹤報(bào)道，對(duì)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布后物業(yè)管理發(fā)展態(tài)勢(shì)進(jìn)行多方論爭(zhēng)與評(píng)述時(shí)，不少業(yè)內(nèi)人士就已經(jīng)預(yù)言：物業(yè)管理的業(yè)主時(shí)代到來了。業(yè)主時(shí)代的物業(yè)管理將會(huì)何去何從？面對(duì)種種預(yù)測(cè)與分析，人們的惶惑、迷茫多于歡欣、奮進(jìn)，不少人甚至發(fā)出了“一個(gè)輝煌的時(shí)代已經(jīng)遠(yuǎn)去，一個(gè)式微的時(shí)代即將到來”、“現(xiàn)在是人就可以做物業(yè)管理”的遺恨與感嘆。然而，物業(yè)管理并沒有像關(guān)注它的人們那樣躁動(dòng)不安，在短暫的喧囂與熱鬧之后，它又令人費(fèi)解地轉(zhuǎn)歸沉寂，表面的平靜似乎暗示人們：只有穿越眾說紛紜的迷障，才能發(fā)現(xiàn)走向業(yè)主時(shí)代物業(yè)管理的真正特征。

一、物業(yè)管理業(yè)主時(shí)代的到來是一個(gè)漸進(jìn)的過程，是多種市場(chǎng)因素共同作用的結(jié)果

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，社會(huì)經(jīng)濟(jì)行業(yè)從賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變是以供求關(guān)系的失衡為標(biāo)志的，只有在供貨市場(chǎng)大于實(shí)際有效需求的情況下，買方市場(chǎng)才有形成的可能。由于一般社會(huì)經(jīng)濟(jì)行業(yè)的供求雙方形成的是一對(duì)一的市場(chǎng)交易關(guān)系，因此，這些行業(yè)買方市場(chǎng)的形成較為直接和單純，外在表現(xiàn)也較為明晰。而物業(yè)管理是一個(gè)相對(duì)特殊的行業(yè)，其消費(fèi)的公眾性特征對(duì)正常供求關(guān)系的形成產(chǎn)生了很強(qiáng)的制約作用，物業(yè)管理的業(yè)主時(shí)代不僅應(yīng)當(dāng)是一個(gè)業(yè)主能夠自主選擇物業(yè)管理企業(yè)的時(shí)代，而且是業(yè)主能夠像購(gòu)買其他商品一樣從容、方便地選擇物業(yè)管理企業(yè)的時(shí)代。但在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，業(yè)主自主選聘物管企業(yè)的法規(guī)機(jī)制還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能有效實(shí)施，業(yè)主在自主選聘物管企業(yè)的消費(fèi)過程中必須付出的是百倍、千倍于其他商品消費(fèi)的消費(fèi)成本。物業(yè)管理買方市場(chǎng)的形成不僅不能簡(jiǎn)單地以市場(chǎng)供求關(guān)系的發(fā)生和變化來衡量，而且還有賴于多種市場(chǎng)因素如法規(guī)機(jī)制的有效實(shí)施、市場(chǎng)主體地位的確立與形成、消費(fèi)環(huán)境的成熟與完善等等的相互作用，因此，物業(yè)管理業(yè)主時(shí)代的到來是一個(gè)復(fù)雜和漸進(jìn)的過程，是多種市場(chǎng)因素共同作用的結(jié)果。

二、物業(yè)管理企業(yè)的民營(yíng)化發(fā)展是物業(yè)管理業(yè)主時(shí)代形成的主導(dǎo)力量

由于歷史的原因，物業(yè)管理在形成的初期是以房地產(chǎn)開發(fā)商自建自管物業(yè)的方式出現(xiàn)的，物業(yè)管理企業(yè)大多是房地產(chǎn)開發(fā)商自己成立的附屬企業(yè)，這些企業(yè)之中，國(guó)有體制的物管企業(yè)在數(shù)量上又占多數(shù)，真正市場(chǎng)化的物業(yè)管理公司幾乎沒有。這種狀況使得物業(yè)管理的市場(chǎng)形成了一種相對(duì)封閉的狀態(tài)，業(yè)主自主消費(fèi)的選擇條件和意識(shí)先天缺失。由于物管企業(yè)尤其是國(guó)有物管企業(yè)受管理體制和運(yùn)行機(jī)制的限制，管理運(yùn)作成本相對(duì)較高，自主性、靈活性不強(qiáng)，使得許多利潤(rùn)不高、自身?xiàng)l件較差的物業(yè)無法從市場(chǎng)上選聘到正規(guī)的物管企業(yè)，而自身?xiàng)l件好的物業(yè)即使對(duì)現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量或價(jià)格不滿意，也無法輕易地更換物業(yè)公司，從市場(chǎng)上自主選聘到合適的管家。業(yè)主的消費(fèi)選擇、物管企業(yè)的進(jìn)出都存在著巨大的障礙。這種狀態(tài)只有隨著物管企業(yè)的市場(chǎng)化、民營(yíng)化才會(huì)發(fā)生根本改變。一方面，民營(yíng)化、市場(chǎng)化的物管企業(yè)在產(chǎn)權(quán)構(gòu)成、運(yùn)行成本、運(yùn)作機(jī)制上的優(yōu)勢(shì)與特點(diǎn)，會(huì)促使其成為市場(chǎng)上不同檔次、不同類型物業(yè)管理消費(fèi)選擇的對(duì)象，成為不同發(fā)展階段和層次的市場(chǎng)主體；另一方面，市場(chǎng)化、民營(yíng)化的物管企業(yè)在面向市場(chǎng)時(shí)，其利益指向與業(yè)主的利益指向是一致的，即市場(chǎng)越公開、公平和公正化，利益實(shí)現(xiàn)的可能性就越大，就越有可能達(dá)成企業(yè)與業(yè)主雙贏的格局。而物管企業(yè)的民營(yíng)化趨勢(shì)是整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的大勢(shì)所趨，民營(yíng)化物管企業(yè)的成長(zhǎng)和形成，會(huì)在客觀上促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境的不斷規(guī)范與成熟，會(huì)成為物業(yè)管理業(yè)主時(shí)代形成和到來的主導(dǎo)力量。

三、業(yè)主的消費(fèi)自主代替了物業(yè)管理的維權(quán)運(yùn)動(dòng)，市場(chǎng)發(fā)展趨于平穩(wěn)

不少人把業(yè)主維權(quán)運(yùn)動(dòng)的驟增看作是物業(yè)管理業(yè)主時(shí)代到來的標(biāo)志，認(rèn)為物業(yè)管理的業(yè)主時(shí)代就是業(yè)主通過各類維權(quán)運(yùn)動(dòng)獲取物業(yè)管理的自主選聘權(quán)，物業(yè)管理企業(yè)被大量解聘或更換，市場(chǎng)處于混亂和變動(dòng)的時(shí)期。而實(shí)際上，業(yè)主維權(quán)運(yùn)動(dòng)的大量產(chǎn)生并不是業(yè)主時(shí)代到來的一個(gè)標(biāo)志，相反卻是物業(yè)管理邁向業(yè)主時(shí)代，從無序走向有序，從躁亂向平穩(wěn)化發(fā)展的一個(gè)必經(jīng)的過程。業(yè)主維權(quán)運(yùn)動(dòng)產(chǎn)生的根本原因是業(yè)主的合法權(quán)益受到了侵犯和損害，它是市場(chǎng)機(jī)制尚未健全與完善，業(yè)主尚無法通過市場(chǎng)本身的調(diào)控作用來解決物業(yè)管理的疑難問題、維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的一個(gè)集中反映。業(yè)主時(shí)代到來的物業(yè)管理，各類形式激烈、困阻重重、沸沸揚(yáng)揚(yáng)的維權(quán)運(yùn)動(dòng)不但應(yīng)當(dāng)漸行漸遠(yuǎn)，而且最終會(huì)被業(yè)主的消費(fèi)自主取而代之，業(yè)主的消費(fèi)選擇會(huì)通過市場(chǎng)本身、通過機(jī)制完善的市場(chǎng)體系來加以解決，業(yè)主自主消費(fèi)的程序更加明確，渠道更為暢通，物業(yè)管理市場(chǎng)的規(guī)范與成熟將會(huì)通過物業(yè)管理消費(fèi)的平靜與有序反映出來。

四、物業(yè)管理步入一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期，在看似平靜的市場(chǎng)表象中，物業(yè)管理蘊(yùn)含了無限的生命活力

物業(yè)管理業(yè)主時(shí)代的形成與其他社會(huì)經(jīng)濟(jì)行業(yè)買方市場(chǎng)的形成有著共同的特征：企業(yè)利潤(rùn)空間縮小，行業(yè)整體向微利化方向發(fā)展，消費(fèi)者的消費(fèi)觀念和意識(shí)更加成熟，企業(yè)通過非市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)累積的“實(shí)力”將會(huì)重新面臨市場(chǎng)的檢驗(yàn)。在這個(gè)過程中，消費(fèi)者得到的實(shí)惠更多，而企業(yè)面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)則更為激烈。業(yè)主時(shí)代的上述特征不是自然具備并一蹴而就的。在我國(guó)，由于大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)都是在房地產(chǎn)開發(fā)商自建自管物業(yè)的模式下產(chǎn)生，其發(fā)展經(jīng)歷的是非市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)下取得的量的累積而不是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中達(dá)到的同質(zhì)提高的過程，因而往往表面強(qiáng)大，實(shí)質(zhì)卻虛弱而缺乏活力。與此相對(duì)應(yīng)，物管企業(yè)的民營(yíng)化和民營(yíng)化物業(yè)管理企業(yè)走的卻是一條相對(duì)艱難的市場(chǎng)化道路。尤其是民營(yíng)化的物管企業(yè)，在發(fā)展的早期，其必須通過盤活物業(yè)管理的不良資產(chǎn)等方式來求得生存，在物業(yè)管理市場(chǎng)的夾縫中發(fā)展。但正是這樣一種生存與發(fā)展過程，民營(yíng)化物管企業(yè)會(huì)磨練出頑強(qiáng)的市場(chǎng)應(yīng)變力，企業(yè)精神會(huì)在艱苦的市場(chǎng)環(huán)境中不斷地激發(fā)出來，企業(yè)的靈變、決斷、公信，企業(yè)的服務(wù)意識(shí)和與之切身利益密切相關(guān)的社會(huì)責(zé)任感都會(huì)被高度地調(diào)動(dòng)起來，只有這樣的企業(yè)精神，才能完全地確立行業(yè)的獨(dú)立地位，最大限度地挖掘產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵，使行業(yè)特質(zhì)更為堅(jiān)固；也只有這樣的企業(yè)精神，才能給業(yè)主帶來真正的實(shí)惠。而隨著業(yè)主對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)的不斷深入，物業(yè)管理消費(fèi)觀念和意識(shí)的不斷成熟，物業(yè)管理市場(chǎng)體系和機(jī)制運(yùn)轉(zhuǎn)也會(huì)逐步走向完善。這幾個(gè)市場(chǎng)構(gòu)成相輔相成，它們的效用也許會(huì)經(jīng)過一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期才會(huì)顯現(xiàn)出來，但是，從它們作用市場(chǎng)的那一時(shí)起，市場(chǎng)就已經(jīng)注入了持久而旺盛的生命活力，物業(yè)管理的一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期就已經(jīng)開啟。

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