《物業(yè)管理實務》是2014年物業(yè)管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復習備考，小編特整理了2014年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實務》相關知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

七、商業(yè)經(jīng)營性物業(yè)承租客商的選配

(一)承租客商的類型

公共商業(yè)經(jīng)營性物業(yè)是一個商業(yè)機構群，其所有權人是通過經(jīng)營商業(yè)場所內的店、廳出租而贏利的，因而公共商業(yè)經(jīng)營性物業(yè)的管理者必須重視對承租商的選擇及搭配。管理者可以從以下五個方面對承租客商進行分類：

1.零售商店的經(jīng)營品種范圍。按照經(jīng)營品種，零售企業(yè)可分為家用電器設備商店、眼鏡店、珠寶店、家具商店、食品店、藥店、文化用品商店、書店、音像制品店、服裝店、床上用品店、皮鞋店、五金店、燈具店、日用小百貨店、雜貨店等。公共商業(yè)場所、樓宇的管理者在選配承租客商時，要盡量做到經(jīng)營各種食品的零售商店“齊”、“全”、“潔”，以滿足消費者各方面的需要。

2.零售商店的不同形式。零售商店除了傳統(tǒng)上分為綜合商店和專業(yè)商店，現(xiàn)代的零售商店形式還分為百貨公司、連鎖商店、超級市場、折扣商店、樣品展銷商店、特色商店等。這些零售商店在經(jīng)營上各有特色，他們能夠適應各種收入水平和社會各個階層顧客的不同需求。

3.不同層次的商店。零售商店就其信譽和實力可以劃分為不同層次的商店，如全國性的、區(qū)域性的、一般性的，公共商業(yè)物業(yè)的管理者在招租時應充分考慮不同層次商店的選配。

4.不同的商業(yè)經(jīng)營機構。商業(yè)經(jīng)營機構在這里是一個廣泛的概念，除了純商業(yè)機構，還包括飲食業(yè)：如飯店、酒吧、酒樓;服務業(yè)：如星級賓館、旅館以及攝影沖擴商店、修理店、美容院;娛樂業(yè)：如影劇院、錄像室、電子游戲室、游泳池、溜冰場、兒童樂園;金融機構：如銀行、儲蓄所、信用社等。公共商業(yè)物業(yè)實際上可以稱為是一個商業(yè)區(qū)，里面可以包容城市商業(yè)街區(qū)的各行各業(yè)。

5.承租客商在商業(yè)經(jīng)營性物業(yè)的不同作用。承租客商根據(jù)其承租營業(yè)物業(yè)的期限可分為三種類型：即基本承租戶、主要承租戶和一般承租戶。他們對公共商業(yè)場所的作用是不同的。

(1)基本承租戶又稱關鍵承租戶，他們的租期通常在20年以上，這對于穩(wěn)定公共商業(yè)場所、樓宇的經(jīng)營管理及其收入起主要作用，是公共商業(yè)物業(yè)發(fā)展的基礎。

(2)主要承租戶的租期一般在10年以上，他們對公共商業(yè)樓宇的經(jīng)營穩(wěn)定性起到重要作用。

(3)一般承租戶的租賃期一般在10年以下。

合理安排這三類承租客商的結構比例是公共商業(yè)經(jīng)營性物業(yè)管理的一項十分重要的工作。根據(jù)國外經(jīng)驗，一座公共商業(yè)樓宇的基本承租戶承租的商業(yè)區(qū)面積應達50%以上，即公共商業(yè)樓宇營業(yè)面積一半以上要有長期的客戶;主要承租戶承租的營業(yè)面積應達30%以上;其余的20%由一般承租客商承租，盡管他們變動性比較大，但這也體現(xiàn)了公共商業(yè)物業(yè)對市場變化的適應性。

(二)承租客商的選配

公共商業(yè)樓宇的管理者在選配承租客商時，主要應該依據(jù)所管理的公共商業(yè)樓宇規(guī)模的大小和不同層次確定。大型公共商業(yè)樓宇如省級、國家級的，甚至是國際級的，其經(jīng)營的商品、零售企業(yè)的形式以及商業(yè)機構、門類應該越齊越好，給人以購物天堂、度假好去處的舒適感覺，同時應盡量爭取一些省、市級、國家級乃至世界級商店分店為基本承租戶。中心公共商業(yè)場所，如大城市區(qū)一級的，其經(jīng)營的商品和零售企業(yè)形式應該盡量齊全，各種其他商業(yè)機構也應該有，同時應盡量爭取省市級大商店的分店作為基本承租戶。小型公共商業(yè)樓宇，如一些住宅小區(qū)的購物中心，則各方面都不必太全，其主要功能是為附近居民提供生活方便。

在選擇具體承租戶時，物業(yè)管理企業(yè)要對許多因素進行權衡。除了能滿足日常消費者需求外，還必須預計有哪些時尚消費品可以吸引更多的顧客。理想的承租戶要能提供貨真價實的商品和服務，且與其他商業(yè)場所中的同類商家相比具有競爭力，其所經(jīng)營的商品種類應該配合整個物業(yè)的統(tǒng)一協(xié)調規(guī)劃，避免在同一商業(yè)場所內部出現(xiàn)多個經(jīng)營同類型商品的商家而引起不必要的競爭。還要了解承租戶的信譽和財務狀況，看他是否有支付租金的能力，以及他需要的服務。

1.承租戶的聲譽。聲譽是選擇商業(yè)經(jīng)營性物業(yè)承租戶時首先要考慮的因素。由于聲譽是對商家公眾形象的評估，所以物業(yè)管理企業(yè)要注意了解零售商對待消費者的態(tài)度如何。對于原有的一些大型百貨公司、連鎖店或準備改變經(jīng)營地點的零售商來說，很容易對其聲譽作出評估。例如，商家能否將消費者視為“上帝”，實行無理由的退貨或更換服務，就反映出了該商家對顧客的服務質量;售貨員對所銷售的商品了如指掌，著裝整潔、服務規(guī)范，也可以視為整個商業(yè)場所的一筆無形財富;零售商在多大程度上進行廣告宣傳也表明了其在建立和保持聲譽方面所作出的努力的大小。

經(jīng)營新業(yè)務的商家所面臨的風險較大，但其收益可能會超過其所承擔的風險。一個新建立的企業(yè)可能缺乏有關聲譽的記錄，但物業(yè)管理企業(yè)可以評估其經(jīng)營思想和策略，一個企業(yè)如果有一套清晰的發(fā)展新業(yè)務的計劃，確定了合理的商品種類和適應當?shù)叵M者支付能力的價格結構，肯定會好于那些沒有進行市場策劃的商業(yè)。

2.承租戶的財務狀況。物業(yè)管理企業(yè)要認真核查承租戶的財務狀況。這種調查可以通過承租戶填寫的申請表，到其開戶銀行、工商管理機構、稅務機構了解承租戶的財務狀況和支付能力。在詳細核查中還要搞清承租戶的組織機構和財務體制，特別是其與某些大公司的財務責任關系。因為很多子公司、特許公司的財務是獨立的，總公司沒有責任承擔這些小公司的債務。

低于預期的資本回報水平是商業(yè)經(jīng)營失敗的最大原因，這就要求物業(yè)管理企業(yè)對承租戶開展的每一項新的商業(yè)經(jīng)營項目進行認真的分析研究。經(jīng)營零售業(yè)的經(jīng)營成本不僅包括租金、公共設備設施使用費、建筑物內營業(yè)空間的維護費用，還包括存貨和流動資金占用利息、職員工資、貨架及收款設備折舊、商店設計和廣告費用等支出;對于轉移經(jīng)營地點的零售商，遷移成本和停業(yè)損失也需考慮在經(jīng)營成本之中，新建立的承租戶有否足夠的儲備基金來應付開業(yè)初期營業(yè)額較低的壓力，也是衡量承租戶財務能力大小的一個方面。

核查承租戶財務狀況的目的，主要是為選擇租戶時作決策。那些被證明財務狀況好，極有名氣的大商號是優(yōu)先入選的對象。香港商業(yè)樓宇大部分是以租金招標方式出租，但對有名的商號及大租戶，一般采取協(xié)議方式出租。用協(xié)議方式出租的租賃年期和租金方面，可根據(jù)營業(yè)額和商號的知名度采取彈性的處理方法，使承租戶有較大的選擇余地并有利可圖。

3.承租戶的組合與位置分配。公共商業(yè)經(jīng)營性樓宇的承租戶組合與位置分配，主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍而定。以一個大型百貨公司為主要承租戶的購物中心將以其商品品種齊全、貨真價實吸引購物者，以超級市場為主要承租戶的商業(yè)場所將吸引那些想買便宜貨的消費者。主要承租戶的類型決定了商業(yè)場所的承租戶組合形式。而次要承租戶所經(jīng)營的商品和服務種類不能與主要承租戶所提供的商品和服務的種類相沖突，兩者應該是互補的關系。

當購物中心內有兩個或兩個以上的主要承租戶時，應注意他們各自提供的商品和服務種類是否搭配合理，且與次要承租.戶所提供的商品和服務種類互為補充。將每一個獨立的零售商都作為整個購物中心內的一個部分來對待，是使承租戶組合最優(yōu)化的有效方法。當一個新的購物中心落成時，合理地為每個承租戶確定位置，對于提高該承租戶乃至整個物業(yè)吸引消費者的潛力大有益處，因而也異常重要。

4.承租戶需要的服務。作為商業(yè)經(jīng)營性物業(yè)內的承租戶，非常關心是否有足夠的樓宇使用面積來開展其經(jīng)營活動、其所承租部分在整個物業(yè)內的位置是否容易識別、整個物業(yè)中心的客流量有多大等。此外，某些承租戶為了順利地開展其業(yè)務，還有一些特殊的要求，例如餐飲店需要解決營業(yè)中的垃圾處理和有害物排放問題、家具店需要特殊的裝卸服務、超級市場需要大面積的臨時停車場、銀行需要提供特殊的保安服務、餐飲店和娛樂中心需要晚間營業(yè)時的保安服務等。是否提供以及在多大程度上提供這些特殊服務，是租賃雙方進行租約談判時要解決的重要問題，以便在簽訂租約時確定由誰來承擔特殊服務的費用。滿足特殊服務應和商業(yè)場所功能相適應、與租戶整體之間相容相宜，并與當?shù)胤ㄒ?guī)無抵觸。

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（責任編輯：中大編輯）

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