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物業(yè)服務(wù)合同
隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度的建立和發(fā)展,住房制度改革的深化,商品市場(chǎng)逐步確立和完善,居民自己購(gòu)買房屋已成為普遍現(xiàn)象。與之相適應(yīng),傳統(tǒng)的行政福利型房屋和單位自行管理已逐漸為現(xiàn)今的專業(yè)化物業(yè)管理所取代。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的一種專業(yè)化、社會(huì)化、企業(yè)化的模式已漸漸走人千家萬(wàn)戶,為人們所接受。在物業(yè)管理中,調(diào)整業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)關(guān)系的重要依據(jù)是物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同,是指物業(yè)管理企業(yè)接受小區(qū)業(yè)主或業(yè)主大會(huì)的聘任和委托提,供物業(yè)服務(wù),業(yè)主支付服務(wù)費(fèi)用的書面協(xié)議。它明確了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主各自享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù),是建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)關(guān)系的法律文件,提供了當(dāng)事人雙方活動(dòng)的范圍和準(zhǔn)則。
1.物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)
根據(jù)合同,物業(yè)管理企業(yè)提供相應(yīng)的服務(wù),而業(yè)主要支付對(duì)應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。從這一方面來(lái)說(shuō),物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間是民事合同的雙方當(dāng)事人,是平等的主體,享有各自的權(quán)利和義務(wù)。
兩者之間是民事法律關(guān)系,適用民事法律關(guān)系的基本原則:平等、自愿、公平、等價(jià)有償和誠(chéng)實(shí)信用原則。所以,物業(yè)服務(wù)合同是平等主體之間成立的民事合同,適用合同法的一般原則。
2.物業(yè)服務(wù)合同的特征
(1)物業(yè)服務(wù)合同是合同法15種有名合同之外的無(wú)名合同。
它以提供物業(yè)服務(wù)為主要內(nèi)容,協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系,是關(guān)系人們生活居住的重要合同。
物業(yè)服務(wù)合同與委托合同存在極大的不同,不能將物業(yè)合同歸屬于委托合同。
(2)物業(yè)服務(wù)合同實(shí)現(xiàn)了所有權(quán)與管理權(quán)的分離。
物業(yè)管理企業(yè)擁有專門物業(yè)管理技能,利用自己的技術(shù)為業(yè)主服務(wù),行使管理權(quán)。業(yè)主是物業(yè)的所有人,基于所有權(quán)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督。
(3)物業(yè)服務(wù)合同是雙務(wù)合同。
在物業(yè)服務(wù)合同中,物業(yè)管理企業(yè)提供房屋及配套設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、維修,小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生清潔和保安等服務(wù),業(yè)主支付費(fèi)用,雙方的權(quán)利義務(wù)是相互對(duì)應(yīng)相互依賴的。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的一項(xiàng)基本原則是質(zhì)價(jià)相符,充分反應(yīng)了其雙務(wù)性的特點(diǎn)。
(4)物業(yè)服務(wù)合同是有償合同,要式合同。
物業(yè)服務(wù)合同是整個(gè)物業(yè)管理關(guān)系的核心。
第七章考試目的和考試要求
是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)統(tǒng)計(jì)學(xué)知識(shí)的掌握程度,以及對(duì)統(tǒng)計(jì)的術(shù)語(yǔ)、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的搜集和整理、統(tǒng)計(jì)指標(biāo)等知識(shí)在物業(yè)管理中應(yīng)用的掌握程度。
掌握:企業(yè)的職工管理統(tǒng)計(jì),相對(duì)指標(biāo)的計(jì)算,平均指標(biāo)的計(jì)算(算術(shù)平均數(shù),幾何平均值,眾數(shù))。2012年物業(yè)管理師考試時(shí)間
熟悉:統(tǒng)計(jì)調(diào)查的意義、要求及分類,統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案的基本內(nèi)容,統(tǒng)計(jì)調(diào)查方法,統(tǒng)計(jì)整理,相對(duì)指標(biāo)的種類。
了解:總量指標(biāo)的意義、特點(diǎn)及分類,平均指標(biāo)的意義、特點(diǎn)及分類。
統(tǒng)計(jì)要求用數(shù)據(jù)表述事實(shí),是以數(shù)量、數(shù)據(jù)等量化方式對(duì)物業(yè)管理的人財(cái)物資源進(jìn)行管理的一種方式。它從數(shù)量特征和數(shù)量關(guān)系,反映物業(yè)管理的規(guī)模、水平、發(fā)展趨勢(shì)和整體規(guī)律,在物業(yè)管理預(yù)測(cè)、決策中具有重要作用。
第一節(jié)物業(yè)統(tǒng)計(jì)概述
一、物業(yè)統(tǒng)計(jì)的概念和職能
(一)物業(yè)統(tǒng)計(jì)的概念
所謂統(tǒng)計(jì)是指:在實(shí)際工作中,對(duì)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行收集,整理,分析的活動(dòng)過(guò)程。物業(yè)統(tǒng)計(jì)工作全過(guò)程包括:數(shù)據(jù)調(diào)查——數(shù)據(jù)整理——數(shù)據(jù)分析與運(yùn)用。
(1)數(shù)據(jù)調(diào)查:有目的地搜集與物業(yè)管理有關(guān)的準(zhǔn)確可靠的信息資料。
(2)數(shù)據(jù)整理:將搜集到的原始資料進(jìn)行加工,分組匯總條理化,并形成統(tǒng)計(jì)報(bào)表等成果的過(guò)程。
(3)數(shù)據(jù)分析:運(yùn)用科學(xué)的方法,理性地揭示事物現(xiàn)象的總體本質(zhì)的關(guān)鍵過(guò)程。并將數(shù)據(jù)結(jié)果作為重要的社會(huì)信息的妥善保存,有效利用、共享。
(二)物業(yè)統(tǒng)計(jì)的職能
統(tǒng)計(jì)的職能包括:信息職能、咨詢職能、監(jiān)督職能。
二、統(tǒng)計(jì)值
統(tǒng)計(jì)值是說(shuō)明統(tǒng)計(jì)對(duì)象的特征的數(shù)值表達(dá)或文字表達(dá)。用數(shù)值表達(dá),又稱為指標(biāo)。
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