為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)管理綜合能力這門(mén)學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)管理綜合能力復(fù)習(xí)方法，希望可以對(duì)參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

案情概況：

大連弘達(dá)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司（以下稱某弘達(dá)公司）自1998年11月負(fù)責(zé)管理中山區(qū)竹青街12號(hào)3棟樓，并代大連市自來(lái)水集團(tuán)公司（以下稱自來(lái)水集團(tuán)）向該區(qū)域的全體業(yè)主收取水費(fèi)。該小區(qū)安裝了一塊總水表，小區(qū)業(yè)主則分別安裝了分戶水表，總水表與分戶水表的指針數(shù)存在差異，自來(lái)水集團(tuán)按照總水表計(jì)算水費(fèi)，弘達(dá)公司則一直根據(jù)分戶水表的指針數(shù)向小區(qū)業(yè)主收取水費(fèi)，并將代收水費(fèi)轉(zhuǎn)交給自來(lái)水集團(tuán)。從1998年11月到2007年10月，總水表與分戶水表形成的水費(fèi)差額大約為70余萬(wàn)元，自來(lái)水集團(tuán)認(rèn)為70余萬(wàn)元的水費(fèi)差額應(yīng)當(dāng)由弘達(dá)公司承擔(dān)，弘達(dá)公司認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)由其承擔(dān)而拒絕支付。2008年1月，自來(lái)水集團(tuán)向法院提起訴訟，要求弘達(dá)公司承擔(dān)上述消費(fèi)差額，法院經(jīng)審理后，認(rèn)自來(lái)水集團(tuán)與弘達(dá)公司不存在供用水合同關(guān)系，依法判決駁回了自來(lái)水集團(tuán)的訴訟請(qǐng)求。

律師點(diǎn)評(píng)

一、人民法院判決物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔(dān)自來(lái)水差額費(fèi)用是正確的。結(jié)合該案的實(shí)際情況分析如下：

1. 弘達(dá)公司與自來(lái)水集團(tuán)之間不存在供用水合同關(guān)系，弘達(dá)公司沒(méi)有交納水費(fèi)的合同義務(wù)。

根據(jù)《合同法》第十章中關(guān)于供用電、水、氣、熱力合同的規(guī)定，供用水合同是供水人向用水人供水，用水人支付水費(fèi)的合同。結(jié)合該案實(shí)際情況可以認(rèn)定，自來(lái)水集團(tuán)與小區(qū)業(yè)主之間存在供用水合同關(guān)系，自來(lái)水集團(tuán)是供水人，小區(qū)業(yè)主是用水人。自來(lái)水集團(tuán)與小區(qū)業(yè)主之間存在供用水的法律關(guān)系，雙方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定及合同約定履行各自的義務(wù)，具體到該案中，自來(lái)水集團(tuán)應(yīng)當(dāng)及時(shí)履行供水義務(wù)，小區(qū)業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)履行交納水費(fèi)的義務(wù)。如果自來(lái)水集團(tuán)認(rèn)為存在拖欠水費(fèi)情形，也應(yīng)當(dāng)向用水人催要，顯然，這里的用水人是小區(qū)業(yè)主，而不應(yīng)當(dāng)是弘達(dá)公司。雖然，該案中存在弘達(dá)公司為自來(lái)水集團(tuán)向小區(qū)業(yè)主代收水費(fèi)的事實(shí)，但并不代表弘達(dá)公司是實(shí)際用水人，更不能因此改變小區(qū)業(yè)主是實(shí)際用水人的法律事實(shí)。同時(shí)，《物業(yè)管理?xiàng)l例》也明確規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用?？梢?jiàn)，小區(qū)業(yè)主才是交納水費(fèi)的義務(wù)人，而弘達(dá)公司作為小區(qū)的物業(yè)服務(wù)提供者，并非用水人，當(dāng)然也就不存在交納水費(fèi)的義務(wù)，因此，自來(lái)水集團(tuán)主張弘達(dá)公司拖欠水費(fèi)就更無(wú)從談起了。

2. 弘達(dá)公司對(duì)于自來(lái)水的自然損耗沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，不應(yīng)承擔(dān)交費(fèi)責(zé)任。

該案中，小區(qū)總水表與業(yè)主分戶水表的用水量存在差異，實(shí)際是供水過(guò)程中發(fā)生的自然損耗。弘達(dá)公司作為小區(qū)物業(yè)服力提供者，主要負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，以及維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，而對(duì)于自來(lái)水輸送過(guò)程中發(fā)生的自然損耗并不過(guò)錯(cuò)，因此，也就不應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任，所以，自來(lái)水集團(tuán)要求弘達(dá)公司承擔(dān)由于自然損耗而產(chǎn)生的水費(fèi)差額，是沒(méi)有法律依據(jù)的。

3. 自來(lái)水集團(tuán)在履行供水義務(wù)過(guò)程中，因自然損耗造成的損失應(yīng)自行承擔(dān)。

根據(jù)合同法的規(guī)定，在雙方?jīng)]能約定或者約定不明確的情況下，供水設(shè)施的產(chǎn)權(quán)分界處（大連市規(guī)定為建筑物墻外1.5米處）就是合同的履行地點(diǎn)，換言之，自來(lái)水集團(tuán)應(yīng)當(dāng)將自來(lái)水供至建筑物1.5米處時(shí)方認(rèn)定其履行了供水義務(wù)。小區(qū)業(yè)主作為用水人則應(yīng)當(dāng)在自來(lái)水集團(tuán)履行了供水義務(wù)后，才有交納水費(fèi)的義務(wù)。根據(jù)我國(guó)合同法的一般理念以及供水合同的特點(diǎn)，供水人在履行供水義務(wù)之前，自來(lái)水的任何損失包括自然損耗理應(yīng)由供水人自行承擔(dān)，當(dāng)供水人履行供水義務(wù)后，用水人履行交費(fèi)義務(wù)，并享有用水的權(quán)利。但顯而易見(jiàn)的是，無(wú)論供水義務(wù)履行前后，弘達(dá)公司都不是供用水合同的當(dāng)事人，對(duì)于合同項(xiàng)下的自來(lái)水既沒(méi)有使用的權(quán)利，也不存在交費(fèi)的義務(wù)。

綜上，自來(lái)水集團(tuán)向弘達(dá)公司主張水費(fèi)，既無(wú)合同依據(jù)，也無(wú)法律上的依據(jù)。因此，法院在準(zhǔn)確認(rèn)定該案的法律關(guān)系后，正確適用法律，判決駁回了原告的訴訟請(qǐng)求。

二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在代收水費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用中的權(quán)利和義務(wù)

1. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在代收水費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用過(guò)程中的權(quán)利。

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十五條規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。”物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，凡遇有自來(lái)水公司等公用事業(yè)企業(yè)要求代收費(fèi)用時(shí)，有權(quán)依法告知供水、供電、供氣、供熱、通信、有限電視等費(fèi)用應(yīng)向業(yè)主直接收取，不應(yīng)向物業(yè)公司收取。如果請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用，應(yīng)簽訂委托代理協(xié)議，約定雙方的權(quán)利義務(wù)。

2. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在代收水費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用過(guò)程中的義務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在同意為自來(lái)水公司等公用事業(yè)代收費(fèi)用時(shí)，就應(yīng)按照委托代理協(xié)議的約定，認(rèn)真履行代收費(fèi)用的義務(wù)。作為代理人，應(yīng)該對(duì)委托人負(fù)責(zé)，出現(xiàn)業(yè)主拒繳費(fèi)用或少繳費(fèi)用時(shí)，應(yīng)及時(shí)告知自來(lái)水公司等委托人，以便這些公用事業(yè)企業(yè)及時(shí)維護(hù)其合法權(quán)益。當(dāng)然，如果在委托代理協(xié)議中還約定有其他合同義務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也應(yīng)依法履行。

法律建議

建議一：物業(yè)服務(wù)企業(yè)在同意為自來(lái)水公司等公用事業(yè)企業(yè)代收費(fèi)用時(shí)，可以要求與其簽訂書(shū)面的委托代理協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)注意在協(xié)議中按照合同法的有關(guān)規(guī)定，對(duì)雙方具體的權(quán)利和義務(wù)條款進(jìn)行詳細(xì)和明確的約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以要求這些公用事業(yè)企業(yè)給付一定的委托代理費(fèi)用，用以支付代收消費(fèi)等費(fèi)用的勞動(dòng)報(bào)酬和管理費(fèi)用。另外，雙方也可以探討按照統(tǒng)一規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、總額度包干、足額收取費(fèi)用后給予獎(jiǎng)勵(lì)等委托管理和經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行合作。

建議二：物業(yè)服務(wù)企業(yè)在與相關(guān)公用事業(yè)企業(yè)簽訂委托代理協(xié)議時(shí)，對(duì)于對(duì)方提供的協(xié)議文本應(yīng)認(rèn)真審查，對(duì)于自己不應(yīng)承擔(dān)的合同義務(wù)或無(wú)力履行的合同義務(wù)避免寫(xiě)在協(xié)議中，防止日后產(chǎn)生糾紛。同時(shí)，積極適用物業(yè)管理領(lǐng)域的法律規(guī)定，最大限度的維護(hù)自己的合法權(quán)益。

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