為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試課程，全面的了解物業(yè)管理師考試教材的相關(guān)重點(diǎn)，小編特編輯匯總了2012年物業(yè)管理師考試輔導(dǎo)資料，希望對您參加本次考試有所幫助！

注冊物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)知識(shí)點(diǎn)

增加物業(yè)企業(yè)管理成本：首先，保安公司從培訓(xùn)到管理以及人力資源等多方面都遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足物業(yè)公司的需求。比如物業(yè)管理常識(shí)、設(shè)備管理常識(shí)等。培訓(xùn)出來的安防人員很難融入物業(yè)公司的管理理念。另外，費(fèi)用太高，主要是兩項(xiàng)費(fèi)用，一是培訓(xùn)費(fèi)太高，每人240元；二是服裝費(fèi)用太高，每人每套要590元，增加了物業(yè)管理企業(yè)的負(fù)擔(dān)。其次是物業(yè)公司按人頭向保安公司交管理費(fèi)這種做法不合理不合法。一方面保安公司收取了物業(yè)公司一定安防費(fèi)用，卻什么事也沒做，作用不大，麻煩不小，同時(shí)又因?yàn)椴坏轿坏呐嘤?xùn)、年審，增加了本來就微利的物業(yè)公司的負(fù)擔(dān)。另一方面物業(yè)管理保安工作是法定工作，保安服務(wù)公司也是自主經(jīng)營的獨(dú)立法人，不具有行政管理部門的職權(quán)，物業(yè)公司從法律角度來說，根本無須向保安服務(wù)公司交管理費(fèi)。

法律依據(jù)：

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第36條規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”這里明確物業(yè)的安防責(zé)任。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第40條規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)”。“可以”一詞，即明確了物業(yè)公司是否將保安工作委托給保安公司，取決于物業(yè)公司的自身意愿，而非行政壓迫。

《行政許可法》第9條規(guī)定“依法取得的行政許可，除法律法規(guī)規(guī)定依照法定條件和程序可以轉(zhuǎn)讓以外，不得轉(zhuǎn)讓”，該條款已明確了禁止隨意轉(zhuǎn)讓行政許可行為。但一些地方性的保安管理辦法中規(guī)定“保安人員應(yīng)該由公安機(jī)關(guān)統(tǒng)一管理”，其“統(tǒng)一管理”應(yīng)該正確理解為公安機(jī)關(guān)通過轉(zhuǎn)讓其行政許可行為給其下屬的保安服務(wù)公司來設(shè)立保安隊(duì)伍。因此，公安機(jī)關(guān)如將自己本身的行政管理權(quán)轉(zhuǎn)讓給其下屬的保安服務(wù)公司實(shí)屬違反《行政許可法》的行為。

公安部2000年出臺(tái)的《關(guān)于保安服務(wù)公司規(guī)范管理的若干規(guī)定》中規(guī)定只許公安機(jī)關(guān)設(shè)立保安服務(wù)公司，這是政企不分。同時(shí)，規(guī)定保安服務(wù)公司的管理層要由公安機(jī)關(guān)派工作人員擔(dān)任，這就難以分清保安服務(wù)公司是在提供民事服務(wù)，還是在代表公安機(jī)關(guān)提供行政服務(wù)。

物業(yè)保安該怎么管？

保安公司應(yīng)推向市場

——西酒物業(yè)葉金森

根據(jù)物業(yè)公司這幾年的拓展，物業(yè)所涉及范圍不斷擴(kuò)大，從小區(qū)住宅、大樓、別墅、公寓、學(xué)校、倉庫、醫(yī)院、到政府的機(jī)關(guān)大院，甚至銀行，發(fā)展的空間越來越大，不能把物業(yè)的安防員邊緣化下去，要把物業(yè)公司當(dāng)成和諧社會(huì)的先鋒隊(duì)組織，小區(qū)或大樓的治安等能平安，公安派出所也減輕了負(fù)擔(dān)。

所以我認(rèn)為，物業(yè)公司（大公司）有實(shí)力的可以自己成立安防公司，提高安防員的社會(huì)地位；保安公司應(yīng)推向市場，改變觀念，以公平、公正、合理競爭的方式讓有條件的都可以成立保安公司。

統(tǒng)一名稱 自行管理 政府當(dāng)裁判

——廈門建發(fā)物業(yè)管理有限公司

現(xiàn)今物業(yè)管理企業(yè)對保安的各自稱呼是一種規(guī)避行為，不管叫什么衛(wèi)，什么安防，其實(shí)社會(huì)和業(yè)主仍然稱之為保安，我們自己也認(rèn)為是保安。還是可以統(tǒng)一一下名稱的，并非未經(jīng)過保安公司就不能稱為保安。我們的政府和立法機(jī)關(guān)是有這個(gè)能力也應(yīng)該為之正名的。其實(shí)保安可以稱為“工商保安”、“治安保安”、“物業(yè)保安”等等，不能只是保安公司的專利。

物業(yè)管理企業(yè)保安的招聘、培訓(xùn)、使用、辭退等都可以規(guī)定由企業(yè)本身管理，物業(yè)管理的覆蓋面將越來越大，物業(yè)保安從業(yè)人員將越來越多，交給物業(yè)管理企業(yè)自行管理就可以了。我們尤其要強(qiáng)調(diào)并堅(jiān)決反對：不要將物業(yè)保安納入保安公司的管理鏈條。2012年物業(yè)管理師考試

政府應(yīng)該把哨子吹好，不要親自上場比賽?，F(xiàn)在的治安科長，又是治安大隊(duì)長，又是保安公司經(jīng)理，這是存在著問題。其實(shí)許多開支最終都要由百姓買單，比如表面上看，物業(yè)公司上交給保安公司的管理費(fèi)，是由物業(yè)公司承擔(dān)了，但物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)不起時(shí)，只有降低服務(wù)水平，吃虧的還是老百姓。

政府指導(dǎo) 行業(yè)分管 聯(lián)合培訓(xùn)

——福州乾坤物業(yè)公司陳火源

公安機(jī)關(guān)應(yīng)在其行政職權(quán)范圍內(nèi)，加強(qiáng)對物業(yè)安防人員的工作指導(dǎo)、監(jiān)督，要真正把物業(yè)保安工作納入社區(qū)治安管理的范疇，在更多方面更多精力地加強(qiáng)對物業(yè)安防人員的工作指導(dǎo)，公安機(jī)關(guān)要充分體會(huì)到物業(yè)安防人員對社會(huì)治安管理的重大貢獻(xiàn)。依法注冊成立的物業(yè)公司，因其營業(yè)范圍主要涵括物業(yè)保安工作，按行業(yè)分管原則，建議在其到工商機(jī)關(guān)登記注冊之前都應(yīng)先到公安機(jī)關(guān)進(jìn)行備案登記。

物業(yè)安防人員的上崗培訓(xùn)統(tǒng)一由物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)按照低收費(fèi)、強(qiáng)針對性的原則來組織培訓(xùn)和發(fā)證。保安公司可輸出專業(yè)培訓(xùn)官進(jìn)行培訓(xùn)。這樣，一方面可以增強(qiáng)保安培訓(xùn)的行業(yè)針對性，同時(shí)可以減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，并在一定程度上保障了安防員的專業(yè)素質(zhì)。

由公安部門和物業(yè)管理主管部門作為物業(yè)保安的主管部門，制安培訓(xùn)教材和大綱，統(tǒng)一組織培訓(xùn)考核發(fā)證。絕對不能多收費(fèi)，要千方百計(jì)降低物業(yè)管理企業(yè)的負(fù)擔(dān)，決不能巧立名目多收費(fèi)。

由物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)免費(fèi)提供物業(yè)安防人員網(wǎng)上登記建檔服務(wù)工作，做好物業(yè)安防人員的背景把關(guān)，跟蹤動(dòng)態(tài)管理等工作。

要穩(wěn)定物業(yè)安防隊(duì)伍

——省物業(yè)管理協(xié)會(huì)郭金國副秘書長

公司怎么對待員工，員工就會(huì)怎么對待客戶。“先有滿意的員工，后有滿意的顧客”。所以物業(yè)企業(yè)要建立良好的企業(yè)文化氛圍。要盡力拓寬物業(yè)安防的職業(yè)發(fā)展空間，就象部隊(duì)前些年“軍隊(duì)兩用人才教育”一樣，為保安人員制定個(gè)人發(fā)展計(jì)劃，幫助保安學(xué)習(xí)各種專業(yè)知識(shí)和技能。通過這種持續(xù)不斷的個(gè)人發(fā)展計(jì)劃，幫助保安適應(yīng)公司多方面的工作及未來發(fā)展的需要。另外，工作是大多數(shù)人的謀生手段，保安人員留意并期待增加收入是很正常的事。所以，要制定合理的薪酬體系，有效地抑制保安流失。

應(yīng)主動(dòng)配合公安機(jī)關(guān)工作

——省建設(shè)廳房管處

物業(yè)管理公司在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)與公安機(jī)關(guān)的合作，主動(dòng)協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)的治安工作，并得到公安機(jī)關(guān)的支持。如物業(yè)管理公司通過巡邏發(fā)現(xiàn)有作案嫌疑的人員應(yīng)及時(shí)詢問并交公安機(jī)關(guān)處理；對發(fā)生不法侵害的行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取相應(yīng)措施予以制止，并將不法侵害人送交公安機(jī)關(guān)處理，如果不法侵害已經(jīng)發(fā)生，應(yīng)及時(shí)報(bào)告公安機(jī)關(guān)并保護(hù)好現(xiàn)場等等

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