為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理這門(mén)學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試相關(guān)輔導(dǎo)資料，希望可以對(duì)參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

二、成本法

(一)成本法概述

成本法是先分別求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法也可以說(shuō)是以物業(yè)價(jià)格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來(lái)評(píng)估物業(yè)價(jià)值的方法。因此，成本法中的“成本”，并不是通常意義上的成本，而是價(jià)格。

只要是新近開(kāi)發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)，都可以采用成本法估價(jià)。成本法特別適用于那些既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)估價(jià)，如學(xué)校、圖書(shū)館、體育場(chǎng)館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房、公園等公用、公益的物業(yè)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)。

運(yùn)用成本法估價(jià)一般分為下列4個(gè)步驟進(jìn)行：①搜集有關(guān)物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料；②測(cè)算重新購(gòu)建價(jià)格；③測(cè)算折舊；④求取積算價(jià)格。

(二)物業(yè)價(jià)格構(gòu)成

下面以“取得物業(yè)開(kāi)發(fā)用地進(jìn)行房屋建設(shè)，然后銷售所建成的商品房”這種典型的物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式為例，并從便于測(cè)算各構(gòu)成項(xiàng)目金額的角度，來(lái)劃分物業(yè)價(jià)格構(gòu)成。在這種情況下，物業(yè)價(jià)格通常由如下7大項(xiàng)構(gòu)成：①土地取得成本；②開(kāi)發(fā)成本；③管理費(fèi)用；④投資利息；⑤銷售費(fèi)用；⑥銷售稅費(fèi)；⑦開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。

1．土地取得成本

是指取得物業(yè)開(kāi)發(fā)用地所必需的費(fèi)用、稅金等。在完善、成熟的物業(yè)市場(chǎng)下，物業(yè)管理師報(bào)考條件土地取得成本一般是由購(gòu)置土地的價(jià)款和在購(gòu)置時(shí)應(yīng)由物業(yè)開(kāi)發(fā)商(作為買(mǎi)方)繳納的稅費(fèi)(如契稅、交易手續(xù)費(fèi))構(gòu)成。在目前情況下，根據(jù)物業(yè)開(kāi)發(fā)用地取得的途徑，土地取得成本的構(gòu)成可分為下列3種：①通過(guò)征收農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征收中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。②通過(guò)城市房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。③通過(guò)市場(chǎng)“購(gòu)買(mǎi)”取得的，如購(gòu)買(mǎi)政府招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓或者物業(yè)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征收或拆遷補(bǔ)償安置的熟地，土地取得成本包括購(gòu)買(mǎi)土地的價(jià)款和在購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)等。

2．開(kāi)發(fā)成本

是指在取得的物業(yè)開(kāi)發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)所必需的直接費(fèi)用、稅金等。在理論上，可以將開(kāi)發(fā)成本劃分為土地開(kāi)發(fā)成本和建筑物建造成本。在實(shí)際中，開(kāi)發(fā)成本主要包括下列幾項(xiàng)：①勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)，包括可行性研究，工程勘察，規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)，施工通水、通電、通路及平整場(chǎng)地等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工作所發(fā)生的費(fèi)用；②基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括所需要的道路、供水、排水、供電、通信、燃?xì)狻崃Φ仍O(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。如果取得的物業(yè)開(kāi)發(fā)用地是熟地，則基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)已部分或全部包含在土地取得成本中，在此就只有部分或沒(méi)有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；③房屋建筑安裝工程費(fèi)，包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。附屬工程如房屋周圍的圍墻、水池、建筑小品、綠化等；④公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括所需要的非營(yíng)業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用；⑤開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的稅費(fèi)。

3．管理費(fèi)用

是指為組織和管理物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所必需的費(fèi)用，包括物業(yè)開(kāi)發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。

4．投資利息

它與會(huì)計(jì)上的財(cái)務(wù)費(fèi)用不同，包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息，無(wú)論它們的來(lái)源是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計(jì)算利息。

5．銷售費(fèi)用

是指銷售開(kāi)發(fā)完成后的物業(yè)所必需的費(fèi)用，包括廣告宣傳費(fèi)、銷售代理費(fèi)等。銷售費(fèi)用通常按照售價(jià)乘以一定比率來(lái)測(cè)算。

6．銷售稅費(fèi)

是指銷售開(kāi)發(fā)完成后的物業(yè)應(yīng)由物業(yè)開(kāi)發(fā)商(此時(shí)作為賣方)繳納的稅費(fèi)，又可分為下列兩類：①銷售稅金及附加，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加(通常簡(jiǎn)稱為“兩稅一費(fèi)”)；②其他銷售稅費(fèi)，包括應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費(fèi)等。銷售稅費(fèi)通常是售價(jià)的一定比率，因此，在估價(jià)時(shí)通常按照售價(jià)乘以這一比率來(lái)測(cè)算。

7．開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

現(xiàn)實(shí)中的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是一種結(jié)果，是由銷售收入(售價(jià))減去各種成本、費(fèi)用和稅金后的余額。而在成本法中，“售價(jià)”是未知的，是需要求取的，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)則是需要事先測(cè)算的。估算的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，應(yīng)是在正常條件下物業(yè)開(kāi)發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn)，而不是個(gè)別物業(yè)開(kāi)發(fā)商最終獲得的實(shí)際利潤(rùn)，也不是個(gè)別物業(yè)開(kāi)發(fā)商所期望獲得的利潤(rùn)。開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是按照一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類似物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)利潤(rùn)率來(lái)計(jì)算。

(三)成本法的基本公式

成本法最基本的公式為：

物業(yè)價(jià)格＝重新購(gòu)建價(jià)格一折舊

上述公式可以根據(jù)下列3類估價(jià)對(duì)象而具體化：①新開(kāi)發(fā)的土地；②新建的物業(yè)；③舊的物業(yè)。新開(kāi)發(fā)/物業(yè)管理師培訓(xùn)/的土地和新建的物業(yè)采用成本法估價(jià)一般不存在折舊問(wèn)題，但應(yīng)考慮工程質(zhì)量、規(guī)劃設(shè)計(jì)、周圍環(huán)境、物業(yè)市場(chǎng)狀況等而予以適當(dāng)?shù)脑鰷p價(jià)調(diào)整。

新開(kāi)發(fā)的土地包括征收農(nóng)地并進(jìn)行“三通一平”等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和平整場(chǎng)地后的土地，城市房屋拆遷并進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施改造和平整場(chǎng)地后的土地，填海造地，開(kāi)山造地等。在這些情況下，成本法的基本公式為：

新開(kāi)發(fā)土地價(jià)格＝取得待開(kāi)發(fā)土地的成本+土地開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

在新建物業(yè)的情況下，成本法的基本公式為：

新建物  土地取 土地開(kāi) 建筑物   管理  投資  銷售 銷售 開(kāi)發(fā)

=      +      +       +     +    +     +    +

業(yè)價(jià)格  得成本 發(fā)成本 建造成本 費(fèi)用  利息  費(fèi)用 稅費(fèi) 利潤(rùn)

在舊物業(yè)的情況下，成本法的基本公式為：

舊物業(yè)價(jià)格＝物業(yè)的重新購(gòu)建價(jià)格一建筑物的折舊 或者

舊物業(yè)價(jià)格=土地的重新購(gòu)建價(jià)格+建筑物重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物的折舊

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