為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)經(jīng)營管理這門學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試相關(guān)輔導(dǎo)資料，希望可以對參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

三、推動(dòng)房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量

(一)影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素

房地產(chǎn)市場發(fā)展與社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的依存程度不斷增長。影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素有：社會(huì)因素，包括傳統(tǒng)觀念及消費(fèi)心理、社會(huì)福利、人口數(shù)量及狀態(tài)、家庭戶數(shù)與規(guī)模、家庭生命周期等因素；經(jīng)濟(jì)因素，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、家庭收入水平及分布、物價(jià)水平、工資及就業(yè)水平、房價(jià)租金比等；政策因素，包括房地產(chǎn)供給政策、住房分配和消費(fèi)政策、房地產(chǎn)金融政策、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與交易政策、房地產(chǎn)價(jià)格政策等。

(二)影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量

影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的主要社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量包括：

1．金融業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)在作為產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)時(shí)，金融資本供給方的決策會(huì)直接影響房地產(chǎn)市場的價(jià)格，進(jìn)而影響市場供給及人們對房地產(chǎn)價(jià)格租金水平的預(yù)期，從而導(dǎo)致市場空置情況及實(shí)際價(jià)格、租金水平的變化。

2．信息、通信技術(shù)水平的提高。信息、通信技術(shù)水平的提高和交通條件的根本改善，會(huì)縮短不同物業(yè)之間的相對距離，推動(dòng)不同地域消費(fèi)晶的交流，減少勞動(dòng)力成本和時(shí)間費(fèi)用。這無疑會(huì)改變?nèi)藗児逃械奈飿I(yè)區(qū)位觀念，增加對不同位置物業(yè)的選擇機(jī)會(huì)，促進(jìn)不同地區(qū)間的資本流動(dòng)。

3．生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變。第三產(chǎn)業(yè)的壯大、勞動(dòng)密集型向資金技術(shù)密集型的轉(zhuǎn)變、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、居家辦公模式的出現(xiàn)等，促使人們工作和生活居住模式及觀念的轉(zhuǎn)變。

4．人文環(huán)境的變化。社會(huì)老齡化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使得對住宅的認(rèn)識產(chǎn)生了巨大變化，老年人住宅、第二住宅和季節(jié)性住宅等概念應(yīng)運(yùn)而生。

5．自然環(huán)境的變化。城市環(huán)境污染、低收人人口大量涌入城市所產(chǎn)生的社會(huì)問題等導(dǎo)致住宅郊區(qū)化；環(huán)境問題和社會(huì)問題的解決、土地資源的約束，使城區(qū)內(nèi)住宅重新受到青睞。

6．政治制度的變遷。住房問題的社會(huì)政治性特征，使得任何政府均將住房政策作為其施政綱領(lǐng)中的重要內(nèi)容，2012年物業(yè)管理師報(bào)名時(shí)間而住房制度的改革，無疑會(huì)對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生巨大的影響(如1998年進(jìn)行的停止住房實(shí)物分配、實(shí)行住房分配貨幣化改革，極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展)。土地使用制度改革，同樣會(huì)對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生巨大的影響力。

房地產(chǎn)市場的需求和供給

第二節(jié)  房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系

一、房地產(chǎn)市場的需求

從前面的敘述中我們已經(jīng)知道，需求曲線是一條具有負(fù)斜率的向右下方傾斜的曲線，如圖5—1所示。如果其他條件不變，某種商品或服務(wù)的價(jià)格下降時(shí)，其需求數(shù)量就會(huì)上升，反之價(jià)格上升需求就會(huì)下降，即對某種商品或服務(wù)的需求數(shù)量與該商品或服務(wù)的價(jià)格呈逆相關(guān)關(guān)系。這里我們強(qiáng)調(diào)“其他條件不變”，因?yàn)樾枨髷?shù)量不完全由價(jià)格決定。

設(shè)想圖5—1所說的某類物業(yè)是人們特別感興趣的商品住宅，那么有哪些因素會(huì)影響商品住宅的需求，或者說哪些市場條件的變化會(huì)導(dǎo)致對商品住宅需求的變化呢?

1．收入的變化。一般來說，收入增加會(huì)導(dǎo)致對大多數(shù)商品需求的增加，從而使需求曲線向右平移。但也有例外，如收入增加導(dǎo)致對商品住宅購買需求增加，但對出租住宅的需求會(huì)相應(yīng)減少。

2．其他商品的價(jià)格變化。畫需求曲線時(shí)經(jīng)常假設(shè)其他商品的價(jià)格保持不變，但實(shí)際的市場情形并不一定是這樣。例如上海的商品住宅市場，由于多層住宅價(jià)格的迅速上升使居民對高層住宅需求的增加，進(jìn)而導(dǎo)致高層住宅價(jià)格攀升，使高層商品住宅需求曲線向右平移。所以，原商品的替代品或在功能上可以互補(bǔ)的商品的價(jià)格變化，會(huì)影響原商品的需求。

3．對未來的預(yù)期。盡管某種商品的價(jià)格不發(fā)生變化，但消費(fèi)者對未來收人、利率和購買某種商品的可能性等的預(yù)期也會(huì)影響到對某種商品的當(dāng)前需求。例如，居民預(yù)期未來住房抵押貸款利率可能下調(diào)、收入上升或在某一區(qū)域由于土地資源的限制不可能有充足的商品住宅供給，就會(huì)引起需求的增加，使當(dāng)前的需求曲線向右平移。

4．政府政策的變化。政府房地產(chǎn)稅收政策、住房政策的變化或城市規(guī)劃的變更，也會(huì)影響當(dāng)前的房地產(chǎn)需求。例如，降低交易稅費(fèi)、停止住房實(shí)物分配，極大地推動(dòng)了個(gè)人住房需求的增加。

二、房地產(chǎn)市場的供給

就像價(jià)格和需求數(shù)量之間存在相關(guān)關(guān)系一樣，價(jià)格與供給數(shù)量之間也存在著一定的相關(guān)關(guān)系。由于價(jià)格上升或降低會(huì)導(dǎo)致供給數(shù)量的增加或減少，所以供給曲線是一條由左向右上方傾斜的一條曲線(圖5—2)。因此，供給的基本法則為：當(dāng)其他條件不變時(shí)，較高的商品價(jià)格會(huì)使可供銷售的商品數(shù)量增加，較低的商品價(jià)格會(huì)使可供銷售的商品數(shù)量減少。供給數(shù)

量與價(jià)格的關(guān)系正好和需求數(shù)量與價(jià)格的關(guān)系相反，為正相關(guān)關(guān)系。這也很容易理解，因?yàn)閷τ诠┙o者來說，較高的市場價(jià)格能增加其在市場上所獲取的利潤。例如中國1993年的房地產(chǎn)市場上，由于房地產(chǎn)價(jià)格不斷上升，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量迅速膨脹和可供銷售的商品房數(shù)量迅速增長。然而，由于房地產(chǎn)開發(fā)過程中所投入的資金、土地、建筑材料和管理人員能力等資源的約束，開發(fā)商的機(jī)會(huì)成本增加，其所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也在不斷地加大。

與需求曲線一樣，影響市場供給數(shù)量的并不僅僅是價(jià)格，所以我們在描述供給的基本法則時(shí)假設(shè)除價(jià)格和供給數(shù)量外，其他因素均保持不變。這些假設(shè)不變的市場因素包括：開發(fā)成本、建造技術(shù)、政府政策、相關(guān)產(chǎn)品的價(jià)格、對未來的預(yù)期、開發(fā)商獲取利潤水平的目標(biāo)等。下面我們著重解釋三個(gè)非價(jià)格因素對市場供給數(shù)量的影響，以說明市場條件變化引起的供給曲線的變化。

1．房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)成本的變化會(huì)直接影響到開發(fā)商的利潤水平，也會(huì)直接影響到其決定開發(fā)的商品房數(shù)量。www.remotepmconsultant.com例如，1998年銀行降低貸款利率、通貨膨脹率維持在較低的水平，使普通商品住宅的開發(fā)成本下降，從而導(dǎo)致普通商品住宅供給數(shù)量增加，供給曲線向右平移(圖5—2中S→S2)。

2．政府政策的變化。政府的稅收政策也會(huì)影響到房地產(chǎn)開發(fā)的成本進(jìn)而影響到商品房供給的數(shù)量。例如，從2003年開始統(tǒng)一實(shí)施土地使用權(quán)出讓的招標(biāo)、拍賣、掛牌制度，調(diào)整了征地及征地補(bǔ)償政策，使土地成本有較大幅度的提升，進(jìn)而加大了房地產(chǎn)開發(fā)成本，因而在一定程度上制約了房地產(chǎn)市場供給的迅速增加，間接地起到了對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的作用，使供給曲線向左平移(圖5—2中S→S1)。國家從1997年開始采取取消或降低房地產(chǎn)開發(fā)中的稅費(fèi)、降低土地使用權(quán)出讓金收取標(biāo)準(zhǔn)等措施，1998年又將發(fā)展住宅建設(shè)并使之成為推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長的新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，這些政策措施均有利于普通住宅供給數(shù)量的增加，從而使供給曲線向右平移(圖5—2中S→S2)。

3．對未來的預(yù)期。對未來房地產(chǎn)市場價(jià)格變化的預(yù)期會(huì)影響到房地產(chǎn)商當(dāng)前的投資行為，進(jìn)而影響到市場供給。例如開發(fā)商預(yù)計(jì)未來房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)大幅度上升，那么他就會(huì)將其開發(fā)的部分商品房擱置起來暫不銷售，使當(dāng)前的商品房供給減少，令圖5—2中的供給曲線向左平移；北京成功獲得2008年第29屆夏季奧運(yùn)會(huì)主辦權(quán)后，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場需求大大增加，使開發(fā)商增大了開發(fā)的數(shù)量，又令圖5—2中的供給曲線向右平移。

經(jīng)濟(jì)學(xué)上常用被稱作供給函數(shù)的公式來表示生產(chǎn)者對某種商品的供給數(shù)量與不同影響因素之間的關(guān)系，這個(gè)公式的表達(dá)形式為：

對應(yīng)某種具體的商品來說，其他因素也是可以確定的。

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