2013年物業(yè)管理師考試時(shí)間為2013年9月7、8日，《物業(yè)管理基本制度與政策》是物業(yè)管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復(fù)習(xí)備考，小編特整理了2013年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理基本制度與政策》相關(guān)知識(shí)點(diǎn)，希望能給您的備考帶來(lái)一定的幫助，順利通過(guò)考試!

第九節(jié)　房屋維修養(yǎng)護(hù)管理

我國(guó)《物業(yè)管理條例》針對(duì)物業(yè)管理區(qū)域的房屋使用和維護(hù)規(guī)定了管理制度，而社會(huì)上還有許多沒(méi)有實(shí)施物業(yè)管理或無(wú)法實(shí)施物業(yè)管理的房屋，這些房屋使用、維修管理也需要按照政策法規(guī)進(jìn)行。為此，本節(jié)僅扼要介紹建設(shè)部制定并頒布的《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》、《公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法》和《城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定》，上述相關(guān)規(guī)定如與《條例》原則有沖突的，以《條例》為準(zhǔn)，《條例》未作具體規(guī)范的，仍可適用上述相關(guān)規(guī)定。

一、城市異產(chǎn)毗連房屋管理

(一)異產(chǎn)毗連房屋的概念和房屋使用規(guī)則

異產(chǎn)毗連房屋，是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑，而為不同所有人所有的房屋。

異產(chǎn)毗連房屋的所有人按照所有權(quán)證規(guī)定的范圍行使權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。異產(chǎn)毗連房屋的所有人和使用人，使用和修繕?lè)课荼仨毞铣鞘幸?guī)劃、房地產(chǎn)管理、消防和環(huán)境保護(hù)等部門(mén)的要求，并應(yīng)按照有利使用、共同協(xié)商、公平合理的原則，正確處理毗連關(guān)系。所有人和使用人對(duì)共有、共用的門(mén)廳、陽(yáng)臺(tái)、屋面、樓道、廚房、廁所以及院路、上下水設(shè)施等，應(yīng)當(dāng)共同合理使用并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。

除異產(chǎn)毗連房屋所有人及使用人約定的情況外，任何一方不得多占、獨(dú)占、損害其他所有人和使用人的利益。一方所有人或使用人超越權(quán)利范圍，侵害他方權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，并賠償由此而造成的損失。

經(jīng)房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)鑒定為危險(xiǎn)房屋的，異產(chǎn)毗連房屋的所有人必須按有關(guān)規(guī)定及時(shí)治理。一方所有人或使用人造成房屋危險(xiǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)排除危險(xiǎn)，同時(shí)，其他所有人和使用人有權(quán)采取必要措施，防止危險(xiǎn)的發(fā)生，造成損失的，由造成房屋危險(xiǎn)的責(zé)任方應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。

異產(chǎn)毗連房屋所有人以外的人，如需使用異產(chǎn)毗連房屋共有部位時(shí)，應(yīng)當(dāng)取得各所有人一致同意，并簽訂書(shū)面協(xié)議。

(二)異產(chǎn)毗連房屋的修繕規(guī)則

異產(chǎn)毗連房屋的一方所有人，如需改變共有部位的外形或結(jié)構(gòu)時(shí)，除須經(jīng)城市規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)外，還須征得其他所有人的書(shū)面同意。

因使用不當(dāng)造成異產(chǎn)毗連房屋損壞的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)修繕。異產(chǎn)毗連房屋的自然損壞，房屋所有人應(yīng)當(dāng)修繕，不得拖延或者拒絕。

異產(chǎn)毗連房屋發(fā)生自然損壞或不可抗力造成的損壞，修繕費(fèi)用依下列原則處理：

1.共有房屋主體結(jié)構(gòu)中的基礎(chǔ)、柱、梁、墻的修繕，由共有房屋所有人按份額比例分擔(dān)。

2.共有墻體的修繕按兩側(cè)均分后，再由每側(cè)房屋所有人按份額比例分擔(dān)。

3.樓蓋的修繕，其樓面與頂棚部位，由所在層房屋所有人負(fù)責(zé);其結(jié)構(gòu)部位，由毗連層上下房屋所有人按份額比例分擔(dān)。

4.屋蓋的修繕：

(1)不上人房蓋，由修繕?biāo)胺秶采w下各層的房屋所有人按份額比例分擔(dān)。

(2)可上人屋蓋，如為各層所共用，由修繕?biāo)胺秶采w下各層的房屋所有人按份額比例分擔(dān);如僅為若干層使用，使用層的房屋所有人分擔(dān)一半，其余一半由修繕?biāo)胺秶采w下層房屋所有人按份額比例分擔(dān)。

5.樓梯及樓梯間的修繕：

(1)各層共用樓梯，由房屋所有人按份額比例分擔(dān)。

(2)為某些層所專用的樓梯，由其專用的房屋所有人按份額比例分擔(dān)。

6.房屋共用部位必要的裝飾，由受益的房屋所有人按份額比例分擔(dān)。

7.房屋共有、共用的設(shè)備和附屬建筑(如電梯、水泵、暖氣、水衛(wèi)、電照、溝管、垃圾道、化糞池等)的修繕，由所有人按份額比例分擔(dān)。

異產(chǎn)毗連房屋的所有人可組成房屋管理組織，也可委托其他組織，在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)房屋的使用、修繕等管理工作。

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