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物業(yè)立法正等待時機

近年來房地產業(yè)的迅猛發(fā)展為我國保持h％的經濟增長做出了極大的貢獻，但是隨著業(yè)主權益意識的覺醒和住宅制度改革的深入，我國現行物業(yè)管理模式的弊端所造成的物業(yè)管理混亂、損害業(yè)主合法權益的問題開始逐漸暴露出來。

業(yè)主遭物業(yè)公司毆打、被斷水斷電、亂收費、阻撓業(yè)主成立業(yè)主委員會、侵占業(yè)主共有房產收益、侵占和挪用維修基金等嚴重損害業(yè)主合法權益的現象比比皆是。據對北京70個居民小區(qū)調查結果顯示，業(yè)主與物業(yè)公司發(fā)生嚴重糾紛的占八成。在第十屆全國人大二次會議上，全國人大代表、全國人大華僑委員會委員羅益峰提出議案：盡快出臺《物業(yè)管理法》。

現行物業(yè)管理模式存在的弊端，究其原因，我國現有的物業(yè)管理模式存在著不可推卸的責任。我國現有的物業(yè)管理模式是一種剝奪業(yè)主選擇權、強迫其接受有資質（有些甚至是沒有資質）的物業(yè)公司管理的模式。幾乎所有的相關法令、規(guī)章均規(guī)定業(yè)主需要聘請物業(yè)公司進行物業(yè)管理，而且大都用很長的章節(jié)來規(guī)定物業(yè)公司的權利義務，甚至連業(yè)主委員會的成立都需要物業(yè)公司參與。其實，物業(yè)管理是業(yè)主對物業(yè)進行自治管理的活動，是一項產權人對財產特別是共有財產進行處置的活動，和物業(yè)公司沒有任何直接或必然的聯(lián)系，根本就不應該在物業(yè)管理相關立法中出現任何規(guī)定物業(yè)公司權利義務的內容，更加不應該規(guī)定業(yè)主必須通過物業(yè)公司進行物業(yè)管理。

但是，這樣的物業(yè)管理模式卻在客觀上將業(yè)主作為主人對自己所置物業(yè)進行管理變成了讓一個與業(yè)主不相干的物業(yè)公司對業(yè)主的物業(yè)進行管理，人為造成主仆顛倒和概念混淆，直接導致了損害業(yè)主合法權益的事情層出不窮。

已連任四屆全國人大代表的羅益峰，去年就向全國人大提交了《關于建議制定房地產物業(yè)管理法的議案》議案，希望全國人大能夠研究起草《物業(yè)管理法》。

羅益峰認為，隨著我國住房制度的改革，從福利分房轉向個人購房，隨之而來產生居民小區(qū)的物業(yè)管理問題，但由于我國的相關法律體系尚未出臺，近兩年引發(fā)多起群體糾紛。

根據中國人民大學國家社科基金項目“社區(qū)管理”課題組在對北京70個居民小區(qū)的調查結果顯示，其中住房質量引起嚴重糾紛的小區(qū)占22.8％，與物業(yè)管理公司發(fā)生嚴重糾紛的占80％，隨意修改規(guī)劃的占34.2％，產生肢體沖突與暴力沖突的占37％，所有這些糾紛中因共用財產被嚴重侵占的占60％。

羅代表說，另一大問題是社區(qū)公共維修基金管理，該款項數目巨大，是屬于業(yè)主的共有基金，但目前這一賬目的管理情況，業(yè)主或業(yè)主委員會都不知情。經過調查發(fā)現，按照建設部和財政部制定的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》規(guī)定，維修基金可用于購買國債，但按照北京市的規(guī)定，維修基金僅僅按活期存款利息計息，目前國債和活期存款利率之間的利息差大約為1.5％至1.6％。據此估計，由于沒有理財管理和相關法律的保障，北京市廣大業(yè)主在公共維修基金方面的年均損失將近5億元左右。

羅益峰建議，要完善不動產登記制度，對物業(yè)特別是業(yè)主共有共享的部分詳細登記；明確物業(yè)管理是業(yè)主對物業(yè)進行自主治理的活動，物業(yè)管理權是業(yè)主的權利；政府通過制定實施《物業(yè)管理標準》對業(yè)主的物業(yè)管理活動進行監(jiān)督和管理。同時，也對業(yè)主的行為進行規(guī)范，調節(jié)糾紛，目的是共建美好家園。

此前，在北京市人大代表會上，北京市的一名律師代表劉紅宇就提交過一個議案，希望盡快規(guī)范物業(yè)管理，救濟業(yè)主權利。此份議案后來被認為涉及面廣，地方政府難以辦理而改為建議處理。會后，劉紅宇又進行了相關調研，正好全國人大代表羅益峰也正在著手提出上會的議案，兩人一拍即合。經過進一步的商討，羅益峰提出“關于研究起草物業(yè)管理法”的議案，提交十屆全國人大二次會議。

羅益峰代表說，由于我國的房地產發(fā)展迅猛，而《物權法》也列入了本屆全國人大的立法計劃，為使房地產業(yè)健康、穩(wěn)定地持續(xù)發(fā)展，避免出現社會不穩(wěn)定的因素，建議先進行調查研究，待時機成熟盡快立法。

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