為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)經(jīng)營管理這門學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)經(jīng)營管理輔導(dǎo)資料，希望可以對參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

降低物業(yè)管理成本的三大途徑

在我國很多地區(qū)，小區(qū)居民普遍抱怨物業(yè)服務(wù)收費過高，或認為質(zhì)價不符，要求物業(yè)企業(yè)“讓利”；個別住戶干脆以拒交物業(yè)服務(wù)費相抵制。

那么，是物業(yè)企業(yè)收費太高了嗎？一般不是。物業(yè)企業(yè)的利潤空間已非常有限，有時為了得到管理項目不惜利潤暫時倒掛。如果一味以行政手段，如核價、限價等來要求物業(yè)企業(yè)降低物業(yè)服務(wù)費，“讓利”給業(yè)主，則只能迫使物業(yè)企業(yè)降低服務(wù)水準，把小區(qū)推入服務(wù)愈來愈差、收費率愈來愈低的惡性循環(huán)中，造成物業(yè)企業(yè)和業(yè)主兩敗俱傷的局面。筆者認為，只有在降低物業(yè)服務(wù)成本上探索研究，才是降低物業(yè)服務(wù)費的真正出路。而降低物業(yè)服務(wù)成本的途徑，除了物業(yè)管理服務(wù)本身環(huán)節(jié)外，對小區(qū)規(guī)劃設(shè)計、物業(yè)建筑質(zhì)量等硬件環(huán)節(jié)也要予以足夠重視。

一、小區(qū)規(guī)劃設(shè)計與竣工后物業(yè)的管理成本密切相關(guān)

小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計一般由開發(fā)商委托規(guī)劃設(shè)計部門來做，前者要求房屋建筑一眼看上去美觀、氣派，能突出“個性”和“賣點”，有利于銷售，并相對節(jié)約建設(shè)資金；后者在相關(guān)設(shè)計指標規(guī)范下，一方面滿足開發(fā)商的設(shè)計要求，另一方面在建筑造型、景觀布置、單體功能等方面下功夫，力求使自己的設(shè)計產(chǎn)品更加“完美”。但不論是開發(fā)商還是建筑設(shè)計師，在規(guī)劃設(shè)計時顯然并不真正為購房者考慮小區(qū)物業(yè)今后的管理成本。而這恰恰又是決定住戶在今后物業(yè)管理上花費多少的關(guān)鍵所在。

比如，依山傍水的住宅令人向往，于是，開發(fā)商大做“山水文章”， 近年來水景樓盤的供應(yīng)更是大大增加。某住宅小區(qū)以水景建設(shè)為宣傳主旨，為此在小區(qū)各出入口、區(qū)內(nèi)主要景觀設(shè)置噴水設(shè)施，住宅的房前屋后也建造了許多聯(lián)網(wǎng)的水道，并以水泵保持水流循環(huán)。

小區(qū)內(nèi)設(shè)置水景固然不錯，然而這種人工水景運行維護的花費很大。用水、用電、設(shè)備的維護修理更新等費用分攤到物業(yè)費中，必然大大提高物業(yè)服務(wù)收費水平。購房者起初可能被水景設(shè)施吸引而購房，居住后才明白自己必須為高額的水景設(shè)施使用費買單。隨著資源性缺水狀況日益嚴重，往后自來水水價還會大幅上升，又必然會帶動物業(yè)服務(wù)費的繼續(xù)上漲。所以，若沒有可資利用的自然水體，居住小區(qū)中的水景設(shè)施還是少建、不建為好。

再如，目前的小區(qū)環(huán)境綠化設(shè)計已日趨“城市廣場化”、“園林宮廷化”、“綠地觀賞化”，盲目追求所謂“現(xiàn)代化”景觀布局，使用大面積的草坪、廣場、卵石道、密植圖案、水景等，一方面“展示氣派”，一方面低成本形成速成景觀。且不說這種綠化方式難以達到遮蔭、阻隔噪聲塵埃和生成更多新鮮空氣的作用，就日后養(yǎng)護費而言，一片綠草乃至一條水體，養(yǎng)護所需要的人力財力知多少？這些費用還不是分攤到物業(yè)管理費中由住戶來承擔？筆者發(fā)現(xiàn)，倒是一些老舊小區(qū)，雖然沒有多少刻意的景觀布置、名貴花卉，卻也喬灌錯落，綠樹成蔭，又無須多少照料養(yǎng)護。因此，小區(qū)綠化設(shè)計時，還是盡量安排多種樹少種草，多一點耐貧瘠、耐踐踏的植物，少一點高級嬌貴的觀賞品種。種下后易成活，日后能成蔭，免養(yǎng)護或少養(yǎng)護，那對住戶就是最實惠的綠化，可大大減少物業(yè)管理費中的綠化維護費開支。

如果開動腦筋，很多諸如防火、防盜、安全與衛(wèi)生死角等問題也都能通過更加科學(xué)、合理、全面的規(guī)劃設(shè)計而大大改善?？傊≌^(qū)的規(guī)劃設(shè)計必須力求科學(xué)、實惠，多考慮未來物業(yè)運行時的管理成本，尤其是規(guī)劃設(shè)計時盡量不要給日后業(yè)主的物業(yè)管理增加經(jīng)濟負擔，盡量不把問題留給物業(yè)企業(yè)去解決。而作為一個成熟的購房者，也不要為一些住房廣告中華而不實的概念、噱頭所迷惑，只有從實際使用的角度、物業(yè)管理成本的角度，對小區(qū)布局、建筑單體的設(shè)計細節(jié)，細細琢磨考量，才能對購房行為做出理性的選擇。

二、建筑質(zhì)量對物業(yè)管理成本的影響

物業(yè)的維修可分三方面：售后保修、日常維修、大中修。

保修期內(nèi)的物業(yè)維修屬于開發(fā)商的職責，但通常是開發(fā)商要求從事前期物業(yè)服務(wù)的物業(yè)企業(yè)去做，包括維修接待、登記、同施工安裝單位聯(lián)系、回訪協(xié)調(diào)等。前期物業(yè)服務(wù)合同中，一般也都少不了“幾小時受理業(yè)主或使用人報修。急修幾小時內(nèi)到現(xiàn)場處理，一般修理幾天內(nèi)完成”等字眼。但即便只是聯(lián)系、協(xié)調(diào)，也需要一定的人力物力。特別是入住前期，處理各種房屋設(shè)施質(zhì)量問題，幾乎占去物業(yè)公司一半的工作量。費用哪里來？讓開發(fā)商來支付？你物業(yè)公司不想干（前期物業(yè)服務(wù)）了還差不多！自然是來自向業(yè)主收取的物業(yè)服務(wù)費了。

物業(yè)的日常維修費用通常在物業(yè)服務(wù)費中列支，是物業(yè)服務(wù)費的重要組成部分。至于需要動用物業(yè)維修資金的物業(yè)大、中修，費用雖不直接出自物業(yè)服務(wù)費，但也是要業(yè)主買單的。

總之，除一部分售后保修費用外，絕大部分維修費用總是需要業(yè)主來負擔。如果建筑質(zhì)量高，維修量則小，就能減少物業(yè)維修費用，從而降低需要交納的物業(yè)服務(wù)費。不過，就目前尚不健全的建筑、房地產(chǎn)市場狀況而言，購房者對建筑質(zhì)量的選擇大都只能是盲人摸象，憑運氣了。至于定點購房者（如回遷戶、特定的經(jīng)商戶等），更是毫無選擇余地。只有規(guī)范和約束建筑商、開發(fā)商在建筑質(zhì)量上的行為，同時依靠有關(guān)質(zhì)量行政管理部門嚴格把關(guān)，健全質(zhì)量管理機制，才能為業(yè)主提供質(zhì)量過硬的物業(yè)，降低竣工后的物業(yè)修理維護成本，從而降低物業(yè)服務(wù)費用。同時，物業(yè)行政管理部門是否也能從適于物業(yè)管理、降低物業(yè)服務(wù)費用的角度，探索怎樣以適當方式對建筑質(zhì)量，尤其是住宅小區(qū)的建筑質(zhì)量進行控制的方式呢？

三、物業(yè)管理階段如何有效降低管理成本

這個階段降低物業(yè)服務(wù)成本的渠道有二：一是物業(yè)服務(wù)方式；二是物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。

《中華人民共和國物權(quán)法》第八十一條指明了業(yè)主管理自身物業(yè)的三種途徑或方式：自行管理、委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。

我們現(xiàn)在看到的多是業(yè)主或開發(fā)商委托物業(yè)企業(yè)實施物業(yè)管理服務(wù)的方式。這種方式要求物業(yè)企業(yè)提供正規(guī)化、專門化的物業(yè)服務(wù)，服務(wù)項目一般包括秩序維護、維修運行、衛(wèi)生保潔和綠化管護等。業(yè)內(nèi)人士都知道，物業(yè)管理規(guī)模效益特別明顯，拿普通住宅小區(qū)來說，理論上每一個項目一般至少要在10萬平方米以上，才能使物業(yè)服務(wù)成本按面積分攤后，費用水平不突破業(yè)主可以接受的比較合理的水平。如單獨管理一個10萬平方米以下的小區(qū)，物業(yè)企業(yè)要維持小區(qū)物業(yè)服務(wù)正常運轉(zhuǎn)，只有選擇收取較高的物業(yè)服務(wù)費，或是提供縮了水的物業(yè)服務(wù)了（除非有另外渠道的費用補貼）。對于物業(yè)企業(yè)而言，客觀上還要求各個管理項目的面積總量達到一定的規(guī)模（如二級資質(zhì)要求的面積標準）才能維持企業(yè)必需的收支平衡，實現(xiàn)一定的經(jīng)濟效益。小型物業(yè)企業(yè)又往往“麻雀雖小，五臟俱全”，管理費用相對大型物業(yè)企業(yè)要高很多，往所服務(wù)的項目中一分攤，物業(yè)服務(wù)費不高才怪呢！

因此，只有比較大型的小區(qū)，或是地理位置相對集中的數(shù)個零星小區(qū)，選擇一家有一定規(guī)模、實力的物業(yè)企業(yè)實施管理服務(wù)時，業(yè)主才有可能獲得比較實惠的物業(yè)服務(wù)價格。然而，由于種種現(xiàn)實原因，我國“小規(guī)模的物業(yè)”和“小型物業(yè)企業(yè)”不斷生成，大量存在，占有著大部分的市場份額，是目前物業(yè)管理的“主流”。只有期待有關(guān)行政管理部門下大決心，拿出切實辦法，使“兩小”逐步退出“主流”，最終淡出市場。否則，物業(yè)服務(wù)費一般沒有什么“性價比”可言的。

關(guān)于業(yè)主自行管理物業(yè)的方式，雖然得到《物權(quán)法》的明文認可，但顯然沒有得到相關(guān)行政部門的實際支持。其實，小區(qū)業(yè)主完全可以約定，由各家業(yè)主輪流清理小區(qū)衛(wèi)生或者提供其他公共服務(wù)。這對于規(guī)模和共用部分面積較小、物業(yè)服務(wù)需求不大的小區(qū)來說，顯然極大地節(jié)省了物業(yè)服務(wù)費支出，減輕了業(yè)主的經(jīng)濟壓力。

《物權(quán)法》還明確規(guī)定，業(yè)主可以委托物業(yè)服務(wù)機構(gòu)之外的其他管理人管理物業(yè)。這就是說，在業(yè)主不愿委托具有獨立法人資格的物業(yè)企業(yè)進行管理服務(wù)，也不愿自行管理小區(qū)事務(wù)的情況下，可以委托普通的自然人來為業(yè)主服務(wù)。例如，規(guī)模不大的小區(qū)，業(yè)主完全可以決定聘用一些下崗職工、退休在家的老人負責來客登記、車輛看管、小區(qū)保潔等，而無須選聘正規(guī)的物業(yè)公司。這樣也可讓業(yè)主大大節(jié)省費用。

至于物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，一般綜合性物業(yè)公司都承諾提供較全面的服務(wù)項目。業(yè)主雖然也需要，但不一定非得照單全收。一些地方推出了菜單式物業(yè)服務(wù)辦法，比如杭州市將物業(yè)管理分為公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)、秩序維護服務(wù)、綠化養(yǎng)護服務(wù)等五大類，每大類又細分成數(shù)個小類，每個小類服務(wù)等級均從高到低分甲乙丙丁四級，根據(jù)等級的高低，收費標準也各不相同，業(yè)主可以選擇需要的服務(wù)等級。筆者認為，除了選擇物業(yè)公司，選擇服務(wù)等級外，業(yè)主的選擇范圍、權(quán)利應(yīng)該更大些，譬如，對服務(wù)大項的選擇。如果業(yè)主認為某大項（如秩序維護服務(wù)）成本太高（這項服務(wù)讓物業(yè)公司做的話，費用一般占到物業(yè)服務(wù)總成本的一半以上），在簽訂物業(yè)服務(wù)合同前完全可以提出不要。當然，物業(yè)企業(yè)可以同意，也可以因此放棄簽訂合同。另外，業(yè)主還可以根據(jù)小區(qū)特點靈活選擇專業(yè)公司（如維修公司、保潔公司、綠化公司等）提供物業(yè)服務(wù)?？傊?ldquo;點菜”比“合菜”要來得便宜、實惠

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