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2012年注冊(cè)物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實(shí)務(wù)講義99

發(fā)表時(shí)間:2011/11/28 10:28:14 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點(diǎn)擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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注冊(cè)物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實(shí)務(wù)講義

【案例】某花園A棟1604房業(yè)主李某深夜回來時(shí)在小區(qū)內(nèi)被不法分子襲擊受傷。李某以某物業(yè)管理公司未盡物業(yè)管理職責(zé),安防人員不合格導(dǎo)致小區(qū)不安全,業(yè)主人身受到傷害為由將某物業(yè)公司告上法庭,要求物業(yè)公司賠償醫(yī)療費(fèi)、交通費(fèi)、誤工費(fèi)、營養(yǎng)費(fèi)、護(hù)理費(fèi)及精神損失費(fèi)共計(jì)人民幣108605元。某物業(yè)公司辯稱,物業(yè)管理保安服務(wù)的范圍是指為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序而配合公安機(jī)關(guān)實(shí)施的防范性安全保衛(wèi)活動(dòng),其在進(jìn)行物業(yè)管理時(shí),并不負(fù)有保證每個(gè)居民人身安全的義務(wù)。而且該物業(yè)公司也已按合同要求配置了24小時(shí)安防人員。在案件發(fā)生時(shí),門崗當(dāng)班的安防人員及巡邏安防人員并未發(fā)生違規(guī)操作或脫崗現(xiàn)象,亦未發(fā)現(xiàn)陌生人進(jìn)入大廈。因此不同意原告的訴訟請(qǐng)求,但愿意從道義上給予原告一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償人民幣3000元。

【法院判決】一審法院經(jīng)審理認(rèn)為:原告與被告訂立的物業(yè)服務(wù)合同系雙方自愿,合法有效。被告某物業(yè)管理公司雖在合同中承諾24小時(shí)安全防范服務(wù),2012年注冊(cè)物業(yè)管理師考試時(shí)間但治安管理是一項(xiàng)社會(huì)責(zé)任,物業(yè)公司的這種安全防范服務(wù)僅限于防范性安全保衛(wèi)活動(dòng),并不能要求完全根除治安案件。被告某物業(yè)管理公司確已在小區(qū)設(shè)置了門崗及安全防范人員,并實(shí)施了24小時(shí)安全防范值班。李某不能提供其被襲擊系物業(yè)管理公司不履行職責(zé)所致的證據(jù),其要求被告某物業(yè)管理公司承擔(dān)侵權(quán)的賠償責(zé)任缺乏事實(shí)和法律依據(jù),法院不以支持。被告某物業(yè)管理公司自愿補(bǔ)償人民幣3000元,于法無悖,可予準(zhǔn)許。故做如下判決:

(1)原告要求被告賠償人民幣108605元的訴訟請(qǐng)求不予支持。

(2)被告某物業(yè)管理公司在本判決生效之日起十日內(nèi)補(bǔ)償原告人民幣3000元。

一審判決后,李某不服提出上訴,堅(jiān)持原審訴稱理由,要求二審法院撤銷一審法院的第一項(xiàng)判決。二審法院經(jīng)審理認(rèn)為,本案雙方在物業(yè)服務(wù)合同中沒有關(guān)于人身、財(cái)產(chǎn)損害賠償?shù)奶貏e約定,故某物業(yè)管理公司不承擔(dān)李某人身損害的賠償之責(zé)。一審法院在事實(shí)認(rèn)定及判決上是正確的,判決駁回上訴,維持原判。

【案例分析】本案的焦點(diǎn)是物業(yè)管理公司是否履行了物業(yè)服務(wù)合同約定的保安防范服務(wù)義務(wù),2012年注冊(cè)物業(yè)管理師報(bào)考條件這是物業(yè)管理公司是否承擔(dān)法律責(zé)任的依據(jù)?!段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條第二款規(guī)定:“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”物業(yè)管理安全服務(wù)的性質(zhì)是一種群防群治的安全防范服務(wù),關(guān)鍵是看物業(yè)管理公司的保安防范工作是否到位。如果安全防范工作沒有疏忽,不存在管理上的缺陷,則物業(yè)管理企業(yè)就不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任;相反,如果根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定,物業(yè)管理企業(yè)存在明顯的過錯(cuò),則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)未履行合同或履行合同存在瑕疵的賠償責(zé)任。物業(yè)管理保安的義務(wù)不能等同于保鏢的義務(wù),也不能要求物業(yè)管理公司確保物業(yè)小區(qū)內(nèi)所有財(cái)產(chǎn)和人身的安全。安全防范的義務(wù)重在履行過程,只要履行了安全防范義務(wù),但仍無法阻止損害結(jié)果發(fā)生的,提供安全防范義務(wù)的一方應(yīng)當(dāng)不再承擔(dān)民事責(zé)任。

本案中的李某雖然在其居住的小區(qū)內(nèi)遭受不法侵害,但并不能因此認(rèn)定物業(yè)管理公司在履行安全防范義務(wù)上存在過錯(cuò)。物業(yè)管理企業(yè)不可能確保所有公共場所內(nèi)人身和財(cái)產(chǎn)的安全,也不可能接受這種義務(wù)。因此,物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主在電梯、樓道等公共場所遭受侵害所致的損失,如果沒有證據(jù)證明物業(yè)管理企業(yè)存在管理上的過錯(cuò),就可不承擔(dān)民事責(zé)任。

復(fù)習(xí)思考題

1.公共安全防范管理服務(wù)包括哪些內(nèi)容?

2.簡述物業(yè)管理安全防范工作檢查方法。

3.消防安全檢查的組織方法和形式包括哪些內(nèi)容?

4.動(dòng)火安全管理的內(nèi)容有哪些?

5.簡述車輛管理的方法與要求。

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