為了備考2014年物業(yè)管理師考試，中大網(wǎng)校編輯根據(jù)2014年物業(yè)管理師綱特別整理了物業(yè)管理師考試《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》歷年來(lái)考試的重點(diǎn)，幫助大家提前掌握和復(fù)習(xí)物業(yè)管理師考試要點(diǎn)，以備迎接2014年全國(guó)物業(yè)管理師考試。

第八章 合同風(fēng)險(xiǎn)管理

1、合同的概念：合同又稱(chēng)契約，是指平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。就物業(yè)管理活動(dòng)來(lái)看，物業(yè)管理中的各種合同是開(kāi)展物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)。P207

2、 物業(yè)管理活動(dòng)中主要的合同類(lèi)型：

(1)物業(yè)假設(shè)單位在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所訂立的合同(2)前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同。(3)業(yè)主所簽訂的與物業(yè)管理活動(dòng)有關(guān)的合同。(4)物業(yè)管理企業(yè))物業(yè)管理企業(yè)與專(zhuān)營(yíng)公司訂立的有關(guān)物業(yè)管理活動(dòng)的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)合同。P207、208

3、 物業(yè)管理合同的構(gòu)成要素：(1)物業(yè)描述，旨在界定管理對(duì)象及其范圍(2)合同期限，旨在界定合同雙反責(zé)任和權(quán)力存續(xù)的時(shí)間;(3)管理者的責(zé)任，旨在清晰界定物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)具體工作內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn);(4)業(yè)主的目標(biāo)，旨在明確業(yè)主委托物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)所要達(dá)到的目標(biāo)，以便物業(yè)公司依此制定工作計(jì)劃、明確管理績(jī)效考核標(biāo)準(zhǔn);(5)管理的權(quán)利范圍，旨在清晰界定物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)在提供服務(wù)的過(guò)程中，就有關(guān)決策問(wèn)題可以行使的管理權(quán)限;(6)物業(yè)經(jīng)營(yíng)理服務(wù)報(bào)告的內(nèi)容要求，旨在確定物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)在提交給委托方的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理報(bào)告中，具體應(yīng)該應(yīng)該包含的有關(guān)內(nèi)容要求;(7)服務(wù)費(fèi)用及支付方式，確定服務(wù)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(包干制)或計(jì)算方法(酬金制)，以及該服務(wù)費(fèi)用的支付方式;(8)成本分配與使用，對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中所發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行估算，并就其分配和使用法案作出安排。P208、209

4、 物業(yè)服務(wù)合同的類(lèi)型：

(一)前期物業(yè)服務(wù)合同(1)前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂(2)前期物業(yè)服務(wù)合同具有過(guò)渡性(3)前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同

(二)物業(yè)服務(wù)合同

當(dāng)業(yè)主入住達(dá)到一定比例時(shí)，就應(yīng)按規(guī)定及時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，選舉、組建業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立，標(biāo)志著前期物業(yè)管理的結(jié)束，物業(yè)管理進(jìn)入正常的日常運(yùn)作階段，即由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主實(shí)施業(yè)主自治管理。

上述兩個(gè)合同的共同點(diǎn)。客體是一致的，委托事項(xiàng)都是物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷(xiāo)售和消費(fèi)使用這三個(gè)不同階段產(chǎn)權(quán)在不用產(chǎn)權(quán)之間轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致合同的主體有所變化，進(jìn)而兩個(gè)合同的簽訂時(shí)間、期限要求有差異(表8-1)，兩個(gè)合同之間是互相銜接，互為補(bǔ)充的，從運(yùn)作的角度講，兩個(gè)合同缺一不可。

兩個(gè)物業(yè)服務(wù)合同的差異

前期物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同

合同主體甲方：新建住宅的開(kāi)發(fā)

乙方：甲方選聘的物業(yè)管理企業(yè)甲方：業(yè)主委員會(huì)(代表所有業(yè)主)

乙方：物業(yè)管理企業(yè)

簽訂時(shí)間甲方出售住宅前一般應(yīng)在業(yè)主委員會(huì)成立后三個(gè)月內(nèi)，最遲不遲于六個(gè)月

合同有效期限合同有限期限自簽訂之日起，到業(yè)主委員會(huì)與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)止合同有限期限由雙方協(xié)議商定

在實(shí)踐中(1)物業(yè)管理企業(yè)承接一個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目后，往往將根據(jù)管理區(qū)域的規(guī)模、服務(wù)項(xiàng)目的多少和自身服務(wù)能力的情況，，將保安、綠化、保潔等服務(wù)委托給其他專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)(2)物業(yè)管理企業(yè)作為委托人與接受委托的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)企業(yè)之間簽訂委托服務(wù)合同(3)但是專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間并不存在合同關(guān)系。因此，這些專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)的委托合同雖然與物業(yè)管理活動(dòng)相關(guān)，但都不能稱(chēng)之為物業(yè)服務(wù)合同。P210、211

5、 物業(yè)服務(wù)合同的法律特征：(1)物業(yè)服務(wù)合同的訂立以當(dāng)事人相互信任為前提(2)物業(yè)服務(wù)合同是有償?shù)?3)物業(yè)服務(wù)合同既是諾成性合同又是雙務(wù)合同(4)物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同P212

6、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容：(1)物業(yè)基本情況(2)委托服務(wù)事項(xiàng)(3)雙方的權(quán)利義務(wù)(4)物業(yè)服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)(6)專(zhuān)項(xiàng)維修基金的管理和使用(7)物業(yè)管理用房(8)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理(9)委托服務(wù)期限(10)違約責(zé)任P212、213、214

7、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂要點(diǎn)(重點(diǎn))

(一)“宜細(xì)不宜粗”的原則：(1)委托項(xiàng)目(2)各委托項(xiàng)目的具體內(nèi)容(3)服務(wù)質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)(4)管理和服務(wù)費(fèi)用(5)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的獎(jiǎng)懲約定條款

上述五個(gè)層次是物業(yè)服務(wù)合同不可少的必備的內(nèi)容。合同過(guò)長(zhǎng)，可采用附件的形式。在《前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)》中，包括《物業(yè)構(gòu)成細(xì)目》、《物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)》《物業(yè)共用部位明細(xì)》《物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)》四個(gè)附件，雙方還可就具體問(wèn)題增加附件。

(二)不應(yīng)有無(wú)償無(wú)限期的承諾：(1)物業(yè)管理從本質(zhì)上講是行經(jīng)濟(jì)條件下的有償服務(wù)(2)無(wú)償提供服務(wù)導(dǎo)致住用人之間享受到的服務(wù)不一致。(3)無(wú)償提供管理服務(wù)在實(shí)踐上也是有害的(4)物業(yè)管理的委托是有期限的

(三)實(shí)事求是留有余地

(四)明確界定違約責(zé)任與處理方式P215、216、217

8、物業(yè)管理招投標(biāo)的內(nèi)涵和意義：物業(yè)管理招投標(biāo)，包括物業(yè)管理招標(biāo)和物業(yè)管理投標(biāo)兩部分。物業(yè)管理招標(biāo)是指物業(yè)所有人通過(guò)制定符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，向社會(huì)公開(kāi)招聘并確定物業(yè)管理企業(yè)的過(guò)程。物業(yè)管理投標(biāo)是指物業(yè)管理企業(yè)為開(kāi)拓業(yè)務(wù)，依據(jù)物業(yè)管理招標(biāo)文件的要求組織編寫(xiě)標(biāo)書(shū)，并向招標(biāo)單位遞交應(yīng)聘申請(qǐng)和投標(biāo)書(shū)，參與物業(yè)管理競(jìng)標(biāo)，以求通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)獲得物業(yè)管理權(quán)的過(guò)程。P219

物業(yè)管理招投標(biāo)的特點(diǎn)

1.早期介入; 2.階段性

9、物業(yè)管理招投標(biāo)的原則：(1)公開(kāi)原則(2)公平原則(3)公正原則P219

10、物業(yè)管理招標(biāo)方式：物業(yè)管理招標(biāo)有公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、議標(biāo)三種方式。公開(kāi)招標(biāo)一般適用于規(guī)模較大的物業(yè)，尤其是收益性物業(yè)。邀請(qǐng)招標(biāo)是目前廣泛采用的招標(biāo)方式。P220

11、物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)的關(guān)鍵事項(xiàng)：

(一)決定參與投標(biāo)的關(guān)鍵因素

(二)投標(biāo)過(guò)程中六項(xiàng)關(guān)鍵環(huán)節(jié)

(1)確定管理項(xiàng)目的整體思路，包括項(xiàng)目工作重點(diǎn)及應(yīng)對(duì)措施;

(2)確定物業(yè)管理費(fèi)價(jià)位，這是投標(biāo)工作最難把握和最重要的因素之一;

(3)準(zhǔn)確的物業(yè)管理年度收支測(cè)算;

(4)物業(yè)管理目標(biāo)承諾、前期投入、獎(jiǎng)懲條件的任何承諾;

(5)管理架構(gòu)、管理機(jī)制和主要負(fù)責(zé)人員;

(6)正式投標(biāo)時(shí)的演講陳述、答辯現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)。

(三)不同階段的主要工作安排P226

12、風(fēng)險(xiǎn)的定義 ：所謂“風(fēng)險(xiǎn)”是指發(fā)生某種不利事件或損失的各種可能性的總和。(重要)P227

13、風(fēng)險(xiǎn)的特征：(1)負(fù)面性(2)不確定性(3)可測(cè)性(重要)P227

14、風(fēng)險(xiǎn)的類(lèi)型：(1)純粹風(fēng)險(xiǎn)與投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)(2)財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)及人身風(fēng)險(xiǎn)(3)自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)(4)基本風(fēng)險(xiǎn)與特殊風(fēng)險(xiǎn)(重要)P228

15、風(fēng)險(xiǎn)成本包括以下三個(gè)內(nèi)容：(1)防范、分散或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的費(fèi)用(2)風(fēng)險(xiǎn)所帶來(lái)的損失及處理費(fèi)用(3)風(fēng)險(xiǎn)的社會(huì)成本(重要)P229

16、風(fēng)險(xiǎn)管理的定義：風(fēng)險(xiǎn)管理是指有目的、有意識(shí)地通過(guò)計(jì)劃、組織和控制等活動(dòng)來(lái)避免或降低風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失。P229

17、風(fēng)險(xiǎn)管理的步驟：(1)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別(2)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估(3)風(fēng)險(xiǎn)控制(4)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整P229

18、保險(xiǎn)的定義 ：保險(xiǎn)是為了應(yīng)付特定的自然災(zāi)害或意外事故，通過(guò)訂立合同實(shí)現(xiàn)補(bǔ)償或給付的一種經(jīng)濟(jì)形式。P230

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