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房地產(chǎn)置業(yè)投資

三、房地產(chǎn)置業(yè)投資

廣義的投資是指人們的一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為，即以一定的資源投入某項(xiàng)計劃，以獲取所期望的報酬。投資可分為生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資，所投入的資源可以是資金，也可以是土地、人力、技術(shù)、管理經(jīng)驗(yàn)或其他資源。房地產(chǎn)投資分析中所討論的投資是狹義的，是指投資者在投資活動中，為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的經(jīng)營目標(biāo)而預(yù)先墊支的資金。

房地產(chǎn)置業(yè)投資，包括房地產(chǎn)購置投資和流動資金投入兩部分。房地產(chǎn)購置投資是指用于購置房地產(chǎn)和機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn)的投資，該投資在物業(yè)投入出租經(jīng)營后，隨著固定資產(chǎn)在使用過程中的磨損和貶值，其價值逐漸以折舊的形式計人出租經(jīng)營成本，并通過出租經(jīng)營收入以貨幣形式回到投資者手中。流動資金則是指投資者在物業(yè)開始出租經(jīng)營前有限墊付、在出租經(jīng)營后用于購買原材料、燃料動力、備品備件，支付工資和其他費(fèi)用的周轉(zhuǎn)資金。流動資金在每個生產(chǎn)經(jīng)營周期完成一次周轉(zhuǎn)，在整個項(xiàng)目壽命周期內(nèi)始終被占用，直到項(xiàng)目壽命周期末，全部流動資金才能退出生產(chǎn)與流通，以貨幣資金形式被收回。

房地產(chǎn)置業(yè)投資的現(xiàn)金流量

四、房地產(chǎn)置業(yè)投資的現(xiàn)金流量

(一)現(xiàn)金流分析中的常用術(shù)語

在房地產(chǎn)投資分析中，人們通常使用特定的專業(yè)術(shù)語來描述與現(xiàn)金流相關(guān)的各種類型的收入和費(fèi)用，這些術(shù)語包括：

1．潛在毛租金收入

物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入。它等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積。一旦建立起這個潛在毛租金收人水平，該數(shù)字就在每個月的報告中保持相對穩(wěn)定。能夠改變潛在毛租金收入的因素是租金水平的變化或可出租面積的變化。潛在毛租金收入并不代表物業(yè)實(shí)際獲取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按時全額繳納租金時，可以獲得的租金收入。

2．空置和收租損失

實(shí)際租金收入很少與潛在毛租金收入相等。潛在毛租金收入的減少可能由兩方面原因造成，一是空置的面積不能產(chǎn)生租金收入，二是租出的面積沒有收到租金。在物業(yè)收入的現(xiàn)金流中，空置和收租損失從潛在毛租金收人中扣除后，就能得到某一報告期(通常為一個月)實(shí)際的租金收入。欠繳的租金和由于空置導(dǎo)致的租金損失一般分開記錄，當(dāng)欠繳的租金最終獲得支付時，仍可以計人收入項(xiàng)目下，只有最終不予支付的租金才是實(shí)際的租金損失。

3．其他收入

物業(yè)中設(shè)置的自動售貨機(jī)、投幣電話等獲得的收人稱為其他收入。這部分收入是租金以外的收入，又稱計劃外收入。此外，一般將通過專業(yè)代理機(jī)構(gòu)或法律程序催繳拖欠租金所獲得的收入亦列入其他收入項(xiàng)目上。

4．有效毛收入

從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了物業(yè)的有效毛收入，即：有效毛收入＝潛在毛租金收入一空置和收租損失十其他收入。

5．運(yùn)營費(fèi)用

收益性物業(yè)的運(yùn)營費(fèi)用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費(fèi)用，包括人員工資及辦公費(fèi)用、保持物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本(建筑物及相關(guān)場地的維護(hù)、維修費(fèi))、為租客提供服務(wù)的費(fèi)用(公共設(shè)施的維護(hù)維修、清潔、保安等)，保險費(fèi)、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和法律費(fèi)用等也屬于運(yùn)營費(fèi)用的范疇。

6．凈運(yùn)營收益

從有效毛收人中扣除運(yùn)營費(fèi)用后就可得到物業(yè)的凈運(yùn)營收益，簡稱凈收益即：凈運(yùn)營收益＝有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用。

凈運(yùn)營收益的最大化是業(yè)主最關(guān)心的問題，也是考察物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面。因此，物業(yè)管理企業(yè)要盡可能增加物業(yè)的有效毛租金收入，降低運(yùn)營費(fèi)用，以使交給業(yè)主的凈運(yùn)營收益盡可能大。

7．抵押貸款還本付息

業(yè)主對于物業(yè)經(jīng)營情況的評價并不僅僅停留在獲取的多少凈運(yùn)營收益，物業(yè)還本付息的責(zé)任即抵押貸款還本付息，還要從凈運(yùn)營收益中扣除。當(dāng)然，該項(xiàng)還本付息不是運(yùn)營費(fèi)用，它可以逐漸地轉(zhuǎn)入業(yè)主對物業(yè)擁有的權(quán)益的價值中去。業(yè)主非常關(guān)心的問題是，物業(yè)所產(chǎn)生的凈運(yùn)營收益是否能夠支付抵押貸款的本息，同時滿足其投資回報的目標(biāo)。

8．準(zhǔn)備金

準(zhǔn)備金又稱大修理基金，是業(yè)主或其委托的物業(yè)管理公司定期存人的用于支付未來費(fèi)用的資金。準(zhǔn)備金通常用于支付物業(yè)經(jīng)營過程中的資本性支出，包括房屋及設(shè)備、設(shè)施的大修理更新。

用于物業(yè)更新改造的準(zhǔn)備金可以取有效毛租金收人或年凈運(yùn)營收益的一個百分比。由于準(zhǔn)備金是用來支付預(yù)計要發(fā)生的用途(如每5年更新一次地毯、根據(jù)市場需求的變化改變室內(nèi)空間布局等)，因此可以根據(jù)物業(yè)大、中修計劃事先做出預(yù)算，定期向該賬戶注入一定數(shù)量的資金。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》中將住宅物業(yè)住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的準(zhǔn)備金稱作“專項(xiàng)維修資金”，由業(yè)主在初始購置物業(yè)時按購買價格的一定比例繳納。該專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，由城市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。

9．稅金

我國房地產(chǎn)投資經(jīng)營過程中企業(yè)納稅的主要稅種有：

(1)經(jīng)營稅金及附加。包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，又稱“兩稅一費(fèi)”。營業(yè)稅是從應(yīng)納稅房地產(chǎn)銷售或出租收人中征收的一種稅。營業(yè)稅稅額的計算方法是：營業(yè)稅稅額＝應(yīng)納稅銷售(出租)收入X稅率，目前營業(yè)稅的稅率為5％。城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，是依托營業(yè)稅征收的一種稅費(fèi)，分別為營業(yè)稅稅額的7％和3％。

(2)城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中占用國有土地應(yīng)繳納的一種稅，視土地等級、用途按占用面積征收；房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時應(yīng)繳納的一種財產(chǎn)稅，按房產(chǎn)原值或出租收入的一定比例征收。城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅在企業(yè)所得稅前列支。

(3)企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅是對實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)，按其應(yīng)納稅所得額征收的一種稅。所得稅稅額＝應(yīng)納稅所得額X稅率。應(yīng)納稅所得額＝實(shí)現(xiàn)利潤-允許扣除項(xiàng)目的金額，房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率一般為33％。由于每個業(yè)主的納稅責(zé)任有差別，物業(yè)管理企業(yè)通常只能較準(zhǔn)確地估算稅前現(xiàn)金流，而較為準(zhǔn)確的稅后現(xiàn)金流通常要在咨詢專業(yè)稅務(wù)會計、審計人員后才能得到。

10．經(jīng)營現(xiàn)金流

從凈運(yùn)營收益中扣除抵押貸款還本付息之后，就得到了物業(yè)的稅前現(xiàn)金流。這是業(yè)主的稅前收人或投資回報(當(dāng)凈運(yùn)營收益不足以支付抵押貸款還本付息金額時，該現(xiàn)金流是負(fù)值)。從物業(yè)稅前現(xiàn)金流中再扣除準(zhǔn)備金和所得稅后，即得到物業(yè)稅后現(xiàn)金流。

即：    稅前現(xiàn)金流＝凈運(yùn)營收益-抵押貸款還本付息

稅后現(xiàn)金流＝稅前現(xiàn)金流-準(zhǔn)備金-所得稅

儲存基金通常由物業(yè)管理企業(yè)直接管理，應(yīng)繳納的所得稅通常由業(yè)主負(fù)責(zé)支付。應(yīng)該指出的是，如果物業(yè)沒有抵押貸款安排，亦無儲存基金項(xiàng)目扣除，業(yè)主應(yīng)納稅所得額就等于物業(yè)的凈運(yùn)營收益。

(二)收益性物業(yè)的現(xiàn)金流

收益性物業(yè)的現(xiàn)金流，如圖3-3所示。

物業(yè)管理企業(yè)所涉及的財務(wù)管理一般到產(chǎn)生凈運(yùn)營收益為止。從另一個角度來說，業(yè)主對物業(yè)價值的估計通常基于稅前或稅后現(xiàn)金流。雖然物業(yè)管理企業(yè)對這些支出沒有控制的權(quán)利，但它必須了解其計算方法以及業(yè)主如何根據(jù)這些信息對物業(yè)的經(jīng)營狀況作出判斷。房地產(chǎn)投資分析工作，通常要分析項(xiàng)目投資稅前和稅后的投資經(jīng)濟(jì)效果。

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