為了備考2015年物業(yè)管理師考試，中大網(wǎng)校編輯根據(jù)2015年物業(yè)管理師大綱特別整理了物業(yè)管理師考試《物業(yè)經(jīng)營管理》歷年來考試的重點(diǎn)，幫助大家提前掌握和復(fù)習(xí)物業(yè)管理師考試要點(diǎn)，以備迎接2015年全國物業(yè)管理師考試。

第二章 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)

1、 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念是什么?

是物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品預(yù)購的一種交易方式，即由物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會或物業(yè)所有權(quán)人(以下簡稱招標(biāo)人)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，由多家物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司參與競投，從中選擇最符合條件的競投者，并與之訂立物業(yè)管理服務(wù)合同的一種交易行為。

2、 物業(yè)管理招標(biāo)的方式有幾種?

一公開招標(biāo);二邀請招標(biāo)。

3、 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本要求和基本原則是什么?

基本要求：一參與招標(biāo)投標(biāo)的雙方應(yīng)根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定組織物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)活動，并接受有關(guān)部門的監(jiān)督與管理;二在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)過程中，無論是招標(biāo)方還是投標(biāo)方都應(yīng)該充分考慮市場要素;三招標(biāo)方應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和業(yè)主(或物業(yè)使用人)的需求，選擇最適合項(xiàng)目運(yùn)作的業(yè)主(或物業(yè)使用人)需求的物業(yè)管理企業(yè)及服務(wù);四按照國際慣例和相關(guān)法律法規(guī)的要求，應(yīng)明確招標(biāo)投標(biāo)的相關(guān)程序和時間安排，確保招標(biāo)投標(biāo)活動順利實(shí)施。

基本原則：一物業(yè)管理招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實(shí)施;二在評標(biāo)委員會的組成以及開標(biāo)、答辯、記分、評標(biāo)、定標(biāo)等程序和方法上，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循相關(guān)法律、法規(guī)和招標(biāo)文件的要求，公正地對待每一個投標(biāo)單位，禁止任何人、任何單位在招標(biāo)投示過程中利用特權(quán)或優(yōu)勢獲得不正當(dāng)利益;三招標(biāo)投標(biāo)活動中的條件、程序、方法、過程、結(jié)果及相關(guān)信息應(yīng)保持公開，而且是主動針對所有受眾的，應(yīng)使招標(biāo)投標(biāo)活動的每一個不節(jié)都保持高度透明，確保招標(biāo)投標(biāo)公平、公正地實(shí)施;四在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)過程中，招標(biāo)投標(biāo)雙方應(yīng)該嚴(yán)格按照招標(biāo)投標(biāo)的程序要求和相關(guān)法律規(guī)范實(shí)施招標(biāo)投標(biāo)活動，實(shí)事求是，守信踐諾，準(zhǔn)確履行招標(biāo)投標(biāo)義務(wù)。

4、 物業(yè)管理招標(biāo)的一般程序是什么?

一成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組;二編制招標(biāo)文件;三公布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請書;四發(fā)放招標(biāo)文件;五投標(biāo)申請人的資格預(yù)審;六接受投標(biāo)文件;七成立評標(biāo)委員會;八開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)。

5、 招標(biāo)文件應(yīng)包括哪些內(nèi)容。

一招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡介;二物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求;三對投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求;四評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)辦法;五招標(biāo)活動方案;六物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明;七其他事項(xiàng)的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。

6、 物業(yè)管理投標(biāo)的一般程序有哪些?

一獲取招標(biāo)信息;二項(xiàng)目評估與風(fēng)險(xiǎn)防范;三登記并取得招標(biāo)文件;四準(zhǔn)備投標(biāo)文件;五送交投標(biāo)文件;六接受招標(biāo)方的資格審查;七參加開標(biāo)、現(xiàn)場答辯和評標(biāo);八簽約并執(zhí)行合同。

7、 物業(yè)管理投標(biāo)主要存在哪些風(fēng)險(xiǎn)，如何進(jìn)行有效控制?

風(fēng)險(xiǎn)：一來自于招標(biāo)人和招標(biāo)物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn);二來自于投標(biāo)人的風(fēng)險(xiǎn) ;三來自競爭對手的風(fēng)險(xiǎn)。

控制：嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)的要求參與投標(biāo)活動;對項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理的分析、評估、周密策劃、組織、實(shí)施投標(biāo)活動;完善企業(yè)自身的管理;選擇信譽(yù)良好的招標(biāo)方和手續(xù)完備盈利優(yōu)勢明顯的物業(yè);充分考慮企業(yè)的承受能力，制訂可行的物業(yè)管理方案，選擇經(jīng)驗(yàn)豐富的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人;慎重對待合同的附加條款和招標(biāo)方的特殊要求等。

8、 在物業(yè)管理投標(biāo)活動中，對投標(biāo)項(xiàng)目評估應(yīng)考慮哪幾個方面的因素?

一投標(biāo)物業(yè)的基本情況;二招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的定位;三業(yè)主的需求;四建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(含業(yè)主)、物業(yè)使用人的基本情況;五招標(biāo)條件和招標(biāo)過程;六競爭對手;七企業(yè)自身?xiàng)l件的分析。

9、 物業(yè)管理方案包括哪些基本內(nèi)容?

一關(guān)鍵性內(nèi)容：項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思、組織加構(gòu)與人員的配置、費(fèi)用測算與成本控制、管理方式運(yùn)作程序及管理措施;二實(shí)質(zhì)性內(nèi)容：管理制度的制訂、檔案的建立與管理、人員培訓(xùn)及管理、早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述、管理指標(biāo)、物資裝備、工作計(jì)劃。

10、制訂物業(yè)管理方案的一般程序是什么?

一組織經(jīng)營、管理、技術(shù)、財(cái)務(wù)人員參與物業(yè)管理方案的制訂;二對招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的基本情況進(jìn)行分析，收集相關(guān)信息及資料;三根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的需求內(nèi)容進(jìn)行分工、協(xié)作;四確定組織架構(gòu)和人員配置;五根據(jù)物業(yè)資料及設(shè)施設(shè)備技術(shù)參數(shù)、組織架構(gòu)及人員配置、市場信息、管理經(jīng)驗(yàn)等情況詳細(xì)測算物業(yè)管理成本;六根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的物業(yè)管理需求內(nèi)容制訂詳細(xì)的操作方案;七測算物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用;八對擬訂的物業(yè)管理方案進(jìn)行審核、校對、調(diào)整;九排版、印制、裝幀。

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