2013年物業(yè)管理師考試時間為2013年9月7、8日，《物業(yè)管理基本制度與政策》是物業(yè)管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復(fù)習(xí)備考，小編特整理了2013年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理基本制度與政策》相關(guān)知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

第二節(jié)　我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展

一、物業(yè)管理的起源與發(fā)展

物業(yè)管理起源于19世紀60年代的英國。當時正值資本主義上升時期，在城市化迅猛發(fā)展的形勢下，大量農(nóng)村人口涌人城市，但城市房屋跟不上人口的激增，造成嚴重的房荒。由于當時房屋管理混亂，居住環(huán)境惡劣，引起大量事端。

一位名叫奧克維婭•希爾的女士為在其名下出租的房屋制定了一套行之有效的管理辦法，引導(dǎo)并要求租戶嚴格遵守。奧克維婭•希爾女士實施規(guī)范的物業(yè)管理后，住房秩序和居住環(huán)境有了明顯的改善，社會其他人士也紛紛效仿，并取得政府的關(guān)注。

隨后英國還成立了非盈利性行業(yè)組織——皇家特許屋宇經(jīng)理學(xué)會，以英國為起源地，在一個多世紀時間里，物業(yè)管理在世界各地逐漸推行開來。

19世紀末20世紀初，美國經(jīng)濟迅速發(fā)展，伴隨著建筑技術(shù)的不斷進步，一幢幢高樓拔地而起，這些高層建筑附屬設(shè)備多，結(jié)構(gòu)復(fù)雜，日常維修養(yǎng)護和管理事務(wù)繁瑣復(fù)雜，對管理人員專業(yè)性和技術(shù)水平提出很高的要求，同時這些建筑物往往不是一個或幾個業(yè)主所有，常常是數(shù)十個或數(shù)百個業(yè)主共有，于是出現(xiàn)了專業(yè)化的物業(yè)管理機構(gòu)，為樓宇所有業(yè)主提供專業(yè)性和技術(shù)性的樓宇管理和維修養(yǎng)護工作。隨著物業(yè)管理機構(gòu)的增加，20世紀初，美國也成立了第一個行業(yè)協(xié)會——芝加哥建筑管理人協(xié)會。

行業(yè)自治組織的成立，既標志著物業(yè)管理行業(yè)的成熟，又有力地推動了物業(yè)管理行業(yè)的有序發(fā)展。此后，物業(yè)管理日益被業(yè)主和政府重視，逐漸發(fā)展成為一個新型的服務(wù)行業(yè)。

二、城鎮(zhèn)住房及住房制度改革

我國物業(yè)管理是在城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)和住房制度改革背景下，通過實行住房商品化制度而逐漸發(fā)展起來的。

(一)我國城鎮(zhèn)住房的發(fā)展情況

1949年中華人民共和國成立后，國家對城市房地產(chǎn)確立了逐步實行國有化的政策。一方面，大量城市房屋經(jīng)過私房社會主義改造轉(zhuǎn)化為國有，另一方面，政府和國營企業(yè)又建造大量的住房提供給居民和職工租用，形成了具有中國特色的公有住宅體系(包括非住宅公房)。除各國營單位經(jīng)管的房屋外，政府房地產(chǎn)行政主管部門還直接經(jīng)管一部分公房，出租給居民使用，由房管所具體負責(zé)管理和養(yǎng)護。

建國后的五十多年中，公有住宅的總量經(jīng)歷了一個由小到大、再由大到小的演變過程，即解放初期私房總量遠遠大于公房總量，以后城市公有住宅又遠遠大于私有住宅。

改革開放以后，隨著住房制度的改革和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，私有住宅數(shù)量又迅速超過公有住宅。改革開放以后，國家確立了住房商品化方針，一方面大力發(fā)展商品房銷售，另一方面按照住房制度改革政策向職工和居民出售公有住房。

(二)改革開放前的城鎮(zhèn)住房制度

幾十年來，我國房屋管理一直采取福利型的行政管理模式，這種管理模式符合當時城鎮(zhèn)住房制度的要求。所謂城鎮(zhèn)住房制度，是國家在解決城鎮(zhèn)居民住房問題方面實行的基本政策和制度。

主要包括：城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資方式、住房分配方式、住房管理方式、住房消費方式、住房交換關(guān)系等方面，這些方面經(jīng)濟關(guān)系的總和構(gòu)成城鎮(zhèn)住房制度。

我國改革開放前的城鎮(zhèn)住房制度主要呈現(xiàn)三個特征：

一是住房投資由國家和國有企業(yè)統(tǒng)包;二是住房分配采取實物分配;三是住房消費采取福利低租金和國家包修包養(yǎng)制度。

住房建設(shè)、分配、管理都由國家和國有企業(yè)統(tǒng)包，是我國在計劃經(jīng)濟體制下的城鎮(zhèn)住房制度。其弊端表現(xiàn)在建設(shè)資金有投入無回收，形不成投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，制約了住宅建設(shè)的發(fā)展，住房供應(yīng)極其短缺，人均住房面積下滑。

收取的房租過低，不能維持房屋的維修養(yǎng)護，房屋損壞嚴重，大量的危舊破房得不到改造，危及群眾的居住安全，國家為此也背上了沉重的包袱。

(三)住房商品化制度

1.建立并扶持商品房市場

1978年以后，隨著我國經(jīng)濟體制改革逐步展開，房地產(chǎn)領(lǐng)域進行了三項改革，

一是城鎮(zhèn)住房制度改革，

二是城市土地使用制度改革，

三是房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革。房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革的主要內(nèi)容，就是改變國家統(tǒng)一投資、統(tǒng)一分配、統(tǒng)一修繕管理的統(tǒng)包統(tǒng)支制度，發(fā)揮國家、企業(yè)和個人的積極性，推行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的綜合開發(fā)模式，建立并完善商品房市場。房地產(chǎn)生產(chǎn)方式經(jīng)歷長時期的改革發(fā)展，

綜合開發(fā)后的住宅小區(qū)呈現(xiàn)三個特點：一是數(shù)量多，二是規(guī)模大，三是建筑水平與配套設(shè)施設(shè)備得到突破性的提升。在“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的建設(shè)方針指引下，居住區(qū)規(guī)劃布局日臻合理，配套設(shè)施日益完善，我國商品房市場從建立到逐步完善。

2.城鎮(zhèn)住房制度改革

城鎮(zhèn)住房制度改革是經(jīng)濟體制改革的重要組成部分。早在1979年，國家就開始逐步推行城鎮(zhèn)住房制度改革，開始實行向居民售房的試點。1994年，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，全面開展公有住房向居民和職工出售工作。1998年，國務(wù)院發(fā)布了《進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，取消住房實物分配，開始實施住房分配貨幣化。同時，提出經(jīng)濟適用住房建設(shè)方針和政策，為中低收入居民購房鋪平了道路。國家通過提高工資、給職工發(fā)放住房公積金和住房補貼，鼓勵職工到房地產(chǎn)市場購買住房，全面實現(xiàn)了住房商品化秩序。

三、我國物業(yè)管理的產(chǎn)生

隨著住房商品化的深入開展，如何管理好新建住宅小區(qū)和各類商品房屋，既是廣大群眾的迫切要求，也是在新形勢下擺在房地產(chǎn)主管部門面前的緊迫任務(wù)。各地對住宅小區(qū)的管理模式進行了多方面的探索。

例如，大慶石油管理局對住宅區(qū)進行封閉式管理;常州等地由街道辦事處統(tǒng)一管理;上海市由房管所、街道居委會、派出所三位一體進行管理等等。這些探索對長期以來的行政管房方式都作了不同程度的改革，也取得了一些效果，但都沒有將房屋管理推向市場，沒有從根本上改變住宅小區(qū)的行政管理體制。

1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司——深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立。該公司隸屬于深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)公司，針對商品住宅小區(qū)的商品房被多家單位和個人購買后形成的產(chǎn)權(quán)多元化格局，按照社會化、專業(yè)化的管理原則和企業(yè)經(jīng)營的方式，對住宅小區(qū)實施專業(yè)管理，為業(yè)主提供有償服務(wù)，收取相應(yīng)的服務(wù)費用，建立了“獨立核算、自負盈虧、自我發(fā)展、自我完善”的運行機制。使房屋管理工作從政府行為改變?yōu)槠髽I(yè)行為，使房屋管理從政府補貼為主到自負盈虧，為特區(qū)乃至全國房屋管理工作的改革提供了成功的經(jīng)驗。

隨后，南方一些沿海城市也相繼成立物業(yè)管理公司。廣州東華實業(yè)股份有限公司1984年征地開發(fā)的五羊村，也是實行專業(yè)化物業(yè)管理較早的一個小區(qū)。該小區(qū)的住戶較為復(fù)雜，既有個人購房者，也有企事業(yè)單位購房后分配給職工的。

從1986年第一批住戶入住，五羊村就成立了專業(yè)物業(yè)管理公司，為居民提供各種公共服務(wù)、專項服務(wù)和特約服務(wù)，并承擔公共設(shè)施的管理和維護。

廣州東華物業(yè)管理公司在實踐中不斷完善小區(qū)物業(yè)管理模式。在五羊小區(qū)，行政管理和物業(yè)管理職責(zé)分明、互相配合、互相支持、密切聯(lián)系。例如，街道和居民委員會派員參加管理處的主任例會，及時了解物業(yè)管理的情況，通過宣傳、教育，使居民、單位支持物業(yè)管理工作;派出所對管理處開出產(chǎn)權(quán)人或住戶簽妥的物業(yè)管理協(xié)議的證明，及時給予辦理戶口遷入手續(xù);派出所還負責(zé)小區(qū)保安隊伍的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和交通違章處罰等工作;小區(qū)管理處對各種違章搭建進行管理遇到困難時，規(guī)劃城監(jiān)部門及時依法予以強制處理，其他行政管理部門對物業(yè)管理也給予大力的支持。物業(yè)管理公司通過專業(yè)化的管理服務(wù)，使小區(qū)的各個方面能夠正常運轉(zhuǎn)并發(fā)揮最佳的效能，營造和維持了優(yōu)美整潔、方便舒適、文明安全的小區(qū)居住環(huán)境。

對黨政機關(guān)、事業(yè)單位和企業(yè)的干部職工居住較為集中的房屋進行物業(yè)管理，獲得成功經(jīng)驗的是深圳市蓮花二村。蓮花二村住宅區(qū)是深圳市住宅局1990年10月開發(fā)建設(shè)的大型居住小區(qū)，入住者大多是黨政機關(guān)、事業(yè)單位和企業(yè)的干部職工。該小區(qū)由深圳市住宅局下屬企業(yè)——深圳市蓮花物業(yè)管理公司管理。深圳市蓮花物業(yè)管理公司勇于開拓、銳意改革，在實踐中既吸取香港房屋管理的成功經(jīng)驗，又借鑒國內(nèi)房管所房屋管理的豐富經(jīng)驗，努力開創(chuàng)一流的管理、一流的服務(wù)，探索出了一條自我運轉(zhuǎn)、自我發(fā)展、自我完善、社會效益和經(jīng)濟效益相統(tǒng)一的房屋管理新路子。1992年，蓮花二村被評為“國家示范文明住宅小區(qū)”。

由此，我國城鎮(zhèn)房屋管理開始逐步走上專業(yè)化的物業(yè)管理道路。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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