為了備考2014年物業(yè)管理師考試，中大網(wǎng)校編輯根據(jù)2014年物業(yè)管理師綱特別整理了物業(yè)管理師考試《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》歷年來(lái)考試的重點(diǎn)，幫助大家提前掌握和復(fù)習(xí)物業(yè)管理師考試要點(diǎn)，以備迎接2014年全國(guó)物業(yè)管理師考試。

零售商業(yè)物業(yè)通常分為如下六種類型：

1、區(qū)域購(gòu)物中心10萬(wàn)㎡，

2、市級(jí)購(gòu)物中心3萬(wàn)㎡，年?duì)I業(yè)額5億人民幣以上，服務(wù)人口30萬(wàn)人，一家或數(shù)家百貨公司為租戶

3、地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)1～3萬(wàn)㎡，年?duì)I業(yè)額1～5億元，服務(wù)人口10～30萬(wàn)人，中型百貨公司為租戶

4、居住區(qū)商場(chǎng)3000～10000㎡，年?duì)I業(yè)額3千萬(wàn)～1億元，服務(wù)人口1～5萬(wàn)，日用百貨和超市為租戶

5、鄰里服務(wù)性商店3000㎡，年?duì)I業(yè)額3千萬(wàn)元以下，服務(wù)人口1萬(wàn)人以下，日用食品副食、五金、服裝干洗、家用電氣維修等經(jīng)營(yíng)者為租戶

6、特色商店

零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的類型

1、策略與運(yùn)行管理(零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的核心內(nèi)容)

2、現(xiàn)場(chǎng)管理(按管理組織形式的不同分類、按專業(yè)和分包形式的不同分類)

零售商業(yè)物業(yè)在選址和規(guī)劃時(shí)應(yīng)考慮的因素

1、市場(chǎng)容量

2、進(jìn)出交通

3、地點(diǎn)顯著

4、規(guī)模大小

5、內(nèi)部設(shè)施因素

零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的主要理論

1、中心地理論

2、同類零售商聚集理論

3、需求外部效應(yīng)理論

零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作理論的操作策略

1、租戶組合應(yīng)實(shí)現(xiàn)多樣化

2、引入主力店以帶來(lái)大量客流

3、空間安排實(shí)現(xiàn)相互促進(jìn)效應(yīng)

在選擇零售商業(yè)物業(yè)的租戶時(shí)，需要考慮哪些因素?

1、聲譽(yù)

2、財(cái)務(wù)能力

3、租戶組合與位置分配

4、租戶需要的服務(wù)

一般零售商業(yè)物業(yè)租金有哪些部分組成?

1、基礎(chǔ)租金

2、百分比租金

3、代收代繳費(fèi)用

一般零售商業(yè)物業(yè)租金如何確定和調(diào)整?

1、租金調(diào)整可基于價(jià)格指數(shù)、零售物價(jià)指數(shù)或租賃雙方約定的定期調(diào)整比率

2、租金調(diào)整一般僅對(duì)基本租金有效

3、主要租戶每5年調(diào)整一次，次要租戶每年調(diào)整一次

零售商業(yè)物業(yè)租約的內(nèi)容

1、關(guān)于每一獨(dú)立承租單元的用途

2、限制經(jīng)營(yíng)內(nèi)容相似的租戶

3、限制租戶在一定地域范圍內(nèi)重復(fù)設(shè)店

4、營(yíng)業(yè)時(shí)間

5、公用面積的維護(hù)

6、廣告、標(biāo)志和圖形

7、折讓優(yōu)惠

8、其他條款

零售商業(yè)物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理需要設(shè)置哪些部門，各自職權(quán)是什么?

1、辦公室

2、財(cái)務(wù)部

3、工程部

4、安保部

5、物業(yè)部

6、商管部/商務(wù)部/租戶管理部

零售商業(yè)物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理的費(fèi)用由哪些部分組成，各自的比重是什么?

1、日常管理費(fèi)用

1)公共能耗費(fèi)40%

2)設(shè)施維護(hù)費(fèi)3%～5%

3)工資及福利30%～35%

4)綠化及清潔費(fèi)2%～3%

5)安保費(fèi)0.5%～1%

6)辦公費(fèi)3%

7)保險(xiǎn)費(fèi)1%

8)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用2%

9)管理酬金8%～12%

10) 稅金5.5%

2、開(kāi)辦費(fèi)用

1)籌備期工資和獎(jiǎng)金

2)招聘費(fèi)用

3)小型工具購(gòu)置費(fèi)

4)辦公設(shè)備購(gòu)置費(fèi)

5)成片保護(hù)費(fèi)

6)安保費(fèi)用

7)工服制作費(fèi)

8)交通辦公費(fèi)

零售商業(yè)物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理的主要影響因素

1、經(jīng)營(yíng)管理策略(基礎(chǔ))

2、現(xiàn)場(chǎng)管理計(jì)劃(前提)

3、費(fèi)用測(cè)算(根本)

零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理策略主要包括

1、經(jīng)營(yíng)策略

1)樹(shù)立品牌形象，參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

2)與開(kāi)發(fā)商建立密切聯(lián)系，考慮長(zhǎng)線戰(zhàn)略聯(lián)盟

3)必要的經(jīng)濟(jì)回報(bào)

2、管理策略

1) 管理模式

2) 管理承諾

3) 管理期限

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