為了備考2014年物業(yè)管理師考試，中大網(wǎng)校編輯根據(jù)2014年物業(yè)管理師綱特別整理了物業(yè)管理師考試《物業(yè)經(jīng)營管理》歷年來考試的重點，幫助大家提前掌握和復習物業(yè)管理師考試要點，以備迎接2014年全國物業(yè)管理師考試。

復利系數(shù)有哪些方面的應用?

1、一次支付的現(xiàn)值系數(shù)和終值系數(shù)

2、等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)和資金回收系數(shù)

3、等額序列支付的終值系數(shù)和儲存基金系數(shù)

4、等差序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費系數(shù)

5、等比序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費系數(shù)

設(shè)備更新的原因有哪些

1、設(shè)備有形磨損(第一類運行磨損，第二類自然力磨損)

2、設(shè)備無形磨損(第一類設(shè)備市場價格降低，第二類設(shè)備淘汰)

設(shè)備磨損的補償方式

1、局部補償(修理、改造)

2、完全補償(淘汰、更新)

設(shè)備更新的特點是什么?

1、設(shè)備更新的核心工作是確定設(shè)備的經(jīng)濟壽命

2、設(shè)備更新分析只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量

3、只比較設(shè)備的費用

4、設(shè)備更新分析以費用年值法為主

確定設(shè)備經(jīng)濟壽命的方法有哪兩種?

1、經(jīng)濟壽命的靜態(tài)計算方法

設(shè)備年等額總成本 = 設(shè)備的年等額資產(chǎn)回復成本 + 設(shè)備的年等額運營費用

在所有的設(shè)備使用期限總，能使設(shè)備年等額總成本最低的那個使用期限，就是設(shè)備的經(jīng)濟壽命

2、經(jīng)濟壽命的動態(tài)計算方法

房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟效果有哪些表現(xiàn)形式?

1、投資回收(成本回收)

2、投資回報(利潤)

房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價指標體系由哪些具體指標構(gòu)成?

1、盈利能力指標

1) 投資回報率

2)現(xiàn)金回報率 靜態(tài)指標

3)靜態(tài)投資回收期

4)財務內(nèi)部收益率FIRR

5)財務凈現(xiàn)值FNPV 動態(tài)指標

6)動態(tài)投資回收期Pb

2、清償能力指標

1)借款償還期

2)償債備付率

3)資產(chǎn)負債率

盈利能力指標和清償能力指標都是如何計算的?

1、財務凈現(xiàn)值，是指項目按行業(yè)的基準收益率或設(shè)定的目標收益率將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和

2、財務內(nèi)部收益率，是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，可以通過內(nèi)插法求得，經(jīng)濟含義是在項目壽命期內(nèi)項目內(nèi)部未收回投資每年的凈收益率，表明了項目投資所能支付的最高貸款利率

3、動態(tài)投資回收期，是當考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間

動態(tài)投資回收期=(累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1)+(上期累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值)

當期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值

動態(tài)投資回收期<基準回收期，開發(fā)項目在財務上可以接受< p="">

4、靜態(tài)投資回收期，是指當不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間

靜態(tài)投資回收期=(累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1)+(上期累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值)

當期凈現(xiàn)金流量

5、現(xiàn)金回報率，是置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率

6、投資回報率，是置業(yè)投資過程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投資入的權(quán)益資本的比率

投資回報率=(稅后現(xiàn)金流量 + 投資者權(quán)益增加值 + 物業(yè)增值收益)/權(quán)益投資數(shù)額

7、 借款償還期

=借款償還后開始出現(xiàn)盈余期數(shù)-開始借款期數(shù)+(上期償還借款額/當期可用于還款的資金額)

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（責任編輯：vstara）

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