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新加坡的物業(yè)管理模式

新加坡政府有關(guān)部門針對居民住宅及物業(yè)管理都制定了很細的規(guī)章制度，并形成法律，不管是物業(yè)管理公司還是居民都必須依法遵章行事，所以不管是高級公寓樓還是政府組屋區(qū)，管理都是井井有條，同時避免了各種矛盾或糾紛的發(fā)生。

從政府職能方面看，新加坡建屋發(fā)展局是負責實施政府建屋計劃和統(tǒng)籌物業(yè)管理的職能部門。早在1967年，該局就制定了“土地所有權(quán)法案”，之后又經(jīng)過多次修訂。該法案共有158章，其中就規(guī)定了土地開發(fā)商在建造住宅時必須遵守的條例。比如，由開發(fā)商建設(shè)的公共組屋，每棟樓底層不得安排住戶，而是用于作商店或娛樂室，供居民休息、娛樂和購物之用。再比如，規(guī)定了在共管式公寓的共有所有權(quán)土地上，除建造住宅樓房外，必須留有不少于40％的土地用作花園、風景區(qū)以及其他娛樂健身設(shè)施，確保物業(yè)管理的規(guī)范化。物業(yè)管理執(zhí)照需要每年審批核發(fā)，如果哪家物業(yè)公司違反條例，或是不按照規(guī)章辦事，將吊銷物業(yè)公司的營業(yè)執(zhí)照。物業(yè)管理從業(yè)人員必須接受兩年的房地產(chǎn)管理培訓，并需通過專業(yè)考試才能上崗。除了發(fā)揮監(jiān)督管理職能外，建屋發(fā)展局的另一項主要工作就是“服務(wù)”，例如該局制定出一項長期的舊組屋翻新計劃，進一步提高居民對社區(qū)的認同；另外，根據(jù)新加坡法律規(guī)定，所有建筑每隔5年都需要進行外部清洗刷新。

在業(yè)主方面，新加坡法律充分保障了房屋擁有者的權(quán)利，同時也明確規(guī)定了各項義務(wù)。比如各個業(yè)主不得侵犯公共空間，私搭亂建要被課以重罰。對房屋內(nèi)的裝修也有很詳細的規(guī)定，如常見的由裝修引起樓下住戶漏水等現(xiàn)象，當事人須負責賠償他人損失，解決不了就得上法庭。新加坡“土地所有權(quán)法案”規(guī)定，每個新建住宅區(qū)必須在兩年內(nèi)成立管理委員會，由全體業(yè)主投票選出委員會成員。該委員會將代表全體業(yè)主管理社區(qū)，每年召開一次全體大會，討論制定社區(qū)行為規(guī)則以及聘請物業(yè)管理公司等重要事務(wù)。社區(qū)或公寓的公共事務(wù)，如是否要增添公共設(shè)施，公共設(shè)施的使用是否要收費、收多少，是否要增加或減少物業(yè)管理費等等，最終都以投票方式?jīng)Q定。在這種機制下，物業(yè)公司只是被雇傭的對象，一切依照合同辦事。如果表現(xiàn)不好，社區(qū)管理委員會有權(quán)立即將其解聘。

沒簽合同業(yè)主拒交物管費

由于業(yè)主拖欠物業(yè)費，北京世紀城物業(yè)管理有限公司日前將世紀城的14位業(yè)主告法庭，追討一年多到兩年多的物業(yè)管理費。日前，該案在北京海淀法院公開開庭審理。

物業(yè)管理公司訴訟代理人在法庭上陳訴：被告14位業(yè)主最早的從2001年8月10日，最晚的從2002年11月1日到去年年底，分別拖欠了7014.6元至21092.6元不等的物業(yè)管理費（包括供暖費、車位費等）到目前為止一直拒絕繳納。

據(jù)了解，世紀城業(yè)主剛剛?cè)胱r，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，他們分別與開發(fā)商指定的前期物業(yè)管理公司——北京世紀金源物業(yè)管理有限公司簽訂了《物業(yè)委托合同》。但后來世紀城的物業(yè)在業(yè)主知情的情況下，換成了北京世紀城物業(yè)管理有限公司進行管理。對此，世紀城物管公司的解釋是，2001年3月15日前，世紀金源公司將其與業(yè)主的合同轉(zhuǎn)給了世紀城物管。而業(yè)主們稱，作為原合同的一方當事人，他們對此次轉(zhuǎn)讓毫不知情，而且，世紀城物管也沒有通知他們簽訂新的合同，因此轉(zhuǎn)讓行為不能成立，世紀城物管承認，他們確實沒有與業(yè)主簽訂過書面的物業(yè)委托合同，但從2001年3月15日開始至今，他們?yōu)闃I(yè)主提供了事實上的物業(yè)管理服務(wù)，理應(yīng)收取相應(yīng)的費用。

業(yè)主方面的代理人表示，業(yè)主們拒絕繳納物業(yè)費，主要是基于世紀城物業(yè)沒有和他們簽訂合同以及服務(wù)質(zhì)量差兩點原因。“我們業(yè)主和世紀城物業(yè)公司根本就沒有合同關(guān)系，他們憑什么向我們要錢？”一位業(yè)主如是說。另外，物業(yè)管理收費不透明、小區(qū)會所至今沒解決、公司帳目不公開等問題也讓業(yè)主們不愿“掏腰包”。

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