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注冊物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實務(wù)講義

第二節(jié)　前期物業(yè)管理

在前期物業(yè)管理期問，物業(yè)管理企業(yè)從事的活動和提供的服務(wù)，既包含物業(yè)正常使用期所需要的常規(guī)服務(wù)內(nèi)容，又包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗，業(yè)主入住，裝修管理，工程質(zhì)量保修處理，物業(yè)管理項目機構(gòu)的前期運作、前期溝通協(xié)調(diào)等前期物業(yè)管理的特殊內(nèi)容。本節(jié)只就前期物業(yè)管理的部分特殊內(nèi)容作簡明介紹，其他管理服務(wù)內(nèi)容在本書中另有章節(jié)闡述。

一、物業(yè)管理項目前期運作

(一)管理資源的完善與優(yōu)化

在物業(yè)管理實踐中，往往在業(yè)主入住之前就已經(jīng)成立了物業(yè)管理項目機構(gòu)，配備了相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)人員，設(shè)置了辦公場所和進行了物資配備，但是，上述工作一般帶有臨時性和不確定性。因此，在前期物業(yè)管理的過程中，需要不斷進行調(diào)整，具體內(nèi)容包括：

1．管理用房到位

建設(shè)單位按規(guī)定將管理用房移交給物業(yè)管理項目機構(gòu)。物業(yè)管理企業(yè)對管理用房進行合理劃分和必要裝修，成為項目管理機構(gòu)固定的管理用房。

2．物資配備到位

一個新的物業(yè)管理項目運作需要配備的物資較多，在項目開始運作的時候，2012年物業(yè)管理師報名時間一般只配備了其中的一部分。在前期物業(yè)管理過程中，應(yīng)根據(jù)實際需要逐步配備到位。

3．物業(yè)管理人員到位

物業(yè)管理人員到位的主要內(nèi)容包括：

(1)補充人員；

(2)對各崗位人員進行強化培訓，提高物業(yè)管理水平和操作技能；

(3)對現(xiàn)有組織機構(gòu)進行優(yōu)化調(diào)整，形成完善的管理組織結(jié)構(gòu)；

(4)加強內(nèi)部管理和磨合，形成一個良好的管理團隊。

(二)管理制度和服務(wù)規(guī)范的完善

在前期物業(yè)管理過程中，物業(yè)項目管理機構(gòu)應(yīng)根據(jù)實際管理情況對已制訂的管理制度和服務(wù)規(guī)范進行調(diào)整、補充和完善。

(三)確定物業(yè)管理單項服務(wù)的分包

對具體物業(yè)管理項目進行管理時，物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)企業(yè)的自身情況和需要來確定是否將部分單項服務(wù)分包給社會專業(yè)服務(wù)公司。對分包的服務(wù)項目，要進行市場調(diào)查、篩選，確定符合自己要求的分包單位。

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