為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)經(jīng)營管理這門學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試相關(guān)輔導(dǎo)資料，希望可以對參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

四、總價(jià)格和單位價(jià)格

(一)總價(jià)格

總價(jià)格簡稱總價(jià)，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的物業(yè)整體的價(jià)格。它可能是一塊面積為500㎡的土地的價(jià)格，一套建筑面積為200㎡的高檔公寓的價(jià)格， 或是一座建筑面積為10000㎡的商場的價(jià)格，也可能是一個(gè)城市的全部物業(yè)的價(jià)格，或是一國全部物業(yè)的價(jià)格。物業(yè)的總價(jià)格一般不能反映物業(yè)價(jià)格水平的高低。

(二)單位價(jià)格

單位價(jià)格簡稱單價(jià)，其中，土地單價(jià)是指單位土地面積的土地價(jià)格，土地與建筑物合在一起的物業(yè)單價(jià)通常是指單位建筑物面積的價(jià)格。

價(jià)格單位由貨幣和面積兩方面構(gòu)成。

1．貨幣：包括幣種和貨幣單位。在幣種方面，如是人民幣、美元，還是港幣等。在貨幣單位方面，如是元，還是萬元等。

2．面積：包括面積內(nèi)涵和面積單位。在面積內(nèi)涵方面，建筑物通常有建筑面積、使用面積以及成套房屋的套內(nèi)建筑面積之別。此外，住宅還有居住面積，商業(yè)用房還有營業(yè)面積，出租的房屋還有可出租面積，成片開發(fā)的土地還有可轉(zhuǎn)讓的土地面積，成片開發(fā)的商品房還有可出售的建筑面積等。在面積單位方面，不同國家和地區(qū)的法定計(jì)量單位或習(xí)慣用法可能不同，如中國內(nèi)地通常采用平方米(土地的面積單位有時(shí)還采用公頃、畝)，美國、英國和中國香港地區(qū)習(xí)慣采用平方英尺，日本、韓國和中國臺(tái)灣地區(qū)一般采用坪。

五、實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格

實(shí)際價(jià)格是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或者將不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。名義價(jià)格是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格。

例如，一套建筑面積lOO㎡、單價(jià)3000元／㎡、總價(jià)30萬元的住房，在實(shí)際交易中的付款方式可能有下列幾種：

1．要求在成交日期時(shí)一次付清。

2．如果在成交日期時(shí)一次付清，則給予折扣，如優(yōu)惠5％。

3．從成交日期時(shí)起分期付清，如首期支付10萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支

付，如每隔半年支付10萬元。

4．約定在未來某個(gè)日期一次付清，如約定一年后付清。

5．以抵押貸款方式支付，如首期支付5萬元，余款在未來10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付。

在上述第一種情況下：實(shí)際單價(jià)為3000元／㎡，實(shí)際總價(jià)為30萬元；不存在名義價(jià)格。在第二種情況下：實(shí)際單價(jià)為3000×(1—5％)＝2850(元／㎡)，實(shí)際總價(jià)為28．5萬元；名義單價(jià)為3000元／㎡，名義總價(jià)為30萬元。

在第三種情況下：實(shí)際總價(jià)為 (萬元)(假定年折現(xiàn)率為5％)，實(shí)際單價(jià)為2 928元／㎡；名義單價(jià)為3000元／㎡，名義總價(jià)為30萬元。

在第四種情況下：實(shí)際總價(jià)為30÷(1+5％)＝28．57(萬元)(假定年折現(xiàn)率為5％)，實(shí)際單價(jià)為2857元／㎡；名義單價(jià)為3000元／㎡，名義總價(jià)為30萬元。

在第五種情況下：實(shí)際單價(jià)為3000元／㎡，實(shí)際總價(jià)為30萬元；不存在名義價(jià)格。

六、現(xiàn)房價(jià)格和期房價(jià)格

現(xiàn)實(shí)中的商品交易有現(xiàn)貨交易和期貨交易，由此有現(xiàn)貨價(jià)格和期貨價(jià)格之說。中大物業(yè)管理師培訓(xùn)現(xiàn)貨價(jià)格是指在交易達(dá)成后立刻或在短期內(nèi)(可視為在交易達(dá)成的同時(shí))進(jìn)行 商品交割的價(jià)格。期貨價(jià)格是指在交易達(dá)成后按約定在未來某個(gè)日期進(jìn)行商品交

割的價(jià)格。無論是現(xiàn)貨交易還是期貨交易，付款方式又有在交易達(dá)成后立刻或在短期內(nèi)一次付清、按約定在未來某個(gè)日期一次付清和分期支付等，因此形成了多 種組合形式，歸納為表4—1。

現(xiàn)貨交易和期貨交易的各種情形

交易達(dá)成日  交貨日付款日和付款方式

現(xiàn)在一次付清    此為典型的現(xiàn)貨交易

現(xiàn)貨交易  現(xiàn)  在  現(xiàn)  在  現(xiàn)在起分期支付

未來一次付清    此稱為賒銷或賒購

現(xiàn)在一次付清    此稱為預(yù)購或預(yù)售

期貨交易  現(xiàn)  在  未  來  現(xiàn)在起分期支付

未來一次付清    此為典型的期貨交易

物業(yè)也有類似的現(xiàn)貨交易和期貨交易及現(xiàn)貨價(jià)格和期貨價(jià)格。物業(yè)的現(xiàn)貨價(jià)格是指以現(xiàn)狀物業(yè)為交易標(biāo)的的價(jià)格。該物業(yè)的現(xiàn)狀可能是一塊準(zhǔn)備建造但尚未建造建筑物的土地，可能是一項(xiàng)在建工程，也可能是建筑物已建成的物業(yè)；當(dāng)為建筑物已建成的物業(yè)時(shí)，即為現(xiàn)房價(jià)格(含土地價(jià)格)。物業(yè)的期貨價(jià)格是指以未來狀況的物業(yè)為交易標(biāo)的的價(jià)格，其中最常見的是期房價(jià)格(含土地價(jià)格)。期房價(jià)格是指以目前尚未建成而在將來建成的房屋(含土地)為交易標(biāo)的的價(jià)格。

在期房與現(xiàn)房同品質(zhì)(包括質(zhì)量、功能、環(huán)境和物業(yè)管理等)下，期房價(jià)格低于現(xiàn)房價(jià)格。以可以出租的公寓來看，由于買現(xiàn)房可以立即出租，買期房在期房成為現(xiàn)房期間不能享受租金收入，并由于買期房總存在著風(fēng)險(xiǎn)(如有可能不能按期建成，甚至出現(xiàn)“爛尾”，或者實(shí)際交付的品質(zhì)比預(yù)售約定講的差)，所以，期 房價(jià)格與現(xiàn)房價(jià)格之間的關(guān)系是：

期房價(jià)格＝現(xiàn)房價(jià)格—預(yù)期從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)率—風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償

(例4-1)  某期房尚有1年時(shí)間才可投入使用，與其類似的現(xiàn)房價(jià)格為3300元／㎡，出租的年末凈收益為330元／㎡。假設(shè)折現(xiàn)率為10％，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償估計(jì)為 現(xiàn)房價(jià)格的2％，試計(jì)算該期房目前的價(jià)格。

[解]  該期房目前的價(jià)格計(jì)算如下：

在現(xiàn)實(shí)中，常常出現(xiàn)同地段的期房價(jià)格比現(xiàn)房價(jià)格高的相反現(xiàn)象，這主要是 由于兩者的品質(zhì)不同，如現(xiàn)房的戶型和環(huán)境差、功能已落后等。

相關(guān)文章：

2012年注冊物業(yè)管理師考試物業(yè)經(jīng)營管理復(fù)習(xí)指導(dǎo)81-90

相關(guān)推薦：

上傳真題，拿大獎(jiǎng) 詳情點(diǎn)擊查看

百忙之中，不錯(cuò)過報(bào)名 免費(fèi)短信提醒您

2011年物業(yè)管理師考試成績查詢匯總

2012年物業(yè)管理師考試網(wǎng)絡(luò)輔導(dǎo)報(bào)名超值優(yōu)惠！

（責(zé)任編輯：）

共2頁,當(dāng)前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁