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2013年物業(yè)管理師考試物業(yè)經(jīng)營管理輔導(dǎo)40

發(fā)表時間:2012/12/6 10:19:08 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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物業(yè)經(jīng)營管理》是物業(yè)管理師考試科目之一,為了幫助考生更加系統(tǒng)地復(fù)習(xí)2013年物業(yè)管理師考試備考,小編特整理了2013年物業(yè)管理師考試物業(yè)經(jīng)營管理》相關(guān)知識點,希望能給您的備考帶來一定的幫助,順利通過考試!

還原收益法

收益還原法又稱投資法。它是將評估物業(yè)在預(yù)期的經(jīng)營周期內(nèi)所產(chǎn)生的收益,通過資本化,換算成一個價值指標(biāo),以此作為該物業(yè)的現(xiàn)時估價方法。即購買一項一定使用年限的物業(yè),將此物業(yè)在其使用年限內(nèi)獲取年純收益的現(xiàn)值之和累積起來,這個累計收益的現(xiàn)值便是該物業(yè)的價格。采用收益還原法求得的價格,通常稱為收益價格。

(一)收益還原法的適用范圍

一般來說,收益還原法只適用于每年有明確收益的物業(yè)估價:它必須具備三個基本條件:

1該物業(yè)的未來收益必須能用金額表示。

2與未來收益相關(guān)的風(fēng)險報酬,必須是可以計算的。

3當(dāng)評估對象是各種物業(yè)(廠房、商店、住宅、寫字樓等)的復(fù)合體,其各組成部份均應(yīng)符合前兩個條件。

(二)收益還原法的運用

一般來講,用作租賃的物業(yè)及供商店、旅店、工廠等企業(yè)用的物業(yè),均可用收益還原法進行估價。

租賃的物業(yè)指出租的土地和房屋等,出租的土地可以正常的年地租額扣除土地稅、管理費和其他稅費,求得該土地的年純收益,再以土地還原利率還原為地價。出租的房屋、大廈、公寓、寫字樓、商店等,則以年租收入扣除各項經(jīng)營成本費,如稅金、維修費、管理費、折舊費等,求得房租純收益,再以土地及房屋的綜合還原率進行資本還原,求得該土地及房屋的復(fù)合估價。

如何正確地計算物業(yè)的總收益、總費用及還原利益,是提高收益還原法評估正確的關(guān)鍵。

1標(biāo)準(zhǔn)總收益計算的基本條件

1)應(yīng)當(dāng)是物業(yè)經(jīng)營正常狀態(tài)下的收益;

2)應(yīng)當(dāng)是有規(guī)律的持續(xù)經(jīng)營所產(chǎn)生的收益;

3)應(yīng)當(dāng)是建立在科學(xué)的市場預(yù)測基礎(chǔ)上的最可能實現(xiàn)的收益。

2標(biāo)準(zhǔn)總費用的計取項目

總費用的計項必須是正常經(jīng)營所持續(xù)支付且直接必要的費用。一般來說,主要包含項目如下所示。

1)土地租賃的總費用:主要是稅收、管理費、維護費等。

2)房屋租賃的總費用:主要是維修費、管理費、折舊費、保險費、空置損失費、房產(chǎn)稅、土地使用稅等;

3)企業(yè)經(jīng)營用的總費用:主要為銷貨成本、管理費、銷售費、稅款、利息、其他必須支出的費用。

3還原利率的確定

還原利率的確定,許多學(xué)者提出眾多主張,歸納起來主要有:

1)地方一般利率;

2)地方習(xí)慣利率;

3)地方土地利率;

4)通行投資年利率;

5)復(fù)合利率;

6)實值利率;

7)租金與價格平均比率。

收益還原法中的還原利率,從理論上講應(yīng)等于與獲取純收益具有同等風(fēng)險的資本的獲利率。在實用上,則采用房屋的租金和價格的比例。為避免受個別因素的影響,一般選取多種物業(yè)的租金與其價格的比值,求取一個平均值,作為還原率。

(三)收益還原計算公式

由于物業(yè)收益的表現(xiàn)形式不同,它的推算形式亦不一樣。常用的有如下幾種形式:

1最簡單的形式

2有限年期且其他因素不變的情況

3純收益在前若干年有變化的情形

一般情況是根據(jù)經(jīng)營狀況和市場條件,對物業(yè)在未來3~5年的純收益作出預(yù)測,并且假設(shè)從此以后到未來無窮遠年房地產(chǎn)將保持固定的純收益,然后對這兩部份純收益分別進行折現(xiàn)和資本化處理,最后計算出物業(yè)總價值。

例:有一物業(yè)通過預(yù)測得到5年的純收益為20萬、22萬、25萬、28萬、30萬,從第6年到未來穩(wěn)定在35萬元左右。其還原率為10%,則該宗物業(yè)的收益價格為:

4純收益按等差級數(shù)遞增或遞減的情況

1)無限年期的情況

b表示純收益逐年遞增(取正號)或遞減(取負號)的數(shù)額。

2)使用年期有限時

物業(yè)的評估方法尚有假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法、購買年法、路線價估價法等方法。

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