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第三章 物業(yè)管理的基本制度
在物業(yè)管理活動(dòng)中,不僅業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)存在著許多權(quán)利義務(wù)關(guān)系,而且業(yè)主之間、物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位之間、業(yè)主與建設(shè)單位之間,也存在錯(cuò)綜復(fù)雜的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。針對(duì)我國(guó)物業(yè)管理活動(dòng)中存在的各種問題,為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),維護(hù)物業(yè)管理當(dāng)事人的合法權(quán)益,《條例》確立了七項(xiàng)物業(yè)管理的基本制度:業(yè)主大會(huì)制度、業(yè)主公約制度、前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度、物業(yè)承接查驗(yàn)制度、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度、物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度、住宅專項(xiàng)維修資金制度。
第一節(jié) 業(yè)主大會(huì)制度
《條例》實(shí)施以前,各地在物業(yè)管理實(shí)踐中,大多采用業(yè)主委員會(huì)制度,即由業(yè)主選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì),代表全體業(yè)主行使有關(guān)物業(yè)管理的權(quán)利。從實(shí)踐效果來(lái)看,業(yè)主委員會(huì)制度對(duì)物業(yè)管理的發(fā)展起到過一定的促進(jìn)作用。但由于該制度集決策和執(zhí)行于一體,缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制,難以體現(xiàn)全體業(yè)主的意愿,有違權(quán)責(zé)一致的原則。在實(shí)踐中,有少數(shù)業(yè)主委員會(huì)成員侵害大多數(shù)業(yè)主的利益,也有的住宅小區(qū)發(fā)生業(yè)主委員會(huì)隨意解聘物業(yè)管理企業(yè)或不當(dāng)利用公共設(shè)施經(jīng)營(yíng)的決定,遭到大多數(shù)業(yè)主反對(duì),導(dǎo)致矛盾產(chǎn)生。鑒于以上問題,《條例》確立了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)并存,業(yè)主大會(huì)決策、業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行的制度。規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì),業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。同時(shí),明確了業(yè)主大會(huì)的成立方式、職責(zé)、會(huì)議形式、表決原則以及議事規(guī)則的主要事項(xiàng),規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生方式、資格條件、職責(zé)、備案等。業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),可以在業(yè)主大會(huì)的授權(quán)范圍內(nèi)就某些物業(yè)管理事項(xiàng)作出決定,但重大的物業(yè)管理事項(xiàng)的決定只能由業(yè)主大會(huì)作出。這一制度有利于維護(hù)大多數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益,保障物業(yè)管理活動(dòng)的順利進(jìn)行。
為了規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作,加強(qiáng)監(jiān)督管理,《條例》規(guī)定業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé),不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定,不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
一、業(yè)主
(一)業(yè)主的概念
《條例》第六條規(guī)定:房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。由于我國(guó)實(shí)行房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)歸屬同一個(gè)主體的原則,擁有了房屋的所有權(quán)在事實(shí)上就擁有了與房屋相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地的相關(guān)權(quán)利。因此,將業(yè)主定義為“房屋的所有權(quán)人”,并沒有排除業(yè)主對(duì)與房屋相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地?fù)碛械南嚓P(guān)權(quán)利。在物業(yè)管理活動(dòng)中,業(yè)主作為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人,不受國(guó)籍限制,也不受自然人、法人或其他組織的屬性限制。
我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)管理實(shí)行權(quán)證管理方式。一般情況下,確定房屋所有權(quán)人主要憑據(jù)是房地產(chǎn)行政主管部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證。屬于自然人的房屋,房屋所有權(quán)證上標(biāo)明房屋所有權(quán)人的姓名,屬于法人或其他組織的房屋,房屋所有權(quán)證上標(biāo)明房屋所有權(quán)人的組織名稱。
現(xiàn)實(shí)物業(yè)管理中,具備業(yè)主身份的情況有三種:一是房屋所有權(quán)證書持有人;二是房屋共有權(quán)證書持有人;三是待領(lǐng)房屋所有權(quán)證書和房屋共有權(quán)證書的購(gòu)房人。
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