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注冊物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實(shí)務(wù)講義

第十一章　財(cái)務(wù)管理

財(cái)務(wù)管理，是企業(yè)管理的重要組成部分，是有關(guān)資金的獲得和有效使用的管理工作。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)結(jié)合國家財(cái)政部財(cái)基字(1998)第7號《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》、國稅發(fā)(1998)217號《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費(fèi)用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》和國稅發(fā)(2004)69號《國家稅務(wù)總局關(guān)于住房專項(xiàng)維修基金征免營業(yè)稅問題的通知》等文件精神，結(jié)合自身的特點(diǎn)，制訂切合實(shí)際的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，科學(xué)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理組織設(shè)計(jì)，有效執(zhí)行各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理制度，并熟練運(yùn)用財(cái)務(wù)管理技巧，確保物業(yè)管理活動(dòng)的正常進(jìn)行。

第一節(jié)　物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理

物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理包括營業(yè)收入管理、成本和費(fèi)用管理、利潤管理以及專項(xiàng)維修資金的管理。做好物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作，有利于規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)行為，有利于促進(jìn)企業(yè)公平競爭，有效保護(hù)物業(yè)管理相關(guān)各方的合法權(quán)益。

一、物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)收入

(一)物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)收入的內(nèi)容

營業(yè)收入是指物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動(dòng)所取得的各項(xiàng)收入，2012年注冊物業(yè)管理師報(bào)名時(shí)間包括物業(yè)管理主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。

1．主營業(yè)務(wù)收入

主營業(yè)務(wù)收入是指物業(yè)管理企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)的過程中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入。

(1)物業(yè)管理收入是指物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)費(fèi)收入、公眾代辦性服務(wù)費(fèi)收入和特約服務(wù)收入。

(2)物業(yè)經(jīng)營收入是指物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入，如房屋出租收入和經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等共用設(shè)施所取得的收入。

(3)物業(yè)大修收入是指物業(yè)管理企業(yè)接收物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修取得的收入。

2．其他業(yè)務(wù)收入

其他業(yè)務(wù)收入是指物業(yè)管理企業(yè)從事主營業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動(dòng)所取得的收入，包括房屋中介代銷手續(xù)費(fèi)收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營收入及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。

商業(yè)用房經(jīng)營收入是指物業(yè)管理企業(yè)利用物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營活動(dòng)取得的收入，如開辦健身房、美容美發(fā)屋、商店、飲食店等的經(jīng)營收入。

(二)物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)收入的管理

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時(shí)收訖價(jià)款或取得收取價(jià)款的憑證時(shí)確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。物業(yè)大修收入應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認(rèn)可后，確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期確認(rèn)為營業(yè)收人的實(shí)現(xiàn)。

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