2013年物業(yè)管理師考試時間為2013年9月7、8日，《物業(yè)管理基本制度與政策》是物業(yè)管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復習備考，小編特整理了2013年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理基本制度與政策》相關知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

二、業(yè)主大會

在過去的物業(yè)管理實踐中，我國主要采用業(yè)主委員會代表全體業(yè)主決策的作法，業(yè)主委員會對業(yè)主的重大事項享有決策權。從實踐效果看，業(yè)主委員會決策制度對物業(yè)管理活動的發(fā)展起到了一定的積極作用，但也暴露出許多問題。

由于一些業(yè)主委員會成員素質不高，以至不斷出現(xiàn)業(yè)主委員會為了少數(shù)人的利益而侵害大多數(shù)業(yè)主合法權益的情況。同時，也由于業(yè)主對業(yè)主委員會缺少有效的監(jiān)督機制，

因此，業(yè)主之間，業(yè)主與業(yè)主委員會之間，業(yè)主委員會成員之間，產(chǎn)生大量矛盾，給物業(yè)管理的正常進行帶來影響。2003年《條例》頒布后，改變業(yè)主委員會決策的舊有作法，

推行業(yè)主大會制度，規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內，由全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主的合法權益，并決定物業(yè)管理的重大事項。這一制度有利于維護大多數(shù)業(yè)主的合法權利，可以有效解決物業(yè)管理活動中業(yè)主委員會的不規(guī)范行為。

(一)業(yè)主大會的組成和性質

業(yè)主大會是業(yè)主參與物業(yè)管理活動的組織形式，由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成。業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益，有權依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定和業(yè)主公約的約定，決定物業(yè)管理區(qū)域內一切物業(yè)管理事項。

物業(yè)管理區(qū)域內的任何業(yè)主，都必須遵守業(yè)主大會制定的業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則，遵守業(yè)主大會制定的各項規(guī)章制度，并執(zhí)行業(yè)主大會作出的決定。

(二)業(yè)主大會的籌備與成立

1.成立業(yè)主大會的限制和選擇

一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會，而不能成立多個業(yè)主大會。對于由眾多業(yè)主構成的物業(yè)管理區(qū)域，只有成立業(yè)主大會才能民主解決物業(yè)管理的公共事項;

對于業(yè)主數(shù)量很少的物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主共同商討物業(yè)管理問題很方便，業(yè)主大會成立與否并不影響業(yè)主關于物業(yè)管理的民主決策，因此，這樣的物業(yè)管理區(qū)域，可以不成立業(yè)主大會。

《條例》規(guī)定：“同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。”

例如，有的大廈建筑規(guī)模很大，連同配套建筑和設施構成獨立的物業(yè)管理區(qū)域，但大廈產(chǎn)權統(tǒng)屬一人或幾人，業(yè)主只有一個或幾個，這樣的大廈就可以不成立業(yè)主大會。

業(yè)主大會僅僅是業(yè)主民主決策一種組織形式，《條例》規(guī)定業(yè)主大會制度，是為了保障眾多業(yè)主的公眾權益不受損害，只要不影響業(yè)主民主決策，是否成立業(yè)主大會，由物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主決定。

2.業(yè)主大會的籌備

(1)成立業(yè)主大會籌備組

業(yè)主籌備成立業(yè)主大會，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導下，由業(yè)主代表、建設單位(包括公

有住房出售單位)組成業(yè)主大會籌備組。業(yè)主大會籌備組負責業(yè)主大會籌備工作。

籌備組成員名單確定后，應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

(2)業(yè)主大會籌備組的工作內容

①確定首次業(yè)主大會會議召開的時問、地點、形式和內容;

②參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》(草案)和《業(yè)主公約》(草案);

③確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù);

④確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單;

⑤做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

(3)籌備業(yè)主大會的工作要求

①業(yè)主大會籌備組的工作內容，應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告;

②公告《業(yè)主大會議事規(guī)則》(草案)和《業(yè)主公約》(草案)的同時，應當將業(yè)主向籌備組反饋修改意見的時間和反饋方式同時公告;

③確認業(yè)主身份，應當以業(yè)主房屋產(chǎn)權證書標明的房屋所有權人為準;

④業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權，應當根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體確定標準和方式，可參照省、自治區(qū)、直轄市制定的實施辦法進行。

3.業(yè)主大會的成立

業(yè)主大會籌備組應當自組成之日起30日內在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議。首次業(yè)主大會的會議議程一般包括以下內容：

(1)報告業(yè)主大會的籌備工作情況;

(2)宣讀業(yè)主名冊和在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù);

(3)宣讀《業(yè)主大會議事規(guī)則》草案和《業(yè)主公約》草案，宣講業(yè)主對草案提出的修改意見，以及業(yè)主大會籌備組根據(jù)業(yè)主意見對《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》的修改結果;

(4)投票通過《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》;

(5)宣讀業(yè)主委員會委員候選人名單，經(jīng)投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會組成人員。

《條例》還規(guī)定：“業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。”

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（責任編輯：中大編輯）

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