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注冊物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實務講義

三、早期介入的內容

(一)可行性研究階段

1．內容

(1)根據物業(yè)建設及目標客戶群的定位確定物業(yè)管理的模式；

(2)根據規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務的基本內容；

(3)根據目標客戶情況確定物業(yè)管理服務的總體服務質量標準；

(4)根據物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務費的收費標準；

(5)設計與客戶目標相一致并具備合理性能價格比的物業(yè)管理框架性方案。

2．方法和要點

(1)組織物業(yè)管理專業(yè)人員向建設單位提供專業(yè)咨詢意見，同時對未來的物業(yè)管理進行總體策劃。

(2)除對物業(yè)檔次定位外，還應考慮物業(yè)的使用成本。

(3)選用知識面廣、綜合素質高、策劃能力強的管理人員承擔項目管理工作。

【案例】物業(yè)項目的基本情況同上例。在該項目的論證階段，物業(yè)管理企業(yè)就參與了工作，并就該物業(yè)的市場定位、物業(yè)管理的基本思路和框架、物業(yè)管理的運作模式提供了專業(yè)意見，得到了建設單位的采納，具體內容如下：

(1)考慮到整個工程項目的狀況，第一期消費者的定位是當地中低收入階層，2012年注冊物業(yè)管理師報名時間在項目規(guī)劃上除合理控制建設成本外，還考慮到降低物業(yè)管理成本。按此思路，物業(yè)管理公司建議適當降低第一期的綠化率，并選擇稍便宜的設施設備。由于第二期、第三期的市場定位為當地中高收入階層，因此在后續(xù)開發(fā)建設過程中應逐步提高綠化率，并相應提升設施設備選型配置檔次。

(2)對項目的配套設施建設提出意見，重點是提出配套設施的布局方案，使得小區(qū)的布局既方便未來業(yè)主的使用又避免對業(yè)主的生活產生影響和干擾。

(3)提出了人車分流的概念，這在該地屬于新的提法，也成為以后項目銷售的亮點。

(4)確定了物業(yè)管理早期介入和前期物業(yè)管理的時間、方式和工作內容，明確了各配合方之間信息溝通的渠道，確定了分階段物業(yè)管理的目標和要求。

實踐證明，這幾條意見和建議對建設單位非常有益，能夠幫助建設單位更加準確地進行市場定位，提高了項目的性能價格比。第一期銷售的良好業(yè)績就是證明。

(二)規(guī)劃設計階段

1．內容

(1)就物業(yè)的結構布局、功能方面提出改進建議；

(2)就物業(yè)環(huán)境及配套設施的合理性、適應性提出意見或建議；

(3)提供設施設備的設置、選型及服務方面的改進意見；

(4)就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動場所等公共配套建筑、設施、場地的設置、要求等提出意見。

2．方法和要點

(1)參與有關規(guī)劃設計的討論會，并從使用、維護、管理、經營以及未來功能的調整和物業(yè)保值、增值等角度，對設計方案提出意見或建議。

(2)幫助建設單位優(yōu)化設計或從使用維護等角度上對設計方案進行調整，使項目在總體上更能滿足客戶的需求，從而有利于促進項目的成功，降低開發(fā)風險。設計上的預見性可以減少后續(xù)的更改和調整，為建設單位節(jié)約投資。

(3)從確定的目標客戶的角度考慮問題。在設計上，比較物業(yè)建設、使用、維護的成本與目標客戶的需求及經濟承受力，使業(yè)主、建設單位與物業(yè)管理企業(yè)的目標利益相統一。

(4)要貫徹可行性研究階段所確定的物業(yè)管理總體規(guī)劃的內容和思路，保證總體思路的一致性、連貫性和持續(xù)性。

(5)對于分期開發(fā)的物業(yè)項目，對共用配套設施設備和環(huán)境等方面的配置在各期之間的過渡性安排提供協調意見。

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