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現(xiàn)金流量

第三章：房地產(chǎn)投資分析技術(shù)

內(nèi)容提要：1、投資分析的基本概念

2、現(xiàn)值與現(xiàn)值計算  3、設(shè)備更新中的經(jīng)濟(jì)分析  4、房地產(chǎn)投資財務(wù)評價指標(biāo)    5、、某出租公寓項目投資分析案例

考試的目的和要求：本部分考試的目的是測試應(yīng)考人員對資金的時間價值、、復(fù)利計算公式、設(shè)備更新的經(jīng)濟(jì)分析方法和房地產(chǎn)投資財務(wù)評價指標(biāo)的熟悉程度以及運(yùn)用復(fù)利系數(shù)、設(shè)備更新的經(jīng)濟(jì)分析方法和房地產(chǎn)投資財務(wù)評價方法，解決房地產(chǎn)經(jīng)營管理實踐問題的能力和知識水平。

考試的基本要求：

掌握：現(xiàn)金流量、資金的時間價值、單利計息和復(fù)利計息的計算方法、設(shè)備更新的經(jīng)濟(jì)分析方法

熟悉：現(xiàn)金流量圖的繪制方法、資金等效值的計算公式及其應(yīng)用、投資回收與投資回報的區(qū)別與聯(lián)系，房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式及凈態(tài)盈利指標(biāo)計算方法

了解：名義利率與實際利率的區(qū)別、房地產(chǎn)投資動態(tài)盈利指標(biāo)和清償能力指標(biāo)的計算方法

第一節(jié) 投資分析的基本概念

一、現(xiàn)金流量

房地產(chǎn)投資活動可以從實物形態(tài)和貨幣形態(tài)兩個方面進(jìn)行考察。從實物形態(tài)上看，/物業(yè)管理師報考條件/房地產(chǎn)置業(yè)投資活動表現(xiàn)為投資者利用所購置的房地產(chǎn)，通過物業(yè)管理活動，最終為租戶提供可入住的生產(chǎn)或生活空間。從貨幣形態(tài)上看，房地產(chǎn)置業(yè)投資活動表現(xiàn)為投入一定量的資金，花費(fèi)一定量的成本，通過房屋出租或出售獲得一定量的貨幣收入。

對于一個特定的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)而言，投入的資金、花費(fèi)的成本和獲取的收益，都可以看成是貨幣形式(包括現(xiàn)金和其他貨幣支付形式)體現(xiàn)的資金流出或資金流人。在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時期各時點(diǎn)上實際發(fā)生的資金流出或流人叫做現(xiàn)金流量。其中，流出系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流出，流人系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流人?，F(xiàn)金流出與現(xiàn)金流人之差稱為凈現(xiàn)金流量。

對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流人通常包括銷售收入、出租收入、利息收入和貸款本金收入等，現(xiàn)金流出主要包括土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、還本付息、運(yùn)營費(fèi)用、稅金等。

房地產(chǎn)投資分析的目的，是要根據(jù)特定房地產(chǎn)投資項目所要達(dá)到的目標(biāo)和所擁有的資源條件，考察項目在不同運(yùn)行模式或技術(shù)方案下的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流人，選擇合適的運(yùn)行模式或技術(shù)方案，以獲取最好的經(jīng)濟(jì)效果。

二、現(xiàn)金流量圖

把某一項投資活動作為一個獨(dú)立的系統(tǒng)，其資金的流向(收入或支出)、數(shù)額和發(fā)生時點(diǎn)都不盡相同。為了正確地進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效果評價，有必要借助現(xiàn)金流量圖來進(jìn)行分析?，F(xiàn)金流量圖是用以反映投資項目在一定時期內(nèi)資金運(yùn)動狀態(tài)的簡化圖式，即把經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪人一個時間坐標(biāo)圖中，表示出各現(xiàn)金流人、流出與相應(yīng)時間的對應(yīng)關(guān)系。

繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則是：

1．以橫軸為時間軸，向右延伸表示時間的延續(xù)，軸上的每一刻度表示一個時間單位，/2012年物業(yè)管理師考試報名時間/兩個刻度之間的時間長度稱為計息周期，可取年、半年、季度或月等。橫坐標(biāo)軸上“o”點(diǎn)通常表示當(dāng)前時點(diǎn)，也可表示資金運(yùn)動的時間始點(diǎn)或某一基準(zhǔn)時刻。時點(diǎn)“1”表示第1個計息周期的期末，同時又是第2個計息周期的開始，以此類推，如圖3—1所示。

2．如果現(xiàn)金流出或流人不是發(fā)生在計息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計息周期的期間，為了簡化計算，公認(rèn)的習(xí)慣方法是將其代數(shù)和看成是在計算周期末發(fā)生，稱為期末慣例法。在一般情況下，采用這個簡化假設(shè)，能夠滿足投資分析工作的需要。

3．為了與期末慣例法保持一致，在把資金的流動情況繪成現(xiàn)金流量圖時，都把初始投資P作為上一周期期末，即第0期期末發(fā)生的，這就是在有關(guān)計算中出現(xiàn)第0周期的由來。

4．相對于時間坐標(biāo)的垂直箭線代表不同時點(diǎn)的現(xiàn)金流量。現(xiàn)金流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示正現(xiàn)金流量，向下者表示負(fù)現(xiàn)金流量(圖3—2)。某一計息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，是指該時段內(nèi)現(xiàn)金流量的代數(shù)和。

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