《物業(yè)管理綜合能力》是物業(yè)管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復(fù)習(xí)2013年物業(yè)管理師考試，小編特整理了物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理綜合能力》相關(guān)知識(shí)點(diǎn)，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

第五節(jié)建筑設(shè)備知識(shí)在物業(yè)管理中的應(yīng)用

一、房屋附屬設(shè)備設(shè)施的使用管理

房屋附屬設(shè)備設(shè)施的使用管理是靠使用管理制度來實(shí)現(xiàn)的，其使用制度主要有設(shè)備運(yùn)行值班制度、交接班制度及設(shè)備操作使用人員的崗位責(zé)任制。

房屋設(shè)備根據(jù)使用時(shí)間的不同，可分為日常使用設(shè)備，如給水排水、供電、燃?xì)?、電梯設(shè)備;季節(jié)性使用設(shè)備，如供暖供冷設(shè)備;緊急情況下使用的設(shè)備，如消防、自動(dòng)報(bào)警設(shè)備。各類設(shè)備都要制定相應(yīng)的設(shè)備運(yùn)行使用制度，如正常的供水用水制度、配供電制度、高層綜合商貿(mào)樓多部電梯的運(yùn)行時(shí)間安排等。

安全管理在房屋設(shè)備管理中占有重要的位置。國家對(duì)安全性能要求高的設(shè)備實(shí)行合格證制度，如電梯、鍋爐、消防設(shè)備等，并要求使用和維修人員經(jīng)培訓(xùn)考核后持證上崗。為確保設(shè)備在使用中的安全，應(yīng)制定相應(yīng)的管理規(guī)定，如消防通道的管理規(guī)定、電梯安全使用的規(guī)定。

二、房屋設(shè)備設(shè)施的日常養(yǎng)護(hù)管理

(一)水暖系統(tǒng)的日常養(yǎng)護(hù)管理

物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的計(jì)劃養(yǎng)護(hù)、零星報(bào)修和改善清裝任務(wù);對(duì)于小水表的安裝，凡屬舊房按幢裝表，新房按房裝表，其水管、人工由管理單位負(fù)責(zé)，水表的供應(yīng)和修理由自來水公司辦理;零星損壞的衛(wèi)生、水電設(shè)備一般應(yīng)按本單位規(guī)定期限及時(shí)修理，人為損壞則要由使用者負(fù)責(zé)管理。

1.給水及供暖系統(tǒng)的日常養(yǎng)護(hù)

(1)室內(nèi)給水管道應(yīng)進(jìn)行定期檢查維護(hù)，一般規(guī)定半年進(jìn)行一次。查看管道表面有無銹蝕現(xiàn)象。

(2)室內(nèi)給水系統(tǒng)中的閥件應(yīng)進(jìn)行維護(hù)和檢查，檢查明露在外部分的保溫層、隔氣層有無被碰壞或自然脫落現(xiàn)象。

(3)對(duì)給水系統(tǒng)管道的保溫層也應(yīng)進(jìn)行維護(hù)和檢查，檢查明露在外部分的保溫層、隔氣層有無被碰壞或自然脫落現(xiàn)象。

(4)對(duì)室外給水和消防給水管道的養(yǎng)護(hù)要注意埋設(shè)給水管道的地面上部不允許超重堆放物品，不允許大量放置對(duì)水質(zhì)有嚴(yán)重污染的化學(xué)品、劇毒品、防止對(duì)管道和水管腐蝕和污染。

(5)消防器材如消火栓、水槍、水龍帶，要保持完好狀態(tài)。

(6)特別注意室外熱水管溝易進(jìn)雨水浸泡管道，致使保溫層脫落，管道銹蝕，水溫降低。地溝、進(jìn)蓋、溝蓋的防水應(yīng)完好，閥門的養(yǎng)護(hù)必須列入日常巡檢、維修計(jì)劃之內(nèi)。

(7)按冬季供暖期鍋爐生火前和?；鸷髮?duì)暖氣設(shè)備進(jìn)行兩次全面檢查、維修。

2.排水系統(tǒng)的日常維護(hù)

(1)排水管道，特別是生活排水管道，由于糞便污水極易使排水道內(nèi)壁結(jié)上尿垢，久不清除，管道內(nèi)徑縮小，流水不暢，易把污物掛住，致使排水系統(tǒng)堵塞。為了保證排水管道的暢通，必須做好排水管道的養(yǎng)護(hù)工作。

(2)排水設(shè)備的養(yǎng)護(hù)主要是指衛(wèi)生器具和室內(nèi)排水系統(tǒng)中的其他設(shè)備如地漏、檢查口、清掃口等養(yǎng)護(hù)，對(duì)于這些設(shè)備的養(yǎng)護(hù)主要從外觀上進(jìn)行檢查。

3.水泵機(jī)組的日常養(yǎng)護(hù)

(1)生活水泵、消防水泵、排污泵、溶水泵每半年進(jìn)行一次全面養(yǎng)護(hù)。養(yǎng)護(hù)內(nèi)容主要有：檢查水泵軸承是否靈活，檢查壓蓋盤根處是否有漏水，清潔水泵處表，若有脫落或銹蝕嚴(yán)重，要鏟漆、刷油。

(2)維修組對(duì)控制柜每半年進(jìn)行一次全面養(yǎng)護(hù)。維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容主要有：清潔柜內(nèi)所有元器件、清潔外殼，務(wù)必使柜內(nèi)無積塵、無污物;檢查、緊固所有的接線頭，對(duì)于銹蝕嚴(yán)重的接線頭應(yīng)更換，檢查柜內(nèi)所有的線頭的號(hào)碼管是否清晰，有否脫落。在開關(guān)閉合或斷開過程中，應(yīng)無卡位現(xiàn)象，觸頭表面清除干凈;中置繼電器、信號(hào)繼電器應(yīng)做模擬試驗(yàn)，檢查動(dòng)作是否可靠，信號(hào)輸出是否正確;信號(hào)燈、指示燈是否指示正常;運(yùn)傳壓力表信號(hào)線接頭是否腐蝕。

(3)電機(jī)的養(yǎng)護(hù)，外觀檢查應(yīng)整潔、接地線連接良好，用搖表檢測絕緣電阻，電機(jī)接線盒內(nèi)三相導(dǎo)線及連接片應(yīng)牢固緊密，電動(dòng)機(jī)軸承有無阻滯或異常聲響，電機(jī)風(fēng)葉有無碰殼現(xiàn)象，清潔外殼，外殼是否脫漆嚴(yán)重，若嚴(yán)重應(yīng)涂新油漆。

(4)相關(guān)閥門、管道及附件的養(yǎng)護(hù)。閘閥密封膠墊是否漏水，止回閥的養(yǎng)護(hù)應(yīng)檢查止回閥的密封膠墊是否損壞，彈簧彈力是否足夠，油漆是否脫落。浮球閥的養(yǎng)護(hù)應(yīng)檢查密封膠墊、連桿、連桿插銷。

4.水池、水箱的日常維護(hù)

水池、水箱的日常維護(hù)每半年進(jìn)行一次，若遇特殊情況可增加清洗次數(shù)，清洗時(shí)的程序如下：

(1)首先關(guān)閉進(jìn)水總閥，關(guān)閉水箱之間的連通閥門，開啟泄水閥，抽空水池、水箱中的水。

(2)泄水閥處于開啟位置，用鼓風(fēng)機(jī)向水池、水箱吹2小時(shí)以上，排除水池、水箱中的有毒氣體，吹進(jìn)新鮮空氣。’

(3)用燃著的蠟燭放人池底不會(huì)熄滅，以確定空氣是否充足。

(4)打開照明燈設(shè)備進(jìn)入水池、水箱后，對(duì)池壁、池底洗刷不少于3遍。

(5)清洗完畢后，排除污水，噴灑消毒藥水。

(6)關(guān)閉泄水閥，注入清水。

(二)供電系統(tǒng)的日常養(yǎng)護(hù)管理

1.觀察總盤上的各類儀表、電壓是否正常，使用電流的變化情況、高峰用電時(shí)的電流數(shù)值、三相電流是否平衡，對(duì)照值班記錄檢查分析有無差異。

2.核對(duì)各個(gè)支路的實(shí)際負(fù)荷是否與裝設(shè)的保護(hù)元件整定值相符合。

3.配電箱固定是否牢固，箱內(nèi)器件是否完好無損，各閘具的接頭有無松動(dòng)，操作是否靈活。

4.導(dǎo)線絕緣是否很好，各類絕緣導(dǎo)線是否老化，各接頭處有無燒焦、變脆，絕緣膠布有無失效，接頭之間是否絕緣。

5.金屬管連接的地線是否良好，有無虛脫或腐蝕，各種管路固定是否牢固。

6.各種電器具(如燈頭、開關(guān)、插座等)是否牢固。

7.各種地極的接地電阻是否符合規(guī)定，接地螺栓有無松動(dòng)，導(dǎo)線有無傷痕和腐蝕。

8.特殊房間(如潮濕、高溫、易燃等場所)應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定重點(diǎn)進(jìn)行檢查維護(hù)。

(三)電梯設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)管理

1.對(duì)電梯設(shè)備按片專人分管，每周加油、保養(yǎng)和檢查。

2.電梯管理員負(fù)責(zé)電梯的日常維修保養(yǎng)工作，如清潔、潤滑、調(diào)整、測試和安全裝置效能檢查。

3.電梯的維修、更新應(yīng)由有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)單位承擔(dān)。

4.運(yùn)行電梯發(fā)生故障必須急修時(shí)，也要由保養(yǎng)廠的專業(yè)人員負(fù)責(zé)，隨叫隨到進(jìn)行搶修。

5.按規(guī)定對(duì)電梯各部位進(jìn)行檢查、清潔、潤滑，著重對(duì)各安全裝置效能進(jìn)行檢查，對(duì)電梯進(jìn)行保養(yǎng)時(shí)，可以將一臺(tái)電梯的全部保養(yǎng)項(xiàng)目一次性進(jìn)行，也可以對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所有電梯分項(xiàng)目進(jìn)行保養(yǎng)。

6.每年對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所有電梯進(jìn)行一次全面綜合性檢查、清洗、潤滑、修理調(diào)整和測試。

(四)空調(diào)設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)管理

空調(diào)設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)主要是對(duì)冷水機(jī)組、冷卻風(fēng)機(jī)盤管、水泵機(jī)組、冷凍水、冷卻水及凝結(jié)水路及風(fēng)道、閥類、控制柜等的日常維護(hù)。

1.冷水機(jī)組的養(yǎng)護(hù)

冷水機(jī)組是把整個(gè)制冷系統(tǒng)中的壓縮機(jī)、冷凝蒸發(fā)節(jié)流閥等設(shè)備以及電氣控制設(shè)備組裝在一起，提供冷凍水的設(shè)備。對(duì)于設(shè)有冷卻塔的水冷式制冷機(jī)中的冷凝器、蒸發(fā)器每半年由制冷空調(diào)的維修組進(jìn)行一次清潔養(yǎng)護(hù)。通過各項(xiàng)檢查確定壓縮機(jī)是否有故障，視情況進(jìn)行維修更換。，

2.冷卻塔的養(yǎng)護(hù)

制冷空調(diào)維修組一般每半年須對(duì)冷卻塔進(jìn)行一次清潔保養(yǎng)。

3.風(fēng)機(jī)盤管的養(yǎng)護(hù)

制冷空調(diào)維修組每半年對(duì)風(fēng)機(jī)盤管進(jìn)行一次清潔養(yǎng)護(hù)，每周清洗一次空氣過濾網(wǎng)，排除盤管內(nèi)的空氣，檢查風(fēng)機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)是否靈活。對(duì)于帶動(dòng)風(fēng)機(jī)的電機(jī)，用500伏搖表檢測線圈絕緣電阻，應(yīng)不低于o.5Mn，檢查電容是否變形，如是則應(yīng)更換同規(guī)格電容，檢查各接線頭是否牢固，清潔風(fēng)機(jī)葉片、盤管、積水盤上的污物，同時(shí)用鹽酸溶液清洗盤管內(nèi)壁的污垢，然后擰緊所有的緊固件，清潔風(fēng)機(jī)盤管的外殼。

4。水管道的保養(yǎng)

制冷空調(diào)維修組每半年對(duì)冷凍水管、冷卻水管、冷凝水管進(jìn)行一次保養(yǎng)，檢查冷凍水、凝結(jié)水管路是否有大量凝結(jié)水，保溫層是否已有破損;尤其是管路中閥件部位、保溫層應(yīng)重點(diǎn)檢查。

5.閥類、儀表、檢測器件的養(yǎng)護(hù)

維修工每半年對(duì)中央空調(diào)系統(tǒng)所有閥門進(jìn)行一次養(yǎng)護(hù)。對(duì)于管道中節(jié)流閥及調(diào)節(jié)閥，應(yīng)檢查是否泄漏;檢查閥門的開關(guān)是否靈活等。

(五)鍋爐的日常養(yǎng)護(hù)管理

1.鍋爐的檢查

定期檢查、超水壓試驗(yàn)。

2.鍋爐的保養(yǎng)

鍋爐的保養(yǎng)分為濕式和干式兩種。無論采用哪一種保養(yǎng)方法，均需在鍋爐的水垢和煙灰清理干凈后進(jìn)行。

(六)通信設(shè)備的養(yǎng)護(hù)管理

完好的設(shè)備是優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)，良好的保養(yǎng)是延長設(shè)備壽命和安全運(yùn)行的保證。部門管理人員和操作人員要非常重視設(shè)備管理工作，要按照有關(guān)的制度要求，認(rèn)真做好客戶程控交換機(jī)的養(yǎng)護(hù)管理。

三、房屋附屬設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)管理制度

房屋附屬設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)管理是靠養(yǎng)護(hù)管理制度來執(zhí)行，根據(jù)房屋各類附屬設(shè)備設(shè)施的系統(tǒng)組成、作用、特性、規(guī)格、養(yǎng)護(hù)知識(shí)與運(yùn)行、使用規(guī)程制定房屋附屬設(shè)備設(shè)施和養(yǎng)護(hù)管理制度，一般應(yīng)包括：

(1)確定維修及保養(yǎng)工作的類別及內(nèi)容(由各單位根據(jù)設(shè)備的實(shí)際情況，由工程技術(shù)人員核定)，具體包括：日常及周保養(yǎng)內(nèi)容：月維修保養(yǎng)內(nèi)容;季度、半年、年度維修保養(yǎng)內(nèi)容;大修理內(nèi)容。

(2)設(shè)備維修、保養(yǎng)的要求。

(3)某些設(shè)備的預(yù)防性試驗(yàn)周期。

(4)設(shè)備操作人應(yīng)具備的證書及設(shè)備使用和操作要求。

四、房屋附屬設(shè)備設(shè)施的維修管理

房屋附屬設(shè)備設(shè)施維修管理制度一般按以下內(nèi)容擬訂：

1.巡檢制

根據(jù)各類設(shè)備設(shè)施的使用特點(diǎn)，制定相關(guān)的巡回檢查制度，檢查儀表是否正常工作，設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)有無異常聲音、發(fā)熱，系統(tǒng)是否泄漏等情況，并作相應(yīng)記錄。

2.分工責(zé)任制

為有效地對(duì)設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，應(yīng)實(shí)行分工責(zé)任制，即人員分組、工作內(nèi)容分項(xiàng)、責(zé)任落實(shí)到人。

3.季度和年度安全檢查制

除了日常的巡檢和實(shí)行分工責(zé)任制以外，還應(yīng)進(jìn)行季度和年度檢查或試驗(yàn)，并作好相應(yīng)記錄。

4.維修報(bào)告制度

明確設(shè)備出現(xiàn)什么情況報(bào)告班組長，出現(xiàn)什么情況報(bào)告技術(shù)主管，出現(xiàn)什么情況報(bào)告部門經(jīng)理。

5.維修工程的審批制度

對(duì)設(shè)備的中、大修與改造更新應(yīng)提出計(jì)劃，經(jīng)上級(jí)部門批準(zhǔn)后，安排施工。施工要嚴(yán)

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