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因墻面滲水造成財(cái)產(chǎn)損失是否概屬物業(yè)管理不當(dāng)？

「專案簡(jiǎn)介」

某小區(qū)自1998年6月起先后由開發(fā)商和業(yè)主委員會(huì)委托原告JA物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)，被告郭某自1999年1月起長(zhǎng)期拖欠物業(yè)管理費(fèi)。原告多次催討，均被被告拒付。被告認(rèn)為，自己在裝修入住后即發(fā)現(xiàn)北房間墻面滲水，損壞了裝修，另外2000年夏天發(fā)生樓上住戶衛(wèi)生間滲水至被告的客廳，損壞了天花板。經(jīng)原告修理，仍有滲漏。原告對(duì)此應(yīng)承擔(dān)物業(yè)管理上的責(zé)任，原告不賠償財(cái)產(chǎn)損失，被告就不支付物業(yè)管理費(fèi)。

「分析解答」

原告與開發(fā)商及業(yè)主委員會(huì)先后訂立的物業(yè)管理合同的效力及于管理范圍內(nèi)的所有業(yè)主，因此原、被告之間形成了物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系。原告進(jìn)行了合格的物業(yè)管理服務(wù)，被告就應(yīng)向原告支付物業(yè)管理費(fèi)。被告以墻面滲水及樓上住戶漏水至屋內(nèi)損壞了裝修為由拒付物業(yè)管理費(fèi)沒(méi)有法律依據(jù)。原、被告之間是物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系，原告的職責(zé)是對(duì)被告的物業(yè)及所在小區(qū)進(jìn)行管理服務(wù)，被告的房屋墻面滲水及樓上衛(wèi)生間漏水均不是原告的原因和責(zé)任。在發(fā)生漏水后，原告進(jìn)行了維修，盡了管理職責(zé)。被告應(yīng)根據(jù)滲水漏水的原因相應(yīng)地予以解決。根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第十六條、第五十四條的規(guī)定，被告郭某應(yīng)支付原告物業(yè)管理費(fèi)及滯納金。

先期導(dǎo)入物業(yè)管理

某熱銷樓盤發(fā)展商的明文規(guī)定：“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案沒(méi)有物業(yè)管理單位的簽字不能實(shí)施，施工結(jié)算沒(méi)有物業(yè)管理單位簽字不能付款，讓物業(yè)管理全方位地參與項(xiàng)目的質(zhì)量監(jiān)督”。如何作到項(xiàng)目旺銷，從項(xiàng)目制勝的戰(zhàn)略角度系統(tǒng)講述了獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)機(jī)的奧秘。

一、理解先期導(dǎo)人物業(yè)管理

本策劃包括物業(yè)管理規(guī)劃，它與建筑規(guī)劃的不同之處在于：各自所站的角度不同。我們發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)建筑設(shè)計(jì)院在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，未能充分或準(zhǔn)確考慮日后的物業(yè)管理，給住戶造成了麻煩，給物業(yè)管理公司帶來(lái)了不便甚至困難。比如，空調(diào)機(jī)的安裝與排水考慮失誤，造成影響制冷效果或裝修困難；鐵圍欄及其他鐵制材料的過(guò)多使用，造成日后的保養(yǎng)負(fù)擔(dān)過(guò)大等。這些情況都說(shuō)明設(shè)計(jì)院對(duì)物業(yè)管理問(wèn)題考慮欠缺。同時(shí)由于物業(yè)管理公司熟知這些問(wèn)題，因而才能在這方面提出專業(yè)意見(jiàn)。

我們?cè)谝?guī)劃的初期就積極引進(jìn)物業(yè)管理觀念，讓物業(yè)管理與規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑安裝、機(jī)電設(shè)備、營(yíng)銷推廣等不同專業(yè)在不同的層面上進(jìn)行互動(dòng)。

有鑒于此，物業(yè)管理服務(wù)最好是在物業(yè)開發(fā)的初始，即基礎(chǔ)工程建設(shè)開始就介入。但此時(shí)不是全面介入，通常只是由一位熟諳工程和設(shè)備的專家將根據(jù)物業(yè)

管理的需要對(duì)有關(guān)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和設(shè)備配置等技術(shù)性問(wèn)題提出專業(yè)意見(jiàn)，并且參與部分工程的施工監(jiān)管，同時(shí)可以培養(yǎng)未來(lái)的物業(yè)管理技術(shù)骨干。

物業(yè)管理的全面介入應(yīng)該是在銷售工作開始以前。為了配合銷售，物業(yè)管理專家應(yīng)該在售前完成的工作是：

1.明確服務(wù)內(nèi)容；

2.明確設(shè)備配置；

3.確定組織架構(gòu)；

4.明確財(cái)務(wù)預(yù)算（即收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）；

5.完成管理份額計(jì)算；

6.完成所有合同文本。這一系列工作的完成，通常需要兩到三個(gè)月的時(shí)間。

二、物業(yè)管理前期介入的市場(chǎng)價(jià)值

1.萬(wàn)科體會(huì)

提起萬(wàn)科物業(yè)，“無(wú)人化”、“個(gè)性化”似乎成了它的代名詞，但卻很少有人知道“提前介入”。提前介入，是一個(gè)長(zhǎng)效服務(wù)的概念，既物業(yè)管理公司在接管樓盤前，代表業(yè)主的利益先期介入樓盤的建議。

起初，我們只是成立專業(yè)職能部門，負(fù)責(zé)公司所屬房屋的維修和投訴協(xié)調(diào)，盡量將事故隱患杜絕在萌芽狀態(tài)。但是站在業(yè)主的角度，哪怕你服務(wù)再及時(shí)，維修再到位，即使疲于奔命也不會(huì)使他們滿意。正如一個(gè)社區(qū)，破案率再高都不是一件值得炫耀的事，只有發(fā)案率等于零，社區(qū)的安全才會(huì)得到居民的認(rèn)可。于是，物業(yè)公司一改最初的“滅火”為“防火”，在規(guī)劃設(shè)計(jì)方案出臺(tái)前，就介入方案的修改、優(yōu)化和決策，把平時(shí)管理實(shí)踐過(guò)程中掌握的信息反饋給設(shè)計(jì)師，在設(shè)計(jì)時(shí)充分考慮到業(yè)主生活和物業(yè)管理的實(shí)際需要，提高設(shè)計(jì)品質(zhì)。

我們與專業(yè)監(jiān)理公司不同，他們與開發(fā)商之間是合同關(guān)系，工程驗(yàn)收一旦結(jié)束，就不再有任何的后續(xù)服務(wù)。而我們是‘長(zhǎng)效服務(wù)’，必須為以后公司的維修服務(wù)著想。整個(gè)工程與物業(yè)管理自身的后續(xù)服務(wù)是密切相關(guān)、榮辱與共的。

現(xiàn)在，承建商對(duì)我們非常理解和歡迎。最初，他們也有抵觸情緒，我們的管理人員到材料現(xiàn)場(chǎng)取證，他們有的工人甚至要砸我們專業(yè)管理人員的照相機(jī)。

有人問(wèn)起我什么是萬(wàn)科精神，我想就跟我們推行提前介入一樣，不斷創(chuàng)新、在別人走時(shí)我們就開始跑。這就是我們的精神吧。

2.物業(yè)管理前期介入的作用

前期介入一一移交接營(yíng)一一后期管理，這種模式才是物業(yè)管理的完整模式。

第一，物業(yè)管理前期介人有利于優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)。

今年3月份以來(lái)，由深圳廬山置業(yè)有限公司發(fā)展的嘉匯新城出現(xiàn)了持續(xù)旺銷的現(xiàn)象，據(jù)據(jù)分析，其旺銷的原因除了優(yōu)越的地理位置外，物業(yè)管理的前期介人也起到了非常積極的作用。發(fā)展商明確規(guī)定“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案沒(méi)有物業(yè)管理單位的笠字不能實(shí)施，施工結(jié)算沒(méi)有物業(yè)管理單位簽字不能付款，讓物業(yè)管理全方位地參與項(xiàng)目的質(zhì)量監(jiān)督”，在嘉匯新城的設(shè)計(jì)方案中，物業(yè)公司提出了10項(xiàng)意見(jiàn)和建議，發(fā)展商采納了8項(xiàng)，收到了優(yōu)化設(shè)計(jì)、完善細(xì)節(jié)的作用。

第二，物業(yè)管理前期介入，有利于提高施工質(zhì)量。

第三，物業(yè)管理前期介人有利于物業(yè)的功能定位和確保物業(yè)的使用功能。

第四，物業(yè)管理前期介入有利于物業(yè)公司日后的管理，有利于促進(jìn)銷售。

物業(yè)公司提前介入，對(duì)于發(fā)展商來(lái)講可謂有百益而無(wú)一害，既可以豐富發(fā)展商的設(shè)計(jì)思路、節(jié)約建造成本，又可以提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，增加賣點(diǎn)。設(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)上往往帶有一定的理想性，規(guī)劃設(shè)計(jì)出來(lái)的房屋和未來(lái)業(yè)主實(shí)際的生活需要往往會(huì)有一定距離；承建商呢？如果由于質(zhì)量問(wèn)題返工，既延誤工期、又造成更大的狼費(fèi)。如果實(shí)行提前介人，防微杜漸，這些問(wèn)題都會(huì)最大限度地避兔。

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