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(3)交易行為(情況)因素

①原因

市場(chǎng)一般是一個(gè)不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。價(jià)格的形成往往具有個(gè)別性，需要將交易中由于非市場(chǎng)的原因引起的價(jià)格偏差予以剔除，使其成為正常的交易價(jià)格

②公式

評(píng)估對(duì)象的價(jià)值/參照物的價(jià)值=100/100(1±X%)

要注意理解什么情況下使用-X%(參照物價(jià)格由于各種原因價(jià)格較正常價(jià)格偏低)，什么情況下使用+X%(參照物價(jià)格由于各種原因價(jià)格較正常價(jià)格偏高)。

③需要修正的情形

Ⅰ、有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟(jì)主體間的交易;

Ⅱ、交易時(shí)有特別的動(dòng)機(jī)，這以急于脫售(價(jià)格交正常價(jià)格低，需要比正常值100低，這個(gè)時(shí)候公式中為-X%)或急于購(gòu)買(價(jià)格交正常價(jià)格高，需要比正常值100高，這個(gè)時(shí)候公式中為+X%)最為典型

Ⅲ、買方或賣方不了解市場(chǎng)行情，往往使房地產(chǎn)交易價(jià)格偏高(+X%)或偏低(-X%)

Ⅳ、其他特殊交易的情形。如契稅本應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方(+X%)。

Ⅴ、特殊的交易方式。如拍賣、招標(biāo)等(+X%)

(4)土地使用年限的修正系數(shù)

評(píng)估對(duì)象的價(jià)值/參照物的價(jià)值=(1-(1+r)-m)/(1-(1+r)-n)

這個(gè)公式原理就是收益法折現(xiàn)的原理，在177頁(yè)，不需要死記。

m：被評(píng)估土地的剩余使用年限

n：參照物的土地剩余使用年限，注意在基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整法中這個(gè)值應(yīng)該是法定的最高出讓年限

(5)當(dāng)分別告訴參照物和被評(píng)估對(duì)象的因素的數(shù)值大小時(shí)(KP41頁(yè)區(qū)域因素修正)。

被評(píng)估對(duì)象的價(jià)值/參照物的價(jià)值=被評(píng)估對(duì)象該因素的數(shù)值(有時(shí)候不一定是100)/參照物該因素的數(shù)值。

(6)其他個(gè)別因素(個(gè)別記憶)。

記住教材的133頁(yè)的實(shí)體狀態(tài)調(diào)整內(nèi)容。

同時(shí)參照教材178頁(yè)，表格對(duì)土地狀況的修正給出條件的表達(dá)方式：直接告訴調(diào)整百分率，事實(shí)上就是假設(shè)分子是100，對(duì)分母在100的基礎(chǔ)上做調(diào)整。

方法二：價(jià)值比率法(KP42頁(yè))

教材42頁(yè)采用的價(jià)值比例為成本市價(jià)比例(=市價(jià)/合理成本)以及市盈率(=每股市價(jià)/每股盈利)。

同時(shí)教材377-382頁(yè)的參考企業(yè)比較法和并購(gòu)案例比較法就屬于價(jià)值比例法的運(yùn)用，有一定可能考381頁(yè)類型的綜合計(jì)算題，解題步驟如下：

1.確定價(jià)值比率

確定價(jià)值比率的關(guān)鍵在于兩點(diǎn)：

(1)對(duì)可比企業(yè)的選擇。

判斷企業(yè)的可比性存在兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn):行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

當(dāng)然需要選定3個(gè)及以上參照物：比如表10-5中，選了A、B和C公司

(2)對(duì)可比指標(biāo)的選擇。

在尋找參照企業(yè)的過(guò)程中,為了降低單一樣本,單一參數(shù)所帶來(lái)的誤差, 國(guó)際上通用的辦法是采用多樣本、多參數(shù)的綜合方法。

比如表10-5中，選定了市價(jià)/銷售額、市價(jià)/賬面價(jià)值、市價(jià)/凈現(xiàn)金流量

2.計(jì)算出參照物的各個(gè)可比指標(biāo)的數(shù)值，并求出各個(gè)指標(biāo)的平均值：

比如表10-5中，計(jì)算出了參照物A、B和C公司的市價(jià)/銷售額、市價(jià)/賬面價(jià)值、市價(jià)/凈現(xiàn)金流量三個(gè)指標(biāo)的數(shù)值，并計(jì)算出了三個(gè)指標(biāo)的平均值。

3.計(jì)算出被評(píng)估企業(yè)的銷售額、賬面價(jià)值和凈現(xiàn)金流量。

4.用各個(gè)指標(biāo)的均值乘以被評(píng)估企業(yè)的對(duì)應(yīng)數(shù)值(被評(píng)估企業(yè)的銷售額、賬面價(jià)值和凈現(xiàn)金流量)，得出根據(jù)各個(gè)指標(biāo)計(jì)算出的評(píng)估價(jià)值。

5.分析各個(gè)指標(biāo)計(jì)算出的評(píng)估價(jià)值，剔除異常值，將剩余的評(píng)估值平均就得到被評(píng)估企業(yè)的價(jià)值。

㈥間接比較法(KP43頁(yè))

1.特點(diǎn)(或者說(shuō)和前面方法的區(qū)別在于)---參照物特殊

參照物是被估價(jià)資產(chǎn)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或者市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)(標(biāo)準(zhǔn)可以是綜合標(biāo)準(zhǔn)、分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn))。

2.適用條件：

不要求參照物與評(píng)估對(duì)象必須一樣或者基本一樣。只要求參照物與評(píng)估對(duì)象在大的方面基本相同或者相似。

3.具體運(yùn)用

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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