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第二章資產(chǎn)評(píng)估方法

第一部分 重要考點(diǎn)

一、收益法的運(yùn)用

1.要求

資金時(shí)間價(jià)值的公式靈活運(yùn)用，尤其是教材48-51頁(yè)的公式。

2.出題模式：計(jì)算性單選題和綜合題

（1）單選題

【例題1·單選題】某收益性資產(chǎn)，評(píng)估基準(zhǔn)日后可使用年限為30年，每年收益為20萬(wàn)元，折現(xiàn)率為10%，其評(píng)估價(jià)值最接近于（ ）。

A.178 B.180

C.188 D.200

『正確答案』C

『答案解析』本題使用教材48頁(yè)公式2-15,這事實(shí)上是一個(gè)普通年金問(wèn)題

P=A*（P/A,i,n）=20*（P/A, 10%,30）= 20*9.4269=188.54萬(wàn)元

【例題2·單選題】（2005年考題）某收益性資產(chǎn)，經(jīng)專業(yè)評(píng)估人員預(yù)測(cè)，評(píng)估基準(zhǔn)日后第一年預(yù)期收益為100萬(wàn)元，以后每年遞減l0萬(wàn)元，假設(shè)折現(xiàn)率為5%，該資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值最接近于（ ）萬(wàn)元。

A.710 B.386

C.517 D.446

『正確答案』D

『答案解析』本題應(yīng)該使用收益法下，純收益按等差級(jí)數(shù)遞減，收益年期應(yīng)該是10年（特別注意這種題目，收益年限需要自己計(jì)算，即使題目告訴了你收益年限，也要自己計(jì)算，檢查題目給出的收益年限是否超過(guò)了真正的收益年限，比如本題中收益年限最大只能夠是10年，如果題目告訴收益年限是8年，則計(jì)算應(yīng)該使用8年，如果題目告訴收益年限超過(guò)10年，則計(jì)算應(yīng)該使用10年），使用的計(jì)算公式：

本題中A應(yīng)該是評(píng)估基準(zhǔn)日后的第一期收益100萬(wàn)元，B應(yīng)該是等差級(jí)數(shù)遞增額10萬(wàn)元，r=5%，n=10

所以P=（100/0.05-10/0.05 2）×[1-（1+5%）-10]+ 10/0.05×[10/（1+5%）10]

=（2000-4000）*0.3851+1227.82=455.65

【例題3·單選題】某被估房地產(chǎn)自評(píng)估基準(zhǔn)日起剩余使用年限為30年，經(jīng)專業(yè)評(píng)估人員分析，評(píng)估基準(zhǔn)日后第一年的預(yù)期收益為50萬(wàn)元，其后各年的收益將以2%的比例遞增，設(shè)定的折現(xiàn)率為l0%，該房地產(chǎn)的評(píng)估值最接近于（ ）萬(wàn)元。

A.555 B.560

C.625 D.650

『正確答案』B

『答案解析』本題的公式，請(qǐng)看教材P50的2-24。

【例題4·單選題】被評(píng)估非專利技術(shù)自評(píng)估基準(zhǔn)日起剩余使用年限為8年，經(jīng)專業(yè)評(píng)估人員分析，評(píng)估基準(zhǔn)日后第一年的預(yù)期收益為50萬(wàn)元，其后各年的收益將以2%的比例遞減，若折現(xiàn)率為10%，該非專利技術(shù)的評(píng)估值最接近于（ ）萬(wàn)元。

A.189 　B.25l

C.377 　D.404

『正確答案』B

『答案解析』本題使用教材50頁(yè)公式2-26

注意：公式中的A是評(píng)估基準(zhǔn)日以后的第一期的收益

【例題5·單選題】被評(píng)估對(duì)象為某企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)，預(yù)計(jì)該無(wú)形資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日后未來(lái)5年每年的收益維持在120萬(wàn)元的水平，并在第五年末出售該無(wú)形資產(chǎn)，經(jīng)專家分析認(rèn)為，該無(wú)形資產(chǎn)在第五年末的預(yù)期出售價(jià)格約為200萬(wàn)元，假設(shè)折現(xiàn)率為10%，該無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值最接近于（ ）萬(wàn)元。

A.455 B.580

C.655 D.1324

『正確答案』B

『答案解析』本題的公式，請(qǐng)看教材P51的2-27。

評(píng)估值＝120×（P/A,i,n）+200×（P/F,i,n）

【例題6·單選題】某評(píng)估機(jī)構(gòu)以2004年1月1日為基準(zhǔn)日對(duì)A企業(yè)進(jìn)行整體評(píng)估，已知該企業(yè)2003年實(shí)現(xiàn)純利潤(rùn)100萬(wàn)元，經(jīng)調(diào)查分析，預(yù)計(jì)該企業(yè)自評(píng)估基準(zhǔn)日起第一二三年內(nèi)每年的純利潤(rùn)將在前一年的基礎(chǔ)上增加4%，自第四年起將穩(wěn)定在第三年的水平上，若折現(xiàn)率為10%，無(wú)限期經(jīng)營(yíng)，則該企業(yè)評(píng)估價(jià)值最接近于（ ）萬(wàn)元。

A.1103 　B.1114

C.1147 　D.1310

『正確答案』B

『答案解析』本題要將未來(lái)的收益額分成兩段折現(xiàn)

第一段：1-3年，其收益現(xiàn)值之和應(yīng)該使用教材50頁(yè)公式2-24

注意：公式中的A是評(píng)估基準(zhǔn)日以后的第一期的收益

或者使用復(fù)利現(xiàn)值的方法：

P1=100（1+4%）/（1+10%）+100（1+4%）2/（1+10%）2+100（1+4%）3/（1+10%）3

=104/（1+10%）+108.16/（1+10%） 2+112.4864/（1+10%）3

=104*（P/F,10%,1）+108.16*（P/F,10%,2）+112.4864*（P/F,10%,3）

=104*0.9091+108.16*0.8264+112.4864*0.7513=268.44

第二段：第4年及以后的收益額現(xiàn)值之和

P2=[100（1+4%）3/10%]/（1+10%）3

=[100（1+4%）3/10%]*（1+10%）-3

=[100（1+4%）3/10%]*（P/F,10%,3）

=1124.864*0.7513=845.110

則該企業(yè)的評(píng)估價(jià)值= P1+ P2=268.44+845.110=1113.55萬(wàn)元

（2）綜合題

【例題1·綜合題】【2005年考題舉例，基礎(chǔ)班沒(méi)有講解的例題】甲評(píng)估機(jī)構(gòu)于2005年1月對(duì)A公司進(jìn)行評(píng)估，A公司擁有B公司發(fā)行的非上市普通股200萬(wàn)股，每股面值1元。經(jīng)評(píng)估人員預(yù)測(cè)，評(píng)估基準(zhǔn)日后該股票第一年每股收益率為5%，第二年每股收益率為8%，第三年每股收益率（每股股利與每股面值的比例）為l0%，從第四年起，因生產(chǎn)、銷售步入正軌，專利產(chǎn)品進(jìn)入成熟期，因此每股收益率可達(dá)l2%，而且從第六年起，B公司每年年終將把稅后利潤(rùn)的80%用于股利分配，另20%用于公司擴(kuò)大再生產(chǎn)，B公司凈資產(chǎn)收益率將保持在15%的水平上。如果無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為4%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6%，評(píng)估基準(zhǔn)日為2005年1月1日，求A公司所擁有的B公司股票的評(píng)估值。（要求：最終結(jié)果以萬(wàn)元為單位，小數(shù)點(diǎn)后保留兩位。）

『正確答案』

（1）折現(xiàn)率=4%+6%=10%

（2）求未來(lái)前三年股票收益現(xiàn)值之和

（6）該股票評(píng)估值=37.34+31.29+212.89

=281.52（萬(wàn)元） （1分）

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