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2013年房地產(chǎn)估價師考試真題《案例與分析》

發(fā)表時間:2014/10/10 16:23:25 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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一、問答題(共3題,每題10分。請將答案寫在答題紙對應(yīng)的題號下)

(一)某正常營業(yè)中的酒店有多種功能用房,其中,客房、餐廳、會議中心等由該酒店業(yè)主自 行經(jīng)營,娛樂中心、商場對外出租。某房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托評估該酒店房地產(chǎn)的市場價值。注 冊房地產(chǎn)估價師進行了實地查勘和市場調(diào)查,擬選用收益法作為主要的估價方法之一。

針對上述情況,請分別說明該酒店各類功能用房收益測算的技術(shù)思路。

(二)某房地產(chǎn)估價機構(gòu)于2012年7月1日接受委托評估一宗在建工程的轉(zhuǎn)讓價值,估價委托 合同約定本次估價的價值時點為2012年7月10日。注冊房地產(chǎn)估價師于2012年7月3日進行了實 地查勘,估價作業(yè)期間恰逢中國人民銀行宣布自2012年7月6日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基 準利率。

請問:采用成本法和假設(shè)開發(fā)法估價時,是否需要考慮利率調(diào)整的影響?如是,哪些參數(shù)應(yīng)當(dāng) 考慮利率調(diào)整的影響?

(三)張某計劃用自有閑置資金100萬元購買一套房屋用于長期投資,擬持有一段時間后轉(zhuǎn)售。 某房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)向其推薦了市場價格均為100萬元的兩套房屋,一套為普通住宅,另一套為酒店式公寓。經(jīng)了解,普通住宅的市場租金為5000元/月,酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托經(jīng)營。張某認為,普通住宅的投資回報率是( 5000×12) 11000000= 6%,而酒店式公寓的投資回報率是70000/1000000= 7%,所以選擇購買酒店式公寓。

請問:

1.張某的選擇是否正確?

2.針對兩類物業(yè)不同的投資經(jīng)營特點,注冊房地產(chǎn)估價師可以從哪些方面為張某投資決策提供專業(yè)建議?

(責(zé)任編輯:fky)

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