第十章　物業(yè)資產管理

一、單項選擇題

1、房地產資產管理職能中，以運行管理為主的是(　)。

A、物業(yè)管理和設施管理

B、物業(yè)管理和資產管理

C、資產管理和投資組合管理

D、設施管理和投資組合管理

2、(　)是一種專業(yè)行業(yè)，它綜合運用多學科的知識，通過人員、場所、流程和技術的整合，來確保建筑環(huán)境的正常運行。

A、物業(yè)管理

B、資產管理

C、績效管理

D、投資組合管理

3、以下各項中，屬于設施管理的具體工作內容的是(　)。

A、定期進行資產的投資分析和運營狀況分析

B、室內布局與空間規(guī)劃

C、設計和調整房地產資產的資本結構

D、持有或出租分析

4、.房地產資產管理的主要工作不包括(　)。

A、制定物業(yè)策略計劃

B、監(jiān)控物業(yè)運行績效

C、客戶報告與現(xiàn)金管理

D、協(xié)調物業(yè)服務企業(yè)與租戶的關系

5、制定物業(yè)管理計劃的基礎是(　)的目標。

A、業(yè)主

B、租戶

C、政府

D、物業(yè)管理機構

6、物業(yè)管理人員選定了進行物業(yè)宣傳的主題后，還要選擇適當?shù)男麄髅浇椋话銇碚f，中低檔寫字樓物業(yè)可選擇的宣傳媒體是(　)。

A、廣播

B、電視

C、物業(yè)顧問機構的期刊

D、網絡

7、具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質量達到有關建筑條例或規(guī)范的要求，但建筑物的功能不是最先進的，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物指的是(　)。

A、甲級寫字樓

B、乙級寫字樓

C、丙級寫字樓

D、丁級寫字樓

8、一般說來，中心商貿區(qū)的寫字樓不能像郊區(qū)寫字樓那樣提供足夠的停車位，但位于大城市中心商貿區(qū)的寫字樓周圍往往有方便快捷的公共交通，這主要是考慮了寫字樓的(　)因素。

A、位置

B、為租戶提供的服務

C、交通方便性

D、建筑設備系統(tǒng)

9、寫字樓承租時為每個辦公室工作人員提供(　)㎡的單元內建筑面積比較合適。每個工作人員封閉的辦公面積一般需要(　)㎡。

A、10～15，5～6

B、15～20，5～6

C、15～20，8～10

D、12～18，6～9

10、謝某打算承租某寫字樓的一個單元，在可出租面積的計算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經測量得出以下數(shù)據：出租單元內使用面積40㎡，外墻面積8㎡，單元間分隔墻面積10㎡，公攤面積5㎡，那么，可出租面積應為(　)㎡。

A、44

B、48

C、54

D、64

11、在一定的市場條件下，某宗寫字樓物業(yè)的整體租金水平，主要取決于(　)。

A、物業(yè)出租經營成本

B、業(yè)主希望的投資回報率

C、通貨膨脹率

D、物業(yè)本身的狀況及其所處的位置

12、物業(yè)服務企業(yè)可以通過對(　)進行面積規(guī)劃，來幫助租戶確定最佳的承租面積大小。

A、面積單元

B、面積單位

C、出租單位

D、出租單元

13、在(　)中，通常由一家或數(shù)家大型百貨公司為主要租戶。

A、市級購物中心

B、地區(qū)購物商場

C、居住區(qū)商場

D、鄰里服務性商店

14、往往以中型百貨公司為主要租戶，家具店、超級市場、圖書及音像制品店、禮品店、快餐店、男女服裝店、玩具店等為次要租戶的零售商業(yè)物業(yè)為(　)。

A、市級購物商場

B、地區(qū)購物商場

C、居住區(qū)商場

D、鄰里服務性商店

15、零售商業(yè)物業(yè)的主要輻射區(qū)域，其營業(yè)額的(　)都來自該區(qū)域。

A、50%～65%

B、60%～75%

C、70%～85%

D、80%～90%

16、停車指數(shù)，即每100㎡營業(yè)面積應設置的車位個數(shù)，美國城市土地研究所建議的指數(shù)，依商場的規(guī)模不同在(　)之間。

A、4～5

B、5～6

C、4～6

D、5～8

17、商業(yè)經營失敗的最大原因是低于預期的(　)水平。

A、出租率

B、資本回報

C、營業(yè)收入

D、租戶經營收入

18、商業(yè)零售物業(yè)基礎租金常以每月每平方米為基礎計算，也稱(　)。

A、基準租金

B、保險租金

C、最低租金

D、成本租金

19、收取百分比租金時，沒有統(tǒng)一的百分比標準，因為租戶經營的商品種類和(　)不同，使其經營毛利潤率水平有很大的差異。

A、投資金額

B、地理位置

C、租戶之間人際關系

D、經營方式

20、某寫字樓月潛在毛租金收入為120萬元，月平均運營費用為30萬元，月平均空置率為8%，月平均租金損失率為4%，月平均其他收入為潛在毛租金收入的5%，則該寫字樓的月凈經營收入是(　)萬元。

A、61.00

B、61.60

C、81.00

D、81.60

21、下列對于現(xiàn)金流計算，錯誤的是(　)。

A、從凈經營收入中扣除抵押貸款還本付息后，就得到了稅前現(xiàn)金流

B、稅前現(xiàn)金流扣除所得稅，就得到了稅后現(xiàn)金流

C、當凈經營收入不足以支付抵押貸款還本付息金額時，該現(xiàn)金流為正值

D、當凈經營收入不足以支付抵押貸款還本付息金額時，該現(xiàn)金流為負值

22、關于大修基金和保證金基金的說法中，不正確的是(　)。

A、大修基金通常用于支付物業(yè)經營過程中的資本性支出

B、用于物業(yè)更新改造的大修基金，可以取潛在毛租金收入的一個百分比

C、租戶常常需要繳納租賃保證金，以保證其在租約有效期間內能夠很好地履行租賃合約

D、大修基金賬目下的費用支出，一般用支票支付

23、公共設施設備日常運行、維修及保養(yǎng)費在物業(yè)運營費用中占較大比例，不屬于該項費用的是(　)。

A、維修和保養(yǎng)費

B、雜項費用

C、法定稅費

D、能源費

24、根據《物業(yè)服務收費管理辦法》的規(guī)定，下列描述正確的是(　)。

A、物業(yè)服務企業(yè)在收取物業(yè)費時，只可選擇包干制

B、物業(yè)服務企業(yè)在收取物業(yè)費時，只可選擇酬金制

C、物業(yè)服務企業(yè)在收取物業(yè)費時，可在包干制和酬金制中選擇

D、物業(yè)服務企業(yè)在收取物業(yè)費時，只可選擇現(xiàn)金制

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