一、單項選擇題

1、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是比較法的理論依據(jù)。比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。參見教材P173。

【該題針對“比較法的理論依據(jù)”知識點進(jìn)行考核】

2、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是選取可比實例的要求?？杀葘嵗囊?guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)，選取的可比實例規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的0.5～2.0范圍之內(nèi)。參見教材P180。

【該題針對“選取可比實例的要求”知識點進(jìn)行考核】

3、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是選取可比實例的要求。主要從以下四個方面考慮：(1)可比實例房地產(chǎn)應(yīng)與估價對象房地產(chǎn)相似，根據(jù)0.5≤可比實例/估價對象規(guī)模≤2，可得出750≤估價對象規(guī)?！?000;(2)可比實例的交易方式應(yīng)適合估價目的;(3)可比實例的成交日期應(yīng)接近價值時點;(4)可比實例的成交價格應(yīng)盡量為正常價格。參見教材P180。

【該題針對“選取可比實例的要求”知識點進(jìn)行考核】

4、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是選取可比實例的要求。可比實例中，包含了非房地產(chǎn)的成分，需要扣除。86-8-3×0.8=75.6。參見教材P181。

【該題針對“選取可比實例的要求”知識點進(jìn)行考核】

5、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是統(tǒng)一付款方式。本題是余款在以后的五年每年年末平均支付,即表示每年年未的付款額為40×80%/5=6.4萬元，那么，實際價格為8+6.4×(1/10%)×(1-1/(1+10%)5)=8+6.4×3.7908=32.26萬元。參見教材P183。

【該題針對“統(tǒng)一付款方式”知識點進(jìn)行考核】

6、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是統(tǒng)一稅費負(fù)擔(dān)。正常負(fù)擔(dān)下的價格=賣方實得金額/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費比率)=2500/(1-5%)=2631.58(元/㎡)。參見教材P184。

【該題針對“統(tǒng)一稅費負(fù)擔(dān)”知識點進(jìn)行考核】

7、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是統(tǒng)一稅費負(fù)擔(dān)。正常負(fù)擔(dān)下的價格=賣方實得金額/(1-應(yīng)由賣方承擔(dān)的稅率)=3500/(1-6%)=3723.404(元/㎡)，市場狀況調(diào)整后價格=3723.404×(1+0.3%)6=3790.93(元/㎡)。參見教材P184。

【該題針對“統(tǒng)一稅費負(fù)擔(dān)”知識點進(jìn)行考核】

8、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是統(tǒng)一稅費負(fù)擔(dān)。正常成交價格=買方支付給賣方的金額+為賣方繳納的稅費。參見教材P184。

【該題針對“統(tǒng)一稅費負(fù)擔(dān)”知識點進(jìn)行考核】

9、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是統(tǒng)一計價單位。容積率=總建筑面積/建筑用地面積;建筑用地面積=6000/3=2000;土地單價=1800000/2000=900元/平方米。參見教材P186。

【該題針對“統(tǒng)一計價單位”知識點進(jìn)行考核】

10、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是統(tǒng)一計價單位。建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，套內(nèi)建筑面積=100-100×10%=90(㎡)，建筑面積下的價格=套內(nèi)建筑面積下的價格×套內(nèi)建筑面積/建筑面積=2600×90/100=2340(元/㎡)。參見教材P186。

【該題針對“統(tǒng)一計價單位”知識點進(jìn)行考核】

11、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是統(tǒng)一計價單位。題干中告知了一個是使用面積，一個是建筑面積。這是2個不同的面積內(nèi)涵，因此價格單位是不一致的。參見教材P186。

【該題針對“統(tǒng)一計價單位”知識點進(jìn)行考核】

12、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是統(tǒng)一計價單位。一年后支付的款項要折現(xiàn)到首付時點后，再與首付款相加，才能得出實際價格。首期支付30%，那么首期支付的價款就是300×30%=90萬，余下300×(1-30%)=210萬在年末支付，房地產(chǎn)實際價格=300×30%+300×70%/(1+6%)=288.11萬元;建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積=100/90%=111.11，建筑面積單價=288.11/111.11=25930.18868元/平方米，選A。參見教材P186。

【該題針對“統(tǒng)一計價單位”知識點進(jìn)行考核】

13、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是統(tǒng)一計價單位。使用面積=100×0.8=80(㎡)。建筑面積下的價格=使用面積下的價格×使用面積/建筑面積=10000×80/100=8000(元/㎡)。參見教材P186。

【該題針對“統(tǒng)一計價單位”知識點進(jìn)行考核】

14、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是市場狀況調(diào)整的方法。此題需注意的是：在采用環(huán)比價格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式時，應(yīng)從成交日期的下一時期的價格指數(shù)開始逐乘。2011年9月末的價格=3000×(1+2.5%)×(1+0.5%)×(1-1.5%)×(1-2.5%)×(1-1.0%)×(1+1.5%)×(1-1.5%)=2937.6(元)。參見教材P193。

【該題針對“市場狀況調(diào)整的方法”知識點進(jìn)行考核】

15、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是市場狀況調(diào)整的方法。從2011年1月末至2011年6月末的期數(shù)為5;2011年6月末至2011年10月末的期數(shù)為4：2500×(1+1%)5+4×20=2707.53(元/㎡)。參見教材P194。

【該題針對“市場狀況調(diào)整的方法”知識點進(jìn)行考核】

16、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是市場狀況調(diào)整的方法。該年9月1日該房地產(chǎn)以美元計算的正常價格為：(1000×6.7+80×8)÷ 6.4=1147(美元/㎡)。參見教材P194。

【該題針對“市場狀況調(diào)整的方法”知識點進(jìn)行考核】

17、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是市場狀況調(diào)整的方法。交易日期為2011年3月1日的正常交易價格即合同交易價格4000元/㎡，所以正確答案是4000×(1+0.3%)6=4072.54，參見教材P194。

【該題針對“市場狀況調(diào)整的方法”知識點進(jìn)行考核】

18、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法。調(diào)整系數(shù)=1.05/0.98=1.071。參見教材P199。

【該題針對“房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法”知識點進(jìn)行考核】

19、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法。先將可比實例的樓層調(diào)整至估價對象樓層狀況下價格：(5700/95%)×(98%×110%)=6468 (元/㎡),再將可比實例不正常交易稅費負(fù)擔(dān)調(diào)整為正常交易稅費負(fù)擔(dān)狀況下價格：6468/(1-6%)=6881(元/㎡)。參見教材P200。

【該題針對“房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法”知識點進(jìn)行考核】

20、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是求取單個可比實例的比較價值。可比實例正常市場價格=4000×100/(100-2)=4081.63(元/㎡)。房地產(chǎn)狀況調(diào)整：4081.63×1.087=4436.73(元/㎡)。市場狀況因素調(diào)整：4436.7×(1+1%)5=4663.02(元/㎡)。 參見教材P201。

【該題針對“計算單個可比實例的比較價值”知識點進(jìn)行考核】

21、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是求取最終的比較價值。丙為二層商鋪，和估價對象底層商鋪差異較大，所以應(yīng)該取較小的權(quán)數(shù)。甲乙都是底層商鋪，可以取較大的權(quán)數(shù)，而且題干給的信息，無法區(qū)別甲乙的優(yōu)劣，因而二者給一樣的權(quán)數(shù)。參見教材P203。

【該題針對“計算最終的比較價值”知識點進(jìn)行考核】

22、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是求取最終的比較價值。比準(zhǔn)價格=2130×0.3+2190×0.4+2220×0.3=2181元/㎡。參見教材P204。

【該題針對“計算最終的比較價值”知識點進(jìn)行考核】

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