四、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤(本題10分。錯處不超過4個，后面應用前面的錯誤計算結果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分)。

估價對象現(xiàn)狀為一空置廠房，土地面積4000m2，總建筑面積6000m2，分析其所在區(qū)位特點和周邊環(huán)境，適宜裝修改造成純辦公樓出租;裝修改造方案獲得政府主管部門批準后，補辦了相關手續(xù)、補交了土地價款，土地使用期限自2007年10月1日起50年，總建筑面積不變?，F(xiàn)需評估估價對象在2007年10月1目的市場價格(購買總價和單價)。

有關資料如下：

1.預計估價對象裝修改造的工期為1年，裝修后即可全部租出，可出租面積為建筑面積的97%。經(jīng)調查，附近同檔次辦公樓可出租面積平均為建筑面積的85%，可出租面積的平均年租金經(jīng)預測穩(wěn)定在1000元/m2，空置和租金損失率為10%，出租成本及稅費為年租金收入的25%。

2.預計裝修改造費用(含管理費用)為每平方米建筑面積1000元，假設費用在裝修改造期間均勻投入。

3.折現(xiàn)率為12%，銷售費用及銷售稅費率為7%(與銷售同時發(fā)生)，購買現(xiàn)廠房的稅費為3%。

估價測算如下(節(jié)選)：

一、估算凈收益

凈收益=1000×6000×85%×(1-10%)×(1-25%)=344.25(萬元)

二、測算報酬率Y

采用市場提取法，通過調查類似辦公用途房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，根據(jù)公式

采用試算法推算報酬率。具體如下：

求取可比實例報酬率表

注：上表計算結果無誤。

報酬率=(9.994%+7.909%+8.092%+8.005%)/4=8.500%

取整報酬率為8.5%。

三、估算裝修改造后的辦公樓總價值

四、裝修改造費用總額

裝修改造費用=1000×6000/(1+8.5%)0.5=576.02萬元

五、銷售費用與銷售稅費

銷售費用與銷售稅費=3981.45×7%/(1+12%)=248.84萬元

六、購買現(xiàn)廠房的稅費

設估價對象的市場價格總價為V，則購買現(xiàn)廠房的稅費總額=V×3%

七、計算估價對象在估價時點的市場價格。

估價對象的市場價格總價V=3554.87-248.84-576.02-0.03V

V=2650.50萬元

單價=2650.50/6000=4417.49元/m2

（責任編輯：fky）

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