1.租賃收入的確定根據(jù)估價人員現(xiàn)場調(diào)查，該地區(qū)類似辦公樓的市場租金水平因建筑物狀況、裝修、設(shè)施等不同，約為1.8～2.5元/(m2·天)，根據(jù)估價對象的具體情況，經(jīng)估價人員綜合分析，確定估價對象現(xiàn)狀條件下可能實(shí)現(xiàn)的市場租金水平為2元/(m2·天)。

2.空置率及租金損失率的確定根據(jù)估價人員的調(diào)查，考慮目前該地區(qū)的辦公用房的供給需求狀況及空置水平，該地區(qū)辦公用房緊張，出租率水平在90%左右，確定空置率及租金損失率合計(jì)為10%。

3.年有效毛收入的確定

有效毛收入=日租金收入×天數(shù)/年×(1-置及租金損失率)

4.凈收益的確定根據(jù)目前房地產(chǎn)租賃市場出租人負(fù)擔(dān)的租賃成本分析，主要包括維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險費(fèi)、房地產(chǎn)稅、租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、采暖空調(diào)費(fèi)等，其他由承擔(dān)人支付。經(jīng)市場調(diào)查，確定租賃運(yùn)營費(fèi)用率為20%。

現(xiàn)時年凈收益=有效毛收入×(1-運(yùn)營費(fèi)用率)

5.報酬率的確定房地產(chǎn)報酬率實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)投資回報與所投入資本的比率，報酬率可采用累加法確定。

報酬率=無風(fēng)險報酬率+投資風(fēng)險補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+缺乏流動性補(bǔ)償率-投資帶來的優(yōu)惠率

房地產(chǎn)報酬率確定為6%。

6.剩余收益期限的確定根據(jù)《國有土地使用證》，估價對象登記土地性質(zhì)為出讓，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本報告設(shè)定估價對象剩余使用期限42年，無續(xù)期。

7.租金年增長率的確定經(jīng)估價人員綜合分析，確定估價對象租金年增長率為2.5%。

8.收益價格的確定。

表5 收益法計(jì)算過程　　 (每平方米)

運(yùn)用收益法求取的估價對象收益價格為11360元/m2。

(三)估價對象房地產(chǎn)價格的確定

采用兩種不同途徑進(jìn)行估價得到的不同結(jié)果均其有一定的意義和客觀依據(jù)，因兩個結(jié)果差異不大，經(jīng)綜合考慮，取兩種方法測算結(jié)果的算術(shù)平均值作為本次估價結(jié)果。

估價對象房地產(chǎn)單價=(11506+11360)/2=11433元/m2　　估價對象房地產(chǎn)總價=11433×957.3=10944811元

取整為1094萬元。

單價為11433元/m2

六、估價結(jié)果

根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-1999)的要求，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學(xué)合理的估價方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，結(jié)合估價經(jīng)驗(yàn)與影響房地產(chǎn)市場價格因素的分析，確定：估價對象在滿足全部假設(shè)限制條件下于估價時點(diǎn)2007年3月5目的市場價值為人民幣　壹仟零玖拾肆萬元整(RMB 1094萬元整)，折合每平方米建筑面積單價為人民幣 壹萬壹仟肆佰叁拾叁元整(RMB 11433元/m2)。

附件

1.《委托司法鑒定函》(復(fù)印件)

2.《房屋所有權(quán)證》(復(fù)印件)

3.《國有土地使用證》(復(fù)印件)

4.估價對象地理位置示意圖

5.估價對象小區(qū)實(shí)景照片

6.估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(復(fù)印件)

7.估價機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件)

8.房地產(chǎn)估價師注冊證書(復(fù)印件)

（責(zé)任編輯：fky）

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