(一)市場(chǎng)法

1.選取可比實(shí)例　搜集類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途、交易類型、區(qū)位和交通、基礎(chǔ)設(shè)施等具體條件(表1)，選擇3個(gè)可比實(shí)例進(jìn)行比較。

表1　　可比實(shí)例表

2.可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象比較分析　可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的各種房地產(chǎn)價(jià)格影響因素說明見表2。

表2　　因素條件對(duì)比說明表

3.修正調(diào)整過程　以估價(jià)對(duì)象的備因素條件為基準(zhǔn)，相應(yīng)分值為100，將可比實(shí)例交易時(shí)的相應(yīng)因素條件與估價(jià)對(duì)象比較，確定出相應(yīng)的分值。(區(qū)域因素與個(gè)別因素中子因素權(quán)重相同)。

表3　　因素條件分值表

根據(jù)上述分值，得到修正調(diào)整系數(shù)，并將各可比實(shí)例成交價(jià)格修正調(diào)整為符合估價(jià)對(duì)象條件的比準(zhǔn)價(jià)格。

表4　　可比實(shí)例因素條件修正調(diào)整系數(shù)與比準(zhǔn)價(jià)格表

4.市場(chǎng)法估價(jià)結(jié)果　3個(gè)可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格比較接近，取其簡(jiǎn)單算術(shù)平均值為市場(chǎng)法求取的估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格：

(12062+10778+11678)/3=11506元/m2

(二)收益法測(cè)算

收益法的基本步驟為：

搜集預(yù)測(cè)需要的有關(guān)收入和費(fèi)用的數(shù)據(jù)資料→估算潛在毛收入→估算有效毛收入→估算運(yùn)營費(fèi)用→預(yù)測(cè)估算凈收益一求取適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率→選用適宜的報(bào)酬資本化法公式求出收益價(jià)格。

根據(jù)市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來的凈收益將逐年遞增，所以選擇凈收益按一定比率遞增、有限年期的公式。

其計(jì)算公式如下：

式中：

V-房地產(chǎn)的收益價(jià)格;

A-房地產(chǎn)未來每年凈收益;

Y-房地產(chǎn)的報(bào)酬率;

n-房地產(chǎn)的收益期限;

g-凈收益逐年遞增的比率。

（責(zé)任編輯：fky）

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