解 析

一、問答題

(一)解：3.在某一時點，市場價值是唯一的，而投資價值會因投資者的不同而不同。

屬于站在特定的投資者角度和立場上的估價，評估出的價值不是公開市場價值而是投資價值，即使是這兩家開發(fā)公司選擇了同一家估價機構(gòu)進行拍賣應(yīng)價評估，也會導(dǎo)致不同的估價結(jié)果。兩家估價機構(gòu)的評估結(jié)果有差異的主要原因有：

(1)不同的房地產(chǎn)開發(fā)公司有不同的自身條件。如：不同的承擔(dān)風(fēng)險能力、不同的開發(fā)成本或經(jīng)營費用方面的優(yōu)勢、不同的納稅狀況、不同的開發(fā)利用方式(包括最佳用途、建筑規(guī)模、檔次)等。

(2)不同的房地產(chǎn)開發(fā)公司對未來房地產(chǎn)市場的預(yù)期不同。如：對未來的信心不同、不同的價值取向和產(chǎn)品定位等。

(二)解：

4.(1)不正確。

(2)原因：現(xiàn)在該宗土地重新取得價格可能要超過2000萬元，但該辦公用房市場價值4000萬元中包括社會平均正常合理的開發(fā)利潤，換句話說，相比5年前多出的1000萬元中肯定包含社會平均正常合理的開發(fā)利潤，也可能包含上漲的土地重新取得價格。

(三)解：

2.(1)第二種估價思路更合適。劃撥土地上房屋對外轉(zhuǎn)讓，要由受讓方補交土地使用權(quán)出讓金，由于該直管公房地處繁華商業(yè)區(qū)，且其剩余經(jīng)濟壽命有限(按磚混結(jié)構(gòu)40年經(jīng)濟壽命考慮，實際年齡53年，已過經(jīng)濟壽命，即使經(jīng)過兩次大修能延長其經(jīng)濟壽命，但剩余經(jīng)濟壽命也有限)，在規(guī)劃許可前提下。完全可以考慮拆除重建為商業(yè)用房?？砂瓷虡I(yè)用途補交土地使用權(quán)出讓金，現(xiàn)在估價可按商業(yè)用途土地估價。

(2)土地按商業(yè)用途估價，可用假設(shè)開發(fā)法估價，假設(shè)將現(xiàn)有建筑物全部拆除重建商業(yè)用房，最后扣減將劃撥住宅用地變成出讓商業(yè)用途應(yīng)補交的土地使用權(quán)出讓金，得出估價對象的市場價值。

二、單項選擇題

1.800萬元/3.5=228.57萬元，一層價格：228.57萬元，二層價格：0.7×228.57萬元=160萬元，一二層合計：388.57萬元，400萬元-388.57萬元=11.43萬元。

3.繼承手續(xù)屬于房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

5.在估價時點2008年4月30日，根據(jù)孰短原則，應(yīng)以建筑物剩余經(jīng)濟壽命為收益年限，在計算收益價格時，應(yīng)考慮剩余年限土地使用權(quán)價值的影響。

7.A.錯。理論教材341頁應(yīng)扣減項目為工業(yè)用途房地產(chǎn)的購買價格、買方稅、補交的土地出讓金、商業(yè)改造工程費用。

C.錯。項目改建在法律上主要考慮工業(yè)用途改為商業(yè)用途是否合法。

9.店面的土地價值=200-800×90%×1000=128(萬元)，倉庫的土地價值=200-500×85%×2000=115(萬元)，住宅的土地價值=195-650×90%×1500=107.25(萬元)，店面應(yīng)分攤的土地份額=128/350.25=36.55%。

10.被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定，協(xié)商不成的，可以通過委托評估確定，房屋拆遷公司不等于拆遷人。

拆遷估價一般應(yīng)當(dāng)采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法，并在估價報告中充分說明原因。

拆遷估價機構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。拆遷估價機構(gòu)確定后，一般由拆遷人委托。委托人應(yīng)當(dāng)與估價機構(gòu)簽訂書面拆遷估價委托合同。

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