2008年 試題參考答案

一、問答題

(一)答：理由包括：

1.本次評估的價值為投資價值(拍賣應(yīng)價)。(3分)

2.投資價值是從某個特定投資者的角度來衡量的價值。(3分)

3.不同投資者在開發(fā)建設(shè)成本經(jīng)營費(fèi)用方面的優(yōu)勢不同，納稅狀況不同，對未來的信心不同，所有這些因素都會影響投資者對該房地產(chǎn)未來收益能力的估計(jì)，從而影響投資者對該房地產(chǎn)價值的估計(jì)。(4分)

(說明：若回答估價目的、估價時點(diǎn)、估價方法、價格影響因素、資料依據(jù)及估價師經(jīng)驗(yàn)不同，均不給分)

(二)答：1.錯誤。(1分)

2.房地產(chǎn)價值不是土地價值和建房投入簡單的相加。(3分)

3.應(yīng)考慮房地產(chǎn)擁有者自己對房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良、通貨膨脹因素。(3分)

4.雖然造價穩(wěn)定，但管理費(fèi)用財務(wù)費(fèi)用，稅費(fèi)水平可能有變化。(3分)

(三)答：

1.若轉(zhuǎn)讓后允許改變用途，則以商業(yè)用途價格為基礎(chǔ)估價較合適，或若轉(zhuǎn)讓后不允許改變用途，則以住宅銷售均價為基礎(chǔ)估價較合適。(2分)

理由：

估價對象處于繁華商業(yè)區(qū)，根據(jù)最高最佳使用原則應(yīng)以商業(yè)用途價格為基礎(chǔ)估價?；蚬纼r對象證載用途為住宅，根據(jù)合法原則，應(yīng)以住宅銷售均價為基礎(chǔ)估價。(4分)

2.估價技術(shù)路線：①選擇估價方法。②方法運(yùn)用中的具體處理。③確定估價結(jié)果。

二、單項(xiàng)選擇題

1.A 2.A 3.D 4.D 5.A 6.B 7.B 8.D 9.C 10.D

三、指錯題

1.估價師聲明應(yīng)該是注冊房地產(chǎn)估價師聲明。

2.估價對象權(quán)益描述不全，未交代有共有權(quán)人，是否設(shè)立抵押權(quán)等。

3.估價對象未說明是否為整體估價，但不包括動產(chǎn)。

4.轉(zhuǎn)讓目的估價的估價原則中不應(yīng)有謹(jǐn)慎原則。

5.估價結(jié)果數(shù)值表述不嚴(yán)謹(jǐn)，應(yīng)指明總建筑面積及每建筑面積的單價。

6.估價結(jié)果不應(yīng)有可能字樣。

7.估價報告有效期表述不正確(和2006年考試真題相同，當(dāng)時的答案是：正確的描述應(yīng)該為“如果本報告超過應(yīng)用有效期還未使用，本公司不負(fù)任何責(zé)任”)。

8.市場法中缺計(jì)算公式(本題考點(diǎn)和06年相同，指錯題中也有這一項(xiàng))。

9.可比實(shí)例C選取不恰當(dāng)，可能不在一個供需圈(或可比實(shí)例C未說明是否在同一供求范圍內(nèi))。

10.可比實(shí)例成交價格內(nèi)涵不清(未說清是建筑面積還是使用面積)。

11.可比實(shí)例C未指明用途，應(yīng)指明辦公用途。

12.交易日期調(diào)整依據(jù)錯誤，應(yīng)指明顯細(xì)分市場的(不應(yīng)是商品住宅市場價格比較平穩(wěn)，而應(yīng)該是估價對象類似的辦公用房4～6月份價格平穩(wěn))。

13.區(qū)域因素中，商業(yè)繁華程度應(yīng)為辦公聚集度。

14.“公共設(shè)施配套情況”應(yīng)為基礎(chǔ)設(shè)施完備度或外部配套。

15.個別因素缺少物業(yè)管理的修正。

16.可比實(shí)例B裝修調(diào)整系數(shù)有誤(或裝修檔次描述不清，應(yīng)有詳細(xì)說明)。

17.成新率100%與“較新”不符，應(yīng)為全新。

18.基礎(chǔ)設(shè)施情況屬區(qū)域因素。

19.估價對象共五層，可比實(shí)例為四層，應(yīng)說明或修正。

20.缺少權(quán)益狀況因素說明與調(diào)整。

21.收益法中，出租率按估價對象的實(shí)際情況90%確定不正確，應(yīng)說明是否為客觀水平且應(yīng)說明是預(yù)測值。

22.年總收入未考慮收租損失。

23.收益法測算中，年總收入未說明是預(yù)測值。

24.收益法測算中，管理費(fèi)取值未說明理由。

25.年總收入未考慮押金或租賃保證金的利息收入。

26.租金收入未考慮可出租面積比率。

27.運(yùn)營費(fèi)用中未交代物業(yè)管理費(fèi)、水、電、采暖費(fèi)等如何收取(或租金內(nèi)涵交代不清)。

28.估價對象使用年限至2053年6月30日錯，應(yīng)為6月29日。

29.估價對象收益年限用50年錯，應(yīng)為45年。

30.收益法測算中，收益價格確定時應(yīng)說明土地不可續(xù)期。

31.收益法測算時，應(yīng)給出凈收益的三種估計(jì)值并最終確定是哪一種估計(jì)值。

32.收益價格單價應(yīng)取元為整數(shù)，這樣與市場法精確度一致。

33.估價結(jié)果的表述，估價技術(shù)報告與估價結(jié)果報告不一致。

四、改錯題

1.價值定義錯，應(yīng)為估價對象的公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響，包含建筑物裝修部分的價值。

2.估價時點(diǎn)錯，應(yīng)為2008年8月30日(取得拆遷許可證之日)。

3.估價依據(jù)缺《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》。

4.估價方法錯，應(yīng)改為或增加：由于估價對象為收益性的房地產(chǎn)，附近地區(qū)房地產(chǎn)租賃活躍，故可采用收益法進(jìn)行評估。

（責(zé)任編輯：fky）

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