四、綜合分析題(共3大題，15小題，每小題2分。每小題的備選答案中有1個或1個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。全部選對的，得2分;選錯或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個選項得0.5分)

(一)

甲房地產(chǎn)公司(以下簡稱甲公司)擬將正在建設(shè)的高檔商品房項目作為抵押物，向乙銀行貸款1億元，委托丙房地產(chǎn)估價機構(gòu)(以下簡稱丙機構(gòu))進(jìn)行評估。丙機構(gòu)經(jīng)調(diào)查得知：改項目總建筑面積為15000平方米，其中：已被人們法院預(yù)查封1000平方米。經(jīng)批準(zhǔn)可預(yù)售的建筑面積為14000平方米，其中有3000平方米已預(yù)售并辦理了商品房預(yù)告登記。甲公司依法辦理該項目抵押登記后，擬將該項目整體轉(zhuǎn)讓給丁公司。

1.開發(fā)建設(shè)該項目，甲公司應(yīng)依法取得()。

A.建設(shè)項目選址意見書

B.建筑工程施工許可證

C.建設(shè)工程規(guī)劃許可證

D.建設(shè)用地規(guī)劃許可證

答案：BC

解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)所需條件。AD兩項屬于建設(shè)用地的條件。

2.甲公司本次可抵押的商品房建筑面積為( )平方米。

A.10000

B.11000

C.14000

D.15000

答案：C

解析：被依法查封的房地產(chǎn)不能進(jìn)行抵押。參見教材P120.

3.為準(zhǔn)確獲得已辦理商品房預(yù)告登記的信息，丙機構(gòu)應(yīng)通過()確定。

A.調(diào)查該項目購房人

B.查詢該項目的房屋登記簿

C.要求甲公司出具其預(yù)告登記證明

D.查詢甲公司已備案的商品預(yù)售合同

答案：B

解析：本題考查的是房屋預(yù)告登記，房屋預(yù)告登記是指，申請人為保障將來的物權(quán)實現(xiàn)，按照約定向房屋登記機構(gòu)申請，房屋登記機構(gòu)依法將申請事項在登記簿上予以記載的預(yù)先登記行為。參見教材p137。

4.評估過程中，丙機構(gòu)應(yīng)做的工作包括()。

A.進(jìn)行實地查勘

B.調(diào)查了解法定優(yōu)先受償權(quán)利情況

C.要求甲公司提供《國有土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》

D.按照甲公司要求確保抵押物評估值不低于1億元

答案：A.

解析：本題考查的是估價機構(gòu)的工作內(nèi)容。參見教材p50。

5.甲公司轉(zhuǎn)讓該項目給丁公司不需要()，

A.乙銀行同意

B.人民法院解除查封

C.規(guī)劃部門同意

D.房屋登記機構(gòu)批準(zhǔn)

答案：AC

解析：本題考查的是房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無需取得銀行和規(guī)劃部門的同意，本題中有1000平方米是被查封的，而對于被查封的部分也是不能轉(zhuǎn)讓的。參見教材p105、106。

(二)

陳某屬低保戶，擁有某市舊城區(qū)一間百年老房的所有權(quán)。該市政府從2011年2月開始對該區(qū)進(jìn)行改造。甲房地產(chǎn)評估機構(gòu)承擔(dān)該項目房屋征收評估工作。乙房地產(chǎn)開發(fā)公司依法取得該地塊建設(shè)用地使用權(quán)，投資10億元開發(fā)建設(shè)商業(yè)零售、上午辦公，酒店餐飲和居住建筑面積各占十分之一的城市綜合體，并按居住建筑面積的10%配建工共租憑住房。2013年“十一”黃金周期間，乙房地產(chǎn)開發(fā)公司開展該項目營銷活動。2013年10月20日該項目取得商品房預(yù)售許可證。

6.關(guān)于對陳某住房征收補償?shù)恼f法，正確的有( )。

A.陳某應(yīng)與乙房地產(chǎn)開發(fā)公司訂立補償協(xié)議

B.陳某可以要求在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換

C.陳某對評估結(jié)果有異議，可向甲房地產(chǎn)評估機構(gòu)申請復(fù)核評估

D.陳某因住房已過實際使用年限而得不到貨補補償，應(yīng)按低保戶標(biāo)準(zhǔn)安置

答案：ABC

解析：本體考察的是房屋的補償。參見教材P45、46。

7.代理該項目工程招標(biāo)的工程招標(biāo)代理機構(gòu)的資格應(yīng)為( )。

A.甲級

B.乙級及以上

C.丙級及以上

D.暫定級以上

答案：A

解析：本體考察的是工程建設(shè)招標(biāo)代理機構(gòu)，甲級招標(biāo)代理機構(gòu)可以承擔(dān)分類建設(shè)項目的招標(biāo)代理。參見教材P71

8.“十一”黃金周期間，乙房地產(chǎn)開發(fā)公司可以進(jìn)行該項目的營銷活動為( )。

A.制作公共車身廣告介紹該項目名稱

B.向前來參觀者免費發(fā)放VIP卡

C.在項目銷售大廳展示項目沙盤

D.在房地產(chǎn)展銷會上預(yù)售房屋

答案：BC

解析：本題考查的是房地產(chǎn)廣告和營銷，由于十一期間，未取得預(yù)售許可證，所以不能發(fā)布廣告。參見教材P98

9.乙房地產(chǎn)開發(fā)公司建造該項目所涉及的印花稅可按( )的比例免征。

A.1.0‰

B.2.5%

C.10.0%

D.25.0%

答案：A

解析：本題考查的是印花稅的稅率，印花稅采用比例稅率，分為5檔，分別為1‰、0.5‰、0.3‰、0.1‰和0.05‰。參見教材P255

(三)

甲公司通過出讓方式取得一宗建設(shè)用地使用權(quán)，規(guī)劃用途為普通住宅，建筑控制高度為30米。該項目計劃建設(shè)工期2年，項目可行性研究確定的投資額為3億元。甲公司取得土地后立即開展了該項目的建筑設(shè)計工作，并于半年后開工，由于資金緊張，甲公司以該宗土地及在建工程向乙銀行抵押融資，簽訂了期限為2年的借款合同，并共同辦理了抵押登記。1年后，該項目實際投資額占全部開發(fā)投資總額的60%。隨后，甲公司因拖欠工程款被債權(quán)人丙公司起訴，丙公司要求人民法院強制拍賣其土地及在建工程，以償還到期債務(wù)。

10.作為對本項目建設(shè)的規(guī)劃控制，建筑控制高度屬于( )。

A.用地控制指標(biāo)

B.建筑形態(tài)控制指標(biāo)

C.城市設(shè)計引導(dǎo)指標(biāo)

D.環(huán)境容量控制指標(biāo)

答案：B

解析：本題考查的是控制體系指標(biāo)的內(nèi)容。建筑形態(tài)控制指標(biāo)包括建筑高度、建筑間距、建筑紅線后退距離、沿路減值高度和相鄰地段的建筑規(guī)定。參見教材P26

11.關(guān)于本項目建筑設(shè)計的說法，正確的為( )。

A.地上建筑物僅能設(shè)計為多層建筑

B.地上建筑耐久年限為15~40年

C.按建筑物控制高度設(shè)計的地上建筑物應(yīng)設(shè)置電梯

D.按建筑物控制高度設(shè)計的地上建筑物應(yīng)采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

答案：BCD

解析：本題是一道綜合性題目。綜合考查了建筑物的高度、建筑物耐久年限和建筑物的結(jié)構(gòu)。建筑高度為30m為高層建筑，所以A選項錯誤。參見教材P62、74、84。

12.本項目可行性研究對3億元投資額確定的方法為( )。

A.通過投資估算指標(biāo)確定

B.利用施工定額進(jìn)行測算

C.利用預(yù)算定額進(jìn)行測算

D.利用概算定額進(jìn)行測算

答案：A

解析：本題考查的是投資估算指標(biāo)，投資估算指標(biāo)是在項目建議書和可行性研究階段編制投資估算、計算投資需要量時使用的一種定額。參見教材P135。

13.甲公司從乙銀行取得的貸款屬于( )。

A.中期貸款

B.擔(dān)保貸款

C.特定貸款

D.自營貸款

答案：AB

解析：本題考查的是貸款的種類。兩年期的貸款屬于中期貸款，甲公司以該宗土地及在建工程項乙銀行抵押融資，所以是擔(dān)保貸款。參見教材P236、237。

14.“實際投資額占全部開發(fā)投資額的60%”按統(tǒng)計指標(biāo)分類為( )。

A.比較相對指標(biāo)

B.強度相對指標(biāo)

C.結(jié)構(gòu)相對指標(biāo)

D.比例相對指標(biāo)

答案:C

解析：本題考查的是相對指標(biāo)的概念。結(jié)構(gòu)相對指標(biāo)是指總體內(nèi)某部分或組的述職占總體述職的比例。

15.關(guān)于丙公司請求拍賣房地產(chǎn)的說法，錯誤的為( )。

A.該房地產(chǎn)拍賣委托人應(yīng)為丙公司

B.人民法院決定采取拍賣方式處置時應(yīng)告知乙銀行

C.該房地產(chǎn)因設(shè)置有抵押權(quán)，人民法院不支持其拍賣請求

D.人民法院支持該拍賣請求時應(yīng)以評估價格為基礎(chǔ)確定拍賣保留價

答案:ABC

解析：本題考查的是強制拍賣。由于丙公司要求人民法院強制拍賣其土地及在建工程，所以拍賣的委托人是法院，強制拍賣時無需告知銀行。參見教材P398、402。

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