第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的基本內(nèi)容

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研所涉及的內(nèi)容非常廣泛，調(diào)研目的不同，調(diào)研內(nèi)容的側(cè)重點(diǎn)也有所不同。在具體的市場(chǎng)調(diào)研工作中，調(diào)研人員應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的目的編制市場(chǎng)調(diào)研提綱，列處主要的調(diào)研內(nèi)容，進(jìn)行有針對(duì)性的市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)。從房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的一般意義上講，市場(chǎng)調(diào)研的基本內(nèi)容主要涵蓋下列部分。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研

房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境所包含的信息內(nèi)容廣泛，涉及的領(lǐng)域和部門(mén)眾多，信息的分布也較分散

(一)政治法律環(huán)境調(diào)研

政治法律環(huán)境調(diào)研包括政府有關(guān)的法律、法規(guī)、方針政策、政局變化等情況的淵研，調(diào)研的主要內(nèi)容有：①中央及地方政府關(guān)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。②中央及地方政府有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的方針和政策，如產(chǎn)業(yè)政策、金融政策、稅收政策、財(cái)政政策、物價(jià)政策、就業(yè)政策等。③中央及地方政府有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的法律、法規(guī)及相關(guān)政策，如土地制度和政策、房地產(chǎn)稅收政策、房地產(chǎn)金融政策、房地產(chǎn)價(jià)格政策等。④?chē)?guó)內(nèi)、國(guó)際政局的變化，包括政治形勢(shì)、政府的重大人事變動(dòng)等。

(二)經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研

經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響很大.其調(diào)研的主要內(nèi)容有：①區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)特征，包括經(jīng)濟(jì)總量，經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、趨勢(shì)，通信及交通運(yùn)輸，能源與資源供應(yīng)，技術(shù)協(xié)作條件等。②區(qū)域內(nèi)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成及主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整方向和生產(chǎn)力的空間布局特征等。③區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、工資水平、基礎(chǔ)設(shè)施情況、重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域等。④城鄉(xiāng)居民家庭收人水平、人均可支配收入、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款額、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平等。⑤物價(jià)水平及通貨膨脹率、進(jìn)出口稅率及股票市值穩(wěn)定情況等。⑥獲取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款等的條件及可能性、利率水平等。⑦區(qū)域內(nèi)的對(duì)外開(kāi)放程度、國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)合作情況、對(duì)外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況等。

(三)社會(huì)文化環(huán)境調(diào)研

社會(huì)文化環(huán)境調(diào)研的主要內(nèi)容有：①區(qū)域內(nèi)居民的受教育程度、職業(yè)構(gòu)成、文化水平、婦女就業(yè)面大小等。②區(qū)域內(nèi)居民的價(jià)值觀、審美觀、風(fēng)俗習(xí)慣、家庭生活習(xí)慣等。③區(qū)域內(nèi)居民的民族構(gòu)成、宗教信仰、社會(huì)階層分布等。④區(qū)域內(nèi)居民的文化設(shè)施狀況，包括種類、數(shù)量、分布，具有地方特色的節(jié)慶活動(dòng)等。

(四)科技發(fā)展環(huán)境調(diào)研

科技發(fā)展環(huán)境調(diào)研的主要內(nèi)容有：①建筑材料、建筑施工技術(shù)、建筑設(shè)備的技術(shù)進(jìn)步等。②信息技術(shù)和節(jié)能技術(shù)、可持續(xù)發(fā)展技術(shù)的發(fā)展和應(yīng)用等。③新技術(shù)、新工藝、新材料、新能源的發(fā)展趨勢(shì)和速度及其在調(diào)研區(qū)域內(nèi)的使用情況等。④相關(guān)新產(chǎn)品的國(guó)內(nèi)外先進(jìn)水平等。

(五)資源環(huán)境調(diào)研

資源環(huán)境調(diào)研研包括自然資源調(diào)研和人文資源調(diào)研。資源環(huán)境調(diào)研的主要內(nèi)容有：①土地資源的調(diào)研。包括土地資源的數(shù)量、類型、區(qū)域分布特征、利用現(xiàn)狀、開(kāi)發(fā)潛力等。②地形地貌的。調(diào)研。包括地形特征;地勢(shì)類型及各種地貌類型的分布狀況、特點(diǎn)、結(jié)構(gòu)、占總面積的比重等：還包括地質(zhì)條件，如地震等地質(zhì)災(zāi)害的情況等。③氣候條件的調(diào)研。氣候?qū)θ藗兊南M(fèi)行為有很大的影響。對(duì)氣候條件的調(diào)研包括氣候類型、年降水量及降水的時(shí)空分布特征、年日照時(shí)數(shù)、特殊的氣象氣候現(xiàn)象等。④旅游資源的調(diào)研。包括自然旅游資源和人文旅游資源的數(shù)量、分布、特色、開(kāi)發(fā)程度、經(jīng)營(yíng)狀況等。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求調(diào)研

(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給調(diào)研

房地產(chǎn)市場(chǎng)供給調(diào)研主要是指對(duì)調(diào)研區(qū)域內(nèi)當(dāng)前或近期房地產(chǎn)供給的市場(chǎng)狀況的調(diào)研和分析。

(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)研

房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)研是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的核心內(nèi)容。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求是決定房地產(chǎn)市場(chǎng)容量的主要因素。

(三)房地產(chǎn)交易調(diào)研

在一定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的實(shí)際情況，反映了這一時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的客觀狀況。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)交易情況的調(diào)研，不僅可以對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的基本情況和存存的主要問(wèn)題進(jìn)行分析，而且也為房地產(chǎn)預(yù)測(cè)提供客觀依據(jù)。房地產(chǎn)交易調(diào)研的主要內(nèi)容有：①房地產(chǎn)成交量調(diào)研、它是指對(duì)一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)成交數(shù)量的凋研。在實(shí)際市場(chǎng)調(diào)研中，對(duì)房地產(chǎn)成交量進(jìn)行分類統(tǒng)計(jì)調(diào)研，如新建商品房租售量、存量商品房租售量、各種類型物業(yè)的租售量等，②房地產(chǎn)成交價(jià)調(diào)研。它是指對(duì)一定時(shí)期內(nèi)已實(shí)現(xiàn)交易的房地產(chǎn)成交價(jià)格的調(diào)研。在市場(chǎng)調(diào)研實(shí)踐中，房地產(chǎn)成交價(jià)格的調(diào)研和房地產(chǎn)成交量的調(diào)研是結(jié)合在一起的，包括房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)價(jià)格和租賃價(jià)格，并且也要對(duì)房地產(chǎn)成交價(jià)格進(jìn)行分類統(tǒng)計(jì)調(diào)研，其類型劃分一股與房地產(chǎn)成交量調(diào)研的類型劃分相對(duì)應(yīng)。③房地產(chǎn)成交區(qū)域調(diào)研。它是指在一定的時(shí)期內(nèi)，按一定的分類原則，將調(diào)研范圍分為若干個(gè)區(qū)域，分別對(duì)不同區(qū)域的房地產(chǎn)成交量和成交價(jià)格進(jìn)行調(diào)研。房地產(chǎn)成交區(qū)域調(diào)研，可以揭示房地產(chǎn)交易的空間特征和差異性、④房地產(chǎn)成交者構(gòu)成調(diào)研。它是指在一定的時(shí)期內(nèi)，按一定的分類原則，將房地產(chǎn)交易雙方各劃分為小同的類型，分別就各類房地產(chǎn)供給者或房地產(chǎn)消費(fèi)者在供給總數(shù)或消費(fèi)者總數(shù)中所占的比例進(jìn)行調(diào)研，也可分別就各類房地產(chǎn)供給者的供給量或房地產(chǎn)消費(fèi)者的消費(fèi)量在總供給量或總消費(fèi)量中所占的比例進(jìn)行調(diào)研。例如，對(duì)于商品住房的購(gòu)買(mǎi)者，按戶籍所在地劃分為本地購(gòu)買(mǎi)者和外地購(gòu)買(mǎi)者等。

在房地產(chǎn)交易凋研中，需要用一系列的指標(biāo)來(lái)描述房地產(chǎn)交易情況，房地產(chǎn)交易的主要指標(biāo)可以概括為土地交易量、房屋銷售量、房屋出租量、吸納量、吸納率、吸納周期、房屋預(yù)售面積、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)租金、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)等指標(biāo)。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)調(diào)研

房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)調(diào)研是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的重要內(nèi)容，在調(diào)研中應(yīng)圍繞房地產(chǎn)營(yíng)銷組合活動(dòng)展開(kāi)，從房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的角度來(lái)看，其調(diào)研內(nèi)容主要包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況調(diào)研、房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)研、房地產(chǎn)營(yíng)銷調(diào)研。

(一)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況調(diào)研

了解并認(rèn)識(shí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的重要內(nèi)容，也是企業(yè)決策的重要依據(jù)。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研的主要內(nèi)容有：①競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的確定，即在市場(chǎng)調(diào)研范圍內(nèi)，通過(guò)調(diào)研要明確有沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、哪些是直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、哪些是間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。只有在明確了誰(shuí)是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手后，才能進(jìn)行有針對(duì)性地調(diào)研和制定有針對(duì)性的策略。②競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模和資金情況，包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)于已開(kāi)發(fā)和將要開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的數(shù)量、規(guī)模、分布等情況，以及這些項(xiàng)目推向市場(chǎng)的對(duì)間與節(jié)奏，資金回籠情況和現(xiàn)金流情況。③競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的技術(shù)水平和新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)情況，包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的生產(chǎn)能力、技術(shù)裝備水平、項(xiàng)目研發(fā)能力以及在消費(fèi)者中的聲譽(yù)和形象等。④競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的營(yíng)銷渠道及推廣策略，包括營(yíng)銷方式、宣傳手段、廣告策劃、產(chǎn)品推廣等。⑤潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況，即對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況的分析與預(yù)測(cè)。⑥競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的客戶定位、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品質(zhì)量以及物業(yè)服務(wù)狀況的調(diào)研。⑦競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格及市場(chǎng)接受程度、市場(chǎng)占有率以及消費(fèi)者的反映等。

(二)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)研

在房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)研中，其側(cè)重點(diǎn)是房地產(chǎn)價(jià)格在市場(chǎng)上的客觀反映。房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)研的主要內(nèi)容有：①中央以及地方政府制定的相關(guān)政策、制度、規(guī)定等對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響、房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)策略的變化。②房地產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)的市場(chǎng)變化對(duì)房地產(chǎn)供求變化的影響，市場(chǎng)調(diào)研區(qū)域內(nèi)，不同Ⅸ域的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)特點(diǎn)和變化程度的對(duì)比分析。③在同一定時(shí)期內(nèi)，不同類型物業(yè)的價(jià)格變動(dòng)情況，及其對(duì)銷售量的影響。④在不同的地段，多高的房?jī)r(jià)是消費(fèi)者能夠接受的房?jī)r(jià)，以及消費(fèi)者對(duì)不同房?jī)r(jià)的接受程度和價(jià)格心理狀態(tài)情況。⑤影響房?jī)r(jià)的因素發(fā)生明顯變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)明顯變動(dòng)，這時(shí)房地產(chǎn)供給者和消費(fèi)者的市場(chǎng)反應(yīng)情況

(三)房地產(chǎn)營(yíng)銷調(diào)研

房地產(chǎn)營(yíng)銷調(diào)研主要包括房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道調(diào)研和房地產(chǎn)市場(chǎng)推廣調(diào)研，其調(diào)研主要內(nèi)容有：①房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、銷售代理機(jī)構(gòu)、咨詢顧問(wèn)機(jī)構(gòu)、價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)等房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的數(shù)量、素質(zhì)、業(yè)務(wù)能力、市場(chǎng)信譽(yù)及其業(yè)績(jī)情況。②房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道的選擇及調(diào)整情況，房地產(chǎn)租售客戶對(duì)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)的評(píng)價(jià)，銷售代理傭金情況。③房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷方式的采用情況、市場(chǎng)效果以及發(fā)展趨勢(shì)。④房地產(chǎn)廣告調(diào)研，包括房地產(chǎn)廣告訴求、房地產(chǎn)廣告媒體和房地產(chǎn)廣告效果調(diào)研。⑤其他房地產(chǎn)推廣活動(dòng)的調(diào)研，例如，產(chǎn)品推介會(huì)、主題論壇、價(jià)格折扣、免費(fèi)贈(zèng)送、有獎(jiǎng)銷售、樣板房展示、慶典活動(dòng)等。

（責(zé)任編輯：xy）

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