第四節(jié)國有建設用地使用權轉讓

一、國有建設用地使用權轉讓的條件和限制

(一)國有建設用地使用權轉讓的條件

1.以出讓方式取得的國有建設用地使用權轉讓

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應當符合下列條件：(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書;(二)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件?！?/p>

出讓合同約定是指出讓合同約定的期限和條件。期限不是指建設用地使用權出讓年限.而是指土地達到合同規(guī)定的開發(fā)、利用狀態(tài)所需的時間，即土地使用者必須在規(guī)定的時間內(nèi)在該地塊投資多少或將該地塊開發(fā)成什么規(guī)模。之所以要規(guī)定一定的期限，目的在于保證土地的投資速度，以便與整個城市建設、發(fā)展規(guī)劃和經(jīng)濟發(fā)展的要求相協(xié)調，并且加快土地的開發(fā)利用。條件則指各種要求的總和，包括：①土地用途。出讓合同一般都規(guī)定出讓的地塊用途，土地使用者不得擅自改變土地用途。否則，即使符合其他轉讓條件，建設用地使用權也不得轉讓，還必須限期糾正.②投資數(shù)額、屬于房屋建設工程的，完成投資總額的25%以上，是指實際上已經(jīng)投入房屋建設工程的資金額占全部開發(fā)投資總額的25%以上。但是投資總額不含土地使用權出讓金。這樣的規(guī)定目的在于嚴格限制炒買炒賣地皮、牟取暴利，以保證建設項目的順利實施。成片開發(fā)土地的，南于其投資額較大，所以《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，只有形成工業(yè)用地或者其他建議用地條件，方可分片轉讓。③土地利用要求。它是指合同規(guī)定的容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等。

轉讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應持有房屋所有權證書。

2.以劃撥方式取得的國有建設用地使用權轉讓

《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定：“以劃拔方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)報批時，有批準權的人民政府按照國務院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)的，轉讓方應當按照國務院規(guī)定將轉讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理?！?/p>

(二)國有建設用地使用權轉讓的限制

(1)轉讓合同的終止日期和建設項目完成日期分別不得超過原出讓合同所規(guī)定的終止日期和建設項目完成日期，不得改變原出讓合同所列的權利、義務和各項用地要求。

土地使用者通過轉讓方式取得的建設用地使用權，其使用期限為出讓合同規(guī)定的使用期限減去原土地使用者已使用期限后的剩余期限。同時，當建設用地使用權年限屆滿時，土地使用者可以申請續(xù)期。

(2)建設用地使用權轉讓后，原出讓合同規(guī)定的建設用地使用權受讓人的權利、義務也全部隨之轉移，新的受計人無條件地享受原出讓合同的全部權利并承擔全部義務。

(3)建設用地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權的，其使用范圍內(nèi)的建設川地使用權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉讓的除外

(4)建設用地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權一建設用地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要的措施。

(5)建設用地使用權轉讓時，如需要改變原出讓合同的規(guī)劃用途，必須事先向土地主管部門和規(guī)劃部門提出申請，經(jīng)審核批準，調整土地使用權出讓金，方可進行轉讓。

二、國有建設用地使用權轉讓的方式

建設用地使用權轉讓主要有以下幾種方式。

(1)建設用地使用權出售，即建設用地使用權買賣，是指土地使用者將其建設用地使用權轉移給他人，他人為此支付建設用地使用權轉讓金的行為。建設用地使用權出售的主要特征是出售方必須把建設用地使用權轉移給買方。

(2)建設用地使用權互換，也稱為建設用地使用權互易，是指當事人雙方約定互相轉移建設用地使用權的行為。由此可見：雙方必須均是以建設用地使用權作為轉移對象，否則就是買賣。

(3)建沒用地使用權贈與，是指贈與人愿意把自己的建設用地使用權無償轉移給受贈人，受贈人愿意接受而簽訂贈與合同的行為。建設用地使用權的贈與是一種無償行為，受贈人可以無償獲得建設用地使用權而不需要付出任何代價，此點與出售和互換不同。贈與合同的成立，需要雙方達成共識，即不儀需要贈與人愿意贈與，而且還要受贈人愿意接受。

在實際中，建設用地使用權還存在土地入股、企業(yè)兼并、聯(lián)建聯(lián)營等經(jīng)營性建設用地使用權轉移方式，以及建設川地使用權繼承，用地單位合并、分立、更名等非經(jīng)營性建設用地使用權轉移方式。

三、國有建設用地使用權轉讓的程序

建設用地使用權轉讓一般分為下列幾個階段

(1)申請。申請是由土地使用者向出讓人提出轉讓建設用地使用權的申請。

(2)審批。審批是由土地僻理部門根據(jù)出讓合同及轉讓條件對轉讓申請進行審查，符合轉讓條件的，可以批準轉讓。

(3)簽訂轉讓合同。建設用地使用權轉讓，必須簽訂書面轉讓合同。建設用地使用權轉讓合同是當事人之間就轉讓建設用地使用權而達成的協(xié)議。

(4)公證。公證是南公證機關對轉讓合同進行公證。

(5)登記。建設剛地使用權轉讓雙方憑轉讓合同、公證等文件，向登記機構申請變更登記。

（責任編輯：xy）

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