第五節(jié)國有建設用地使用權出租

一、國有建設用地使用權出租的條件和程序

(一)可以出租的國有建設用地使用權

土地使剛者通過出讓方式或轉讓方式取得的建設用地使用權可以出租。

土地使用者通過各種方式依法取得的劃撥建設用地使用權，符合下列條件，并經(jīng)過土地管理部門批準的，也可以出租：①土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人。②領有國有土地使用證。③具有地上建筑物、其他附著物的合法產(chǎn)權證明。④依法同土地管理部門補簽了出讓合同，補交了出讓金。

(二)國有建設用地使用權出租的限制條件

(1)建設用地使用權出租必須簽訂租賃合同。租賃合同不得違背國家法律、法規(guī)和出讓合同的規(guī)定。

(2)術按照出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，建設用地使用權不得出租。

(3)建設用地使用權出租，出租人必須辦理租賃登記。

(三)國有建設用地使用權出租的程序

(1)申請。建設用地使用權出租人持有關證件，向土地管理部門提出出租申請。

(2)審批。經(jīng)城市政府的土地管理部門審核后，符合出租條件的可以批準出租，發(fā)放建設用地使用權出租許可證。

(3)簽訂合同。建設用地使用權出租人和承租人簽訂出租合同，明確雙方的權利和義務。

(4)辦理登記。建設用地使用權出租雙方當事人憑租賃合同、土地管理部門發(fā)放的出租許可證等文件辦理租賃登記，按規(guī)定繳納有關稅費。

二、國有建設用地使用權租賃合同

建設用地使用權租賃合同是建設用地使用權出租人將土地連同地上建筑物、其他附著物交與承租人使用，承租人支付租金，租賃雙方各自承擔自己的義務，享有各自的權利，經(jīng)協(xié)商一致達成的協(xié)議。

建設用地使用權租賃合同必須遵守國家法律、法規(guī)和出讓合同的規(guī)定，并具有以下幾點主要內(nèi)容。

(1)標的。建設用地使用權租賃合同的標的是建設用地使用權。作為標的的地塊必須是確定的。在合同中必須說明土地的位置、面積、開發(fā)程度、四至范圍。

(2)租期。一般情況下，建設用地使用權租賃合同中應明確規(guī)定建設用地使用權出租的期限。但有時也不規(guī)定具體租賃期限，只要出租人沒有特殊原因要收回土地，承租人就可以按照譽。同支付租金并使用土地。對于通過出讓方式取得的建設用地使用權，其租期不得超過出讓合同規(guī)定的年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。建設用地使用權年限屆滿，土地租賃合同就自然終止。

(3)租金標準及支付期限、方式。建設用地使用權出租的租金，要按照城市政府的有關規(guī)定，結合市場情況，由租賃雙方協(xié)商確定。

(4)土地使用條件。建設用地使用權租賃合同的建設用地使用權條件必須符合出讓合同規(guī)定的建設條件和土地使用規(guī)則。如果需要改變，必須按照建設用地使用權出讓的有關規(guī)定，由出租人向土地管理部門提出申請。

(5)土地用途。對于通過出讓方式取得的建設用地使用權的土地，雙方應根據(jù)出讓合同規(guī)定的用途來約定租賃合同中土地的用途。

(6)租賃雙方的權利和義務。出租人與承租人的具體權利與義務如下所示。

出租人的權利：①有按期收取建設用地使用權租金的權利。②有監(jiān)督承租人按照租賃合同的規(guī)定合理使用土地的權利。③有依法收回出租的土地的權利。對于不按照租賃合同規(guī)定的用途使用土地或利用出租土地進行非法活動的，出租人有權終止租賃合同，收回出租的土地。因國家建設或特殊需要征用出租土地時，有權終止租約，對承租人按有關規(guī)定進行安置。出租人的義務：①交付土地及地上建筑物、其他附著物及保障義務。出租人應按照合同規(guī)定的時間和標準，將出租的財產(chǎn)交付承租人使用。②修繕義務。在租賃關系存續(xù)期間，為使承租人正常使用租賃標的物，出租人要對租賃標的物進行必要的維護。③妨害除去義務。當承租人的正常使用受到妨害的危險時，不論是由于出租人還是由于第三方的原因所致，出租人均負有除去或防止義務。④建設用地使用權出租后，出租人必須繼續(xù)履行出讓合同。

承租人的權利：①有按照租賃合同的規(guī)定，合法使用出租的土地及其地上建筑物、其他附著物的權利。②有要求保障正常、有效使用租賃標的物的權利。承租人的義務：①保管義務。承租人要愛護和合理使用租賃標的物，承租人違反租賃合同，導致租賃標的物受到損失的，應負損害賠償責任。②支付租金義務。承租人必須按照租賃合同約定的數(shù)額，按期支付租金。⑧租賃標的物返還義務。租賃雙方的租賃關系終止后，承租人應及時返還土地及其地上建筑物、其他附著物。

(7)出租人交付土地的期限、方式和條件。

(8)承租人租賃期滿返回土地的期限、方式和條件。

(9)有關土地使用稅費的繳納。

(10)解除合同的條件、期限。

(11)違約責任。

(12)其他有關條款。

三、國有建設用地使用權出租與租賃、出讓、轉讓的區(qū)別

建設用地使用權出租是一種特殊的土地產(chǎn)權經(jīng)營方式，它與建設用地使用權租賃、出讓、轉讓是有區(qū)別的。

(一)出租與租賃的區(qū)別

在國有建設用地使用權出租和國有建設用地使用權租賃的概念中，都采用了租賃、租金這樣的詞語，使人容易混淆，實質(zhì)上出租和租賃之間存在區(qū)別。第一，所處的土地市場不同。建設用地使用權出租屬于土地二級或者三級市場;建設用地使用權租賃屬于土地一級市場。第二，法律關系主體不同。建設用地使用權出租是在土地使用者之間進行的，其主體——出租人是通過劃撥、出讓(或轉讓)取得土地使用權的受讓人;承租人為取得一定年限的土地及地上建筑物、其他附著物的全部或者一部分的使用權，定期向出租人支付租金的行為主體。建設用地使用權租賃，承租人取得承租地使用權。承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設后，經(jīng)國土資源行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權轉租、轉讓或抵押。承租土地使用權轉租、轉讓或抵押，必須依法登記。

(二)出租與出讓的區(qū)別

建設用地使用權出讓是一級土地市場特有的一種經(jīng)營方式，建設用地使用權出租則存在于二、三級土地市場。

建設用地使用權出讓的主體是國家，土地出讓具有國家壟斷性的特點。建設用地使用權出租的主體是通過出讓或轉讓方式獲得建設用地使用權的土地使用權人。

(三)出租與轉讓的區(qū)別

建設用地使用權轉讓是對一定期限內(nèi)的建設用地使用權的買斷。在建設用地使用權轉讓之后，土地使用權人發(fā)生改變，原土地使用者享有的土地使用權滅失。而土地出租并不發(fā)生土地使用權人的改變，出租人的土地使用權并沒有消滅。

在建設用地使用權轉讓時，地上建筑物及附著物的所有權也一并發(fā)生轉移。而建設用地使用權出租時，僅僅足將地上建筑物及附著物的使用權出租給土地承租人，地上建筑物及附著物的所有權并不發(fā)升改變。建設用地使用權轉讓后，就要由建設用地使用權轉入人來承擔原土地使用權出讓合同中所規(guī)定的土地使用者的各項權利和義務;而建設用地使用權出租后，仍然由原土地使用者來承擔起原先承諾的各項權利和義務，不辦理過戶登記手續(xù)。

建設用地使用權出租是有償?shù)模唇ㄔO用地使用權承租人必須向出租人支付租金。建設用地使用權的轉讓可以是有償?shù)?建設川地使用權的出售和互換)，也可以是無償?shù)?建設用地使用權的贈與、繼承)。

（責任編輯：xy）

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