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投資性房地產(chǎn)

一、投資性房地產(chǎn)的定義和內(nèi)容

(一)定義和特征

1.投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。

2.特征：

(1)屬于企業(yè)的經(jīng)營活動——因此通過其他業(yè)務收入、其他業(yè)務成本核算;

(2)其用途、狀態(tài)、目的與作為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)核算的房地產(chǎn)不一樣;

(3)能夠單獨計量和出售。

(二)范圍

投資性房地產(chǎn)主要包括：

1.已出租的土地使用權

已出租的土地使用權，是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得，并以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權。企業(yè)計劃用于出租但尚未出租的土地使用權，不屬于此類。

2.已出租的建筑物

已出租的建筑物，是指企業(yè)擁有產(chǎn)權并以經(jīng)營租賃方式出租的房屋等建筑物。企業(yè)計劃用于出租但尚未出租的建筑物，不屬于此類。

3.持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權——這類投資性房地產(chǎn)比較特殊，是由管理者的持有意圖決定的。

注意區(qū)分如下特殊項目是否屬于投資性房地產(chǎn)：

1.企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍(不屬于投資性房地產(chǎn))

2.暫時閑置的投資性房地產(chǎn)，企業(yè)的意圖是繼續(xù)用于對外出租(屬于投資性房地產(chǎn))

3.按照國家有關規(guī)定認定的閑置土地(不屬于投資性房地產(chǎn))。

4.作為存貨的房地產(chǎn)(不屬于投資性房地產(chǎn))

企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關輔助服務在整個協(xié)議中不重大的，應當將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)。

二、投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量

(一)投資性房地產(chǎn)的確認

將某個項目確認為投資性房地產(chǎn)，首先應當符合投資性房地產(chǎn)的概念，其次要同時滿足投資性房地產(chǎn)的兩個確認條件(同其他資產(chǎn)的確認條件，不用單獨記憶)：

1.與該投資性房地產(chǎn)相關的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè);

2.該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。

(二)投資性房地產(chǎn)的初始計量

1.外購的投資性房地產(chǎn)

對于企業(yè)外購的房地產(chǎn)，只有在購入房地產(chǎn)的同時開始對外出租(自租賃期開始日起，下同)或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產(chǎn)。外購投資性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。采用成本模式計量的，企業(yè)應當在購入投資性房地產(chǎn)時，借記“投資性房地產(chǎn)”，貸記“銀行存款”等科目;采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，企業(yè)應當在購入投資性房地產(chǎn)時，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目，貸記“銀行存款”等科目。

2.自行建造的投資性房地產(chǎn)

企業(yè)自行建造(或開發(fā)，下同)的房地產(chǎn)，只有在自行建造或開發(fā)活動完成(即達到預定可使用狀態(tài))的同時開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認為投資性房地產(chǎn)。自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項房地產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。

采用成本模式計量的，企業(yè)應當在購入投資性房地產(chǎn)時，借記“投資性房地產(chǎn)”，貸記“在建工程”或“開發(fā)商品”等科目;采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，企業(yè)應當在購入投資性房地產(chǎn)時，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目，貸記“在建工程”或“開發(fā)商品”等科目。

(三)、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出

原理：滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的，資本化;否則，費用化。

資本化后續(xù)支出通過“投資性房地產(chǎn)——在建”核算，不同于固定資產(chǎn)資本化后續(xù)支出的核算。

日常維修支出屬于費用化的后續(xù)支出，應當計入當期損益。(其他業(yè)務成本)

三.投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量

(一)采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)

可以比照固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的處理思路理解。

核算要點總結(jié)：

1.設置“投資性房地產(chǎn)”科目核算;

2.要按期(月)計提折舊或進行攤銷，通過“投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)”科目核算，要確認收取租金的收入，通過“其他業(yè)務收入”科目核算。計提的折舊或攤銷的金額通過“其他業(yè)務成本”科目核算。

3.應比照固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)來計提減值準備。借記“資產(chǎn)減值損失”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)減值準備”科目。

(二)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)

A.采用公允價值模式的前提條件

同時滿足以下兩個條件：

1.投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。

2.企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。

B 采用公允價值模式進行后續(xù)計量的會計處理

核算要點：

1.同樣要設置“投資性房地產(chǎn)”科目核算，明細科目為“成本”、“公允價值變動”;

2.與采用成本模式計量的區(qū)別是：采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)不再計提折舊，不再進行攤銷，也不需要計提減值準備。

3.設置“公允價值變動損益”科目核算期末投資性房地產(chǎn)公允價值變動的影響。資產(chǎn)負債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值高于原賬面價值的差額，借記“投資性房地產(chǎn)——公允價值變動”科目，貸記“公允價值變動損益”科目;公允價值低于原賬面價值的差額，做相反的會計分錄。

待處置該投資性房地產(chǎn)時，將其持有期間累計產(chǎn)生的“公允價值變動損益”轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務成本”科目。

4.取得租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務收入”等科目。

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（責任編輯：xll）