第三節(jié) 動態(tài)盈利能力指標及其計算

一、財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)

□含義：指項目按行業(yè)的基準收益率或設(shè)定的目標收益率ic，將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和，是開發(fā)項目財務(wù)評價中的一個重要經(jīng)濟指標。

□計算期的選取規(guī)則如表6-3所示。

房地產(chǎn)投資項目計算期選取規(guī)則 表 6-3

□基準收益率是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報率，稱為最低要求收益率(MARR)。決定基準收益率大小的因素主要是資金成本和項目風(fēng)險。

財務(wù)凈現(xiàn)值的計算公式為：

式中 FNPV——項目起始時間點的財務(wù)凈現(xiàn)值; ic——基準收益率或設(shè)定的目標收益率;

CI——現(xiàn)金流入量; CO——現(xiàn)金流出量; (CI-CO)t——項目在t年的凈現(xiàn)金流量;

t=0——項目開始進行的時間點;n——計算期，即項目的開發(fā)或經(jīng)營周期。

若FNPV≥0，說明該項目的獲利能力達到或超過了基準收益率的要求，財務(wù)可接受。

【例6-1】 已知某投資項目的凈現(xiàn)金流量如下表所示。如果投資者目標收益率為10%，求該投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值。 P167

【解】因為ic=10%，利用公式

，則該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值為：

FNPV=-1 000+300×(P/A，10%，5)=-1000+300×3.791=137.24(萬元)

解析：本題是考查財務(wù)凈現(xiàn)值計算公式的運用，用到了收益法中凈收益每年不變有限年期公式。

二、財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)

□含義：指項目在整個計息期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零的折現(xiàn)率，是評估項目盈利性的基本指標。其計算公式為：

□FIRR的經(jīng)濟含義是在項目壽命期內(nèi)項目內(nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時意味著，到項目壽命期終了時，所有投資可以被完全收回。

□FIRR可以通過內(nèi)插法求得。即先按目標收益率或基準收益率求得項目的財務(wù)凈現(xiàn)值，如為正，則采用更高的折現(xiàn)率使凈現(xiàn)值為接近于零的正值和負值各一個，最后用內(nèi)插公式求出，內(nèi)插法公式為：

式中 i1— 當凈現(xiàn)值為接近于零的正值時的折現(xiàn)率

i2— 當凈現(xiàn)值為接近于零的負值時的折現(xiàn)率

NPV1— 采用低折現(xiàn)率時凈現(xiàn)值的正值

NPV2— 采用高折現(xiàn)率時凈現(xiàn)值的負值

式中i1和i2之差不應(yīng)超過1%-2%。

□FIRR表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。若貸款利率>FIRR，投資會面臨虧損。求出的FIRR是可接受貸款的最高利率。將所求出的FIRR與行業(yè)基準收益率或目標收益率ic比較，當FIRR>ic時，則認為項目在財務(wù)上可接受。如FIRR

當投資項目的現(xiàn)金流量具有一個內(nèi)部收益率時，其財務(wù)凈現(xiàn)值函數(shù) NPV(i)如圖6—3所示。從圖6—3中可以看出，當i值FIRR時，對于所有的i值，NPV都是負值。

□求解FIRR的理論方程應(yīng)有n個解，從而引發(fā)了對項目內(nèi)部收益率唯一性的討論。研究表明：①常規(guī)項目(凈現(xiàn)金流量的正負號在項目壽命期內(nèi)僅有一次變化)FIRR有唯一實數(shù)解;②非常規(guī)項目(凈現(xiàn)金流量的正負號在項目壽命期內(nèi)有多次變化)計算FIRR的方程可能但不一定有多個實數(shù)解。因為項目的FIRR是唯一的，若計算FIRR的方程有多個實數(shù)解，須根據(jù)FIRR的經(jīng)濟含義對計算出的FIRR進行檢驗，以確定是否能用FIRR評價該項目。

【例6-2】 某投資者以10 000元/㎡的價格購買了一棟建筑面積為27000㎡的寫字樓用于出租經(jīng)營，該投資者在購買該寫字樓的過程中，又支付了相當于購買價格4%的契稅、0.5%的手續(xù)費、0.5%的律師費用和0.3%的其他費用。其中，相當于樓價30%的購買投資和各種稅費均由投資者的資本金(股本金)支付，相當于樓價70%的購買投資來自期限為 15 年、固定利率為7.5%、按年等額還款的商業(yè)抵押貸款。假設(shè)在該寫字樓的出租經(jīng)營期內(nèi)，其月租金水平始終保持160元/㎡，前三年的出租率分別為65%、75%和85%，從第4年開始出租率達到95%且在此后的出租經(jīng)營期內(nèi)始終保持該出租率。出租經(jīng)營期間的運營成本為毛租金收入為28%。如果購買投資發(fā)生在第1年的年初，每年的凈經(jīng)營收入和抵押貸款還本付息支出均發(fā)生在年末，整個出租經(jīng)營期為48年，投資者全投資和資本金的目標收益率為分別為10%和14%。試計算該投資項目全部投資和資本金的財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該項目的可行性。

【解】

⑴ 寫字樓購買總價： 27000㎡×l0 000元/㎡=27000萬元

⑵ 寫字樓購買過程中的稅費：27000萬元×(4% +0.5% +0.5% +0.3%)=143l萬元

⑶ 投資者投入的資本金： 27 000 萬元×30%+1431萬元=9 531 萬元

⑷ 抵押貸款金額： 27 000 萬元×70%= 18 900 萬元

⑸ 抵押貸款年還本付息額：

⑹ 項目投資現(xiàn)金流量表： (略，詳見P170)

⑺ 全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率和財務(wù)凈現(xiàn)值

1) 求FNPV因為ic=10%，故FNPV=4747.1(萬元)

2) 求FIRR。

a) 因為i1=11%時，NPV1=l701.6萬元

b) 設(shè)i2=12%，則可算出 NPV2 =-870.7萬元

c) 所以 FIRR=14%+1%×l701.6/(1 701.6+870.7) =11.66%

⑻ 資本金財務(wù)內(nèi)部收益率和財務(wù)凈現(xiàn)值

1) 求 FNPVE 。

因為 icE=14%，故 FNPVE=789.8(萬元)

2) 求FIRRE。

a) 因為iE1=14%時，NFVE1=789.8萬元

b) 設(shè)iE2=15%，則可算出NPVE2=-224.3萬元

c) 所以FIRRE=14%+1%×789.8/(789.8+224.3)=14.78%

⑼ 因為FNPV=4 747.1萬元>0，F(xiàn)IRR=11.66%>10%，故該項目從全投資的角度看可行。

因為FNPVE=789.8萬元>0，F(xiàn)IRRE=14.78%>14%，故該項目從資本金投資的角度看也可行。

解析: 1、本題較為復(fù)雜，步驟較多。一定要先看題，吃透題，而后才能逐步計算。

2、本題要求分別求出全投資和資本金的FNPV、FIRR。全投資指把項目的所有投資看作是凈流入，資本金FIRR只是資本金投入看作是凈現(xiàn)金流入，把貸款還本付息看作是現(xiàn)金流出。

3、具體地按著步驟，看是否能獨立完成，若做不下來，再看書上是如何做的，過一段時間，再獨立做一下，直到能獨立完成為止。

【例6-3】某公司購買了一棟寫字樓用于出租經(jīng)營，該項目所需的投資和經(jīng)營期間的年凈收入情況如下表所示。如果當前房地產(chǎn)市場上寫字樓物業(yè)的投資收益率為18%，試計算該投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該投資項目的可行性;如果在10年經(jīng)營期內(nèi)年平均通貨膨脹率為5%，問公司投入該項目資本的實際收益率是多少? P171

【解】

(1)在不考慮通貨膨脹的情況下，計算項目實際現(xiàn)金流量的財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率(或稱表面收益率)，計算過程如下：

從上表的計算可以得出，該投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值為271.93萬元，項目的財務(wù)內(nèi)部收益率或表面收益率的計算可以通過內(nèi)插法計算得到：

FIRR=18%+1.0%×271.93/[271.93-(-735.34)]=18.27%>18%

由于該項目的FNPV大于零，F(xiàn)IRR大于寫字樓平均投資收益率水平，因此該項目可行。

(2) 計算項目實際收益率

實際收益率(Rr)、表面收益率 (Ra) 和通貨膨脹率(Rd)之間的關(guān)系式為：

(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)

通過計算已得到 Ra=18.27%，又知Rd=5%，所以 Rr 可以通過下式計算得：

(1+0.1827)=(1+Rr)(1+0.05) 求解得 Rr=12.64%

因此，該項目投資的實際收益率為12.64%。

三、動態(tài)投資回收期(Pb)

□含義：指當考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標。對房地產(chǎn)投資項目來說，動態(tài)投資回收期自投資起始點算起，累計凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份，其計算公式為：

在式中的 Pb——動態(tài)投資回收期。

□動態(tài)投資回收期以年表示，其詳細計算公式為：

上式得出的是以期為單位的動態(tài)投資回收期，應(yīng)再把它換算成以年為單位的動態(tài)投資回收期，其中的小數(shù)部分也可以折算成月數(shù)，以年和月表示，如3年零9個月或 3.75年。

在項目財務(wù)評價中，動態(tài)投資回收期(Pb)與基準回收期(Pc)相比較，若Pb≤Pc，則開發(fā)項目在財務(wù)上就是可接受的。動態(tài)投資回收期指標一般用于評價開發(fā)完結(jié)后用來出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)開發(fā)項目，也可用來評價置業(yè)投資項目。

【例6-4】已知某投資項目的凈現(xiàn)金流量如下表所示。求該投資項目的財務(wù)內(nèi)部收益率。如果投資者目標收益率為12%，求該投資項目的動態(tài)投資回收期。 P173

【解】(1) 當i1=20%時，NPV1=15.47 萬元

(2) 當i2=21%時，NPV2=-17.60 萬元

(3) 所以，F(xiàn)IRR=20%+[15.47/(15.47+17.60)]×1%=20.47%

(4) 因為項目在第 5 年累計凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值，所以：

解析:本題中要求求出FIRR，一般來說，象本題中經(jīng)營期限比較短，大家要列出現(xiàn)金流量表來，這樣比較清楚的表明了各年的收入支出情況，若期限較長時，一般說來各年的凈現(xiàn)金流量比較有規(guī)律，就可以用公式直接計算，用公式計算時，大家最好私下簡單列一下，以防在計算中出現(xiàn)錯誤，比如折現(xiàn)就容易出錯。 對于求i1、 i2，用內(nèi)插法時，一般用試算的辦法，可以先用目標收益率來試，然后幾個點幾個點的試，雖然麻煩，但也不至于出錯。

（責(zé)任編輯：）

共6頁,當前第3頁  第一頁  前一頁  下一頁